Resumo do Relatório Gerencial de HDOF11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII HEDGE OF
HDOF11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O Hedge Paladin Design Offices FII tem como objetivo o desenvolvimento de projetos de edifícios corporativos de alto padrão em São Paulo. Em janeiro de 2026, o fundo possui quatro projetos em andamento: Franca 303, Itacema 396, Haddock 167 e Cônego 505. O fundo opera com uma estrutura de capital mista, utilizando recursos de emissões de cotas e via CRIs nas investidas.
Desempenho
O mês de janeiro de 2026 foi marcado pelo andamento das obras em todos os quatro ativos. O projeto Franca 303 está em fase final de acabamentos. O projeto Haddock 167 teve sua estrutura concluída. No entanto, os projetos Itacema 396 e Cônego 505 apresentam atrasos no avanço físico realizado em comparação ao previsto, devido a interferências no subsolo e questões estruturais com vizinhos/metrô, respectivamente.
Dividendos
Nenhuma informação sobre dividendos disponível.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
-
DY Projetado 12M
Não informado
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
Não informado
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
4.816%
Progresso Médio de Vendas
Não informado
TIR Média dos Projetos
Não informado
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
Não informado
Portfólio
Projetos Ativos
4
Destaques
- Estrutura do projeto Franca 303 100% concluída, com entrega prevista para mai/26
- Estrutura do projeto Haddock 167 concluída em dez/25
- Capital comprometido do fundo (R$ 337 milhões) está 100% integralizado
- Funding composto por 53% equity e 47% dívida (CRIs)
Desafios
- Atraso físico no projeto Itacema 396 em janeiro de 2026 (38,94% realizado vs 55,07% previsto) devido a sinistros na fase