Resumo do Relatório Gerencial de HDOF11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII HEDGE OF
HDOF11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Hedge Paladin Design Offices FII foca no desenvolvimento de edifícios de escritórios de alto padrão (AAA) e arquitetura autoral em regiões nobres de São Paulo (Jardins, Itaim Bibi, Pinheiros). O fundo encontra-se em fase ativa de obras em seus quatro projetos. Em agosto de 2025, houve uma cisão parcial da holding HP Design, transferindo a participação nas diretamente para o fundo. O fundo não distribui dividendos atualmente, reinvestindo o caixa no desenvolvimento.
Desempenho
O fundo revisou suas projeções de rentabilidade ( Real) de 16% para 11% e o múltiplo de capital de 1,73x para 1,55x, devido ao aumento de custos de obra (acima do INCC) e ajustes de cronograma. As obras avançam em ritmos distintos, com o projeto Franca em estágio mais avançado (82,54%). O caixa final do trimestre foi de R$ 4,3 milhões.
Dividendos
O fundo não distribui rendimentos desde o início (junho de 2021), pois está em fase de desenvolvimento e o capital é destinado às obras e despesas operacionais.
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
1.189
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
4.658%
Progresso Médio de Vendas
Não informado
TIR Média dos Projetos
1.100%
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
Não informado
Portfólio
Projetos Ativos
4
Destaques
- Projeto Franca com 82,54% de avanço físico e previsão de entrega para Junho/2026
- Venda de 97% das unidades residenciais do projeto Franca
- Transferência da propriedade dos imóveis diretamente para o Fundo após cisão da HP Design
- Portfólio 100% localizado em regiões Prime de São Paulo (Jardins, Itaim, Pinheiros)
Desafios
- Compressão da TIR projetada de 16% para 11% reportada no 4º trimestre de 2025 devido a custos e prazos
- Troca de construtora (Toledo Ferrari para Rocontec) nos projetos Itacema e Haddock devido a atrasos em 2024
- Desafios geotécnicos e vizinhança precária impactaram o cronograma inicial da obra Cônego em 2025
- Aumento dos custos de construção acima da inflação (INCC) impactando o orçamento
Riscos do Fundo
- Risco de execução de obra (atrasos e custos excedentes)
- Alta alavancagem financeira (Dívida/PL elevada)
- Risco de mercado na venda/locação do estoque comercial após conclusão (vacância inicial)
- Dependência do cenário macroeconômico para absorção de lajes corporativas de alto padrão
Notas
- Em 31 de agosto de 2025, foi realizada a cisão parcial da HP Design, com as passando a ser detidas diretamente pelo HDOF11.
- O fundo possui R$ 297,1 milhões em CRIs emitidos pelas para financiar as obras.
Observações do Mês
O HDOF11 possui um portfólio de altíssima qualidade técnica e localização (AAA em SP), porém enfrenta os riscos clássicos de desenvolvimento: estouro de orçamento e dilatação de prazos, que já impactaram a projetada (redução de 16% para 11%). A é alta, com o saldo de CRIs (R$ 302M) próximo ao valor patrimonial (R$ 315M). A gestão agiu para mitigar problemas de execução trocando construtoras em projetos problemáticos. É um investimento de ganho de capital de longo prazo, sem renda imediata.
Projetos de Desenvolvimento
IZP Franca 303
Alameda Franca 303, Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
- -
IZP Franca 303
Alameda Franca 303, Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
Status
Obras
Segmento
Corporativo / Residencial (Misto)
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
38
Entrega Prevista
06/2026
Resumo
Obra com 82,54% de avanço. Estrutura concluída. Foco em fachada e acabamentos. 97% das unidades residenciais vendidas.
IZP Haddock 167
Rua Haddock Lobo 167, Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
- -
IZP Haddock 167
Rua Haddock Lobo 167, Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
Status
Obras
Segmento
Corporativo / Residencial (Misto)
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
29
Entrega Prevista
03/2027
Resumo
Obra com 50,77% de avanço. Estrutura em execução (torre). Troca de construtora realizada anteriormente para mitigar atrasos.
