FII AJ MALLS
LivreAJFI11—Relatório de Junho de 2025
Resumo
O AJ Malls FII (AJFI11) é um fundo de tijolo com foco em shopping centers, detendo participações em 6 shoppings, todos localizados em Santa Catarina e geridos pelo grupo Almeida Junior. Em junho de 2025, o evento mais relevante foi o fim do período de renda mínima garantida, o que impactou negativamente a receita e o resultado do fundo. Apesar disso, a gestão destaca a forte performance operacional dos ativos, com crescimento de vendas e (Resultado Operacional Líquido) na comparação anual, além de uma melhora expressiva na taxa de . A estratégia de longo prazo de desenvolvimento imobiliário adjacente aos shoppings continua em andamento.
Desempenho
Em junho, o fundo gerou um resultado de R$ 0,0550 por cota, uma queda significativa em relação ao mês anterior devido ao fim da renda garantida. A distribuição foi mantida em R$ 0,07, indicando que o pagamento foi superior ao resultado gerado no período. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 7,29, uma leve queda, enquanto a ajustou para R$ 12,15. O permaneceu em um patamar baixo de 0,60.
Dividendos
A distribuição em junho foi mantida em R$ 0,07 por cota, correspondendo a um dividend mensal de 0,96%. No entanto, este valor foi significativamente superior ao resultado gerado no mês, de R$ 0,0550 por cota. Isso significa que o fundo precisou utilizar resultados acumulados para complementar o pagamento, uma consequência direta do término da renda garantida, levantando questões sobre a sustentabilidade deste patamar de proventos.
Indicadores
P/VP
0,60
DY Mensal
0,96%
DY Projetado 12M
19,2%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,06
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
13.139
Métricas
Taxa de Vacância
7,45%
Vendas/m²
R$ 12.463,00
NOI/m²
R$ 1.045,83
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
22.867 m²
Destaques
- Distribuição de dividendos mantida em R$ 0,07 por cota.
- Forte crescimento operacional na comparação anual (Jun/24 vs Jun/25), com aumento de dois dígitos no NOI e nas vendas em todos os ativos do portfólio.
- Melhora expressiva na taxa de vacância média do portfólio, que caiu de 8,76% para 7,45% no mês.
- Aumento da taxa de ocupação no Continente Shopping de 90% para 93%.
Desafios
- O fim da renda garantida em junho de 2025 causou uma queda acentuada na receita operacional (Resultado Shoppings caiu de R$ 2,3M para R$ 1,86M).
- O resultado do mês (R$ 0,0550/cota) foi substancialmente inferior à distribuição (R$ 0,07/cota), questionando a sustentabilidade do dividendo atual.
- A cota de mercado continua sendo negociada com forte desconto sobre o valor patrimonial, com o P/VP em 0,60.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica, com 100% do portfólio localizado no estado de Santa Catarina.
- Risco de gestão e operador único, pois todos os ativos são administrados pelo grupo Almeida Junior, o que pode gerar potenciais conflitos de interesse.
- Risco de mercado no setor de shoppings, impactado por juros elevados, inflação e desaceleração do consumo.
- Baixa liquidez da cota no mercado secundário.
- Risco de execução nos novos projetos de desenvolvimento imobiliário adjacentes aos shoppings.
- Risco de sustentabilidade dos dividendos após o fim da renda garantida, uma vez que o resultado de junho não cobriu a distribuição.
Notas
- O dividendo de R$0,07 foi mantido apesar do resultado por cota ter caído para R$0,0550 devido ao fim da renda mínima garantida.
- O dividend anualizado de 19,20% reportado para junho parece ser um erro de cálculo ou um dado atípico, pois o yield mensal de 0,96% projetaria um valor anualizado próximo a 11,5%.
Avaliação negativo
O fundo entrou em uma nova fase em junho com o fim da renda garantida. O impacto imediato foi uma queda acentuada nos lucros, tornando o nível atual de dividendos insustentável sem o uso de reservas. Embora o desempenho operacional subjacente dos shoppings seja forte, mostrando crescimento anual, o mercado continua a precificar o fundo com um grande desconto ( 0,60). A questão chave para os investidores é se a receita operacional sozinha pode se recuperar para os níveis anteriores e sustentar os dividendos. A concentração em Santa Catarina e em um único operador continua a ser um risco estrutural.
Shoppings
Continente Shopping
GLA 44.000 m²・Ocupação 93%
39,9% 39,9%
Continente Shopping
GLA 44.000 m²・Ocupação 93%
GLA
44.000 m²
Ocupação
93%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Destaque entre os principais ativos, com aumento de ocupação de 90% para 93% em junho.
Vendas
Crescimento de 12.6% (Jun/25 vs Jun/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 2.60% (Jun/25 vs Jun/24)
Nações Shopping
GLA 36.000 m²
19,7% 19,7%
Nações Shopping
GLA 36.000 m²
GLA
36.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Ativo em maturação com forte crescimento de vendas no período.
Vendas
Crescimento de 17.2% (Jun/25 vs Jun/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 1.16% (Jun/25 vs Jun/24)
Norte Shopping
GLA 36.000 m²
17,54% 17,54%
Norte Shopping
GLA 36.000 m²
GLA
36.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Ativo em maturação com crescimento de NOI e vendas.
Vendas
Crescimento de 9.97% (Jun/25 vs Jun/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 0.41% (Jun/25 vs Jun/24)
Neumarkt Shopping
GLA 30.600 m²
12,05% 12,05%
Neumarkt Shopping
GLA 30.600 m²
GLA
30.600 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Apresentou crescimento robusto em todos os indicadores operacionais no comparativo anual.
Vendas
Crescimento de 16.3% (Jun/25 vs Jun/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 0.61% (Jun/25 vs Jun/24)
Garten Shopping
GLA 35.000 m²
6,65% 6,65%
Garten Shopping
GLA 35.000 m²
GLA
35.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Desempenho operacional sólido com forte crescimento de NOI no comparativo anual.
Vendas
Crescimento de 12.9% (Jun/25 vs Jun/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 1.29% (Jun/25 vs Jun/24)
Balneário Shopping
GLA 43.000 m²
4,15% 4,15%
Balneário Shopping
GLA 43.000 m²
GLA
43.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Lidera o desempenho entre os ativos menores, com crescimento expressivo de NOI e vendas.
Vendas
Crescimento de 13.4% (Jun/25 vs Jun/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 0.11% (Jun/25 vs Jun/24)
Revitalização
Continente Shopping Residences
Continente Shopping Residences
Resumo
O fundo segue com a estratégia de desenvolvimento imobiliário para adensar as áreas dos shoppings, iniciada com o projeto residencial anexo ao Continente Shopping com VGV de R$ 1 bilhão.
Regiões
Vale do Itajaí
Norte Catarinense
Grande Florianópolis
Sul Catarinense