IZP Itacema 396
Rua Itacema 396, Itaim Bibi, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
- -
IZP Itacema 396
Rua Itacema 396, Itaim Bibi, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
Status
Obras
Segmento
Corporativo / Residencial (Misto)
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
54
Entrega Prevista
12/2026
Resumo
Obra com 36,55% de avanço. Estrutura do 1º ao 13º pavimento em execução. Gestão ativa comercial das unidades corporativas.
IZP Cônego 505
Rua Cônego Eugênio Leite 505, Pinheiros, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
- -
IZP Cônego 505
Rua Cônego Eugênio Leite 505, Pinheiros, São Paulo - SP・Obras・Corporativo / Residencial (Misto)
Status
Obras
Segmento
Corporativo / Residencial (Misto)
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
48
Entrega Prevista
06/2027
Resumo
Obra com 16,47% de avanço. Execução de fundações e contenções. Desafios geotécnicos enfrentados e superados.
Estratégia de Financiamento
CRI
4 projetos • R$ 0,00 VGV
Landbank
Número de Unidades
0
Área Total
0 mil m²
VGV Total
R$ 0,00
Lançamentos Projetados
Nenhum
Diversificação Regional
São Paulo - Jardins
São Paulo - Itaim Bibi
São Paulo - Pinheiros
Exposição por Segmento
Lajes Corporativas (AAA)
Endividamento
Dívida Total
R$ 302.068.677,00
Alavancagem (Dívida/PL)
95%
Cônego I
CDI + 3%・Vence 08/2029
Cônego I
CDI + 3%・Vence 08/2029
Série
Série 118
Emissão
Vencimento
08/2029
Taxa de Juros
CDI + 3%
Saldo Devedor
R$ 46.238.747,00
Resumo
15% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Cônego II
IPCA + 9%・Vence 02/2034
Cônego II
IPCA + 9%・Vence 02/2034
Série
Série 143
Emissão
Vencimento
02/2034
Taxa de Juros
IPCA + 9%
Saldo Devedor
R$ 40.844.433,00
Resumo
14% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Franca I
IPCA + 7,5%・Vence 08/2031
Franca I
IPCA + 7,5%・Vence 08/2031
Série
Série 345
Emissão
Vencimento
08/2031
Taxa de Juros
IPCA + 7,5%
Saldo Devedor
R$ 26.112.685,00
Resumo
9% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Franca II
IPCA + 9,25%・Vence 10/2034
Franca II
IPCA + 9,25%・Vence 10/2034
Série
Série 187
Emissão
Vencimento
10/2034
Taxa de Juros
IPCA + 9,25%
Saldo Devedor
R$ 19.312.480,00
Resumo
6% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Franca III
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Franca III
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Série
Série 52
Emissão
Vencimento
11/2029
Taxa de Juros
CDI + 3,4%
Saldo Devedor
R$ 25.005.912,00
Resumo
8% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Haddock I
IPCA + 8,75%・Vence 11/2032
Haddock I
IPCA + 8,75%・Vence 11/2032
Série
Série 29
Emissão
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,75%
Saldo Devedor
R$ 13.069.329,00
Resumo
4% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Haddock I (2)
IPCA + 8,75%・Vence 12/2032
Haddock I (2)
IPCA + 8,75%・Vence 12/2032
Série
Série 29
Emissão
Vencimento
12/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,75%
Saldo Devedor
R$ 16.028.390,00
Resumo
5% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Haddock II
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Haddock II
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Série
Série 54
Emissão
Vencimento
11/2029
Taxa de Juros
CDI + 3,4%
Saldo Devedor
R$ 20.753.895,00
Resumo
7% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
HP Design
CDI + 3,4%・Vence 12/2029
HP Design
CDI + 3,4%・Vence 12/2029
Série
Série 131
Emissão
Vencimento
12/2029
Taxa de Juros
CDI + 3,4%
Saldo Devedor
R$ 59.885.980,00
Resumo
20% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Itacema I
IPCA + 9%・Vence 08/2033
Itacema I
IPCA + 9%・Vence 08/2033
Série
Série 105
Emissão
Vencimento
08/2033
Taxa de Juros
IPCA + 9%
Saldo Devedor
R$ 34.816.826,00
Resumo
12% do saldo devedor
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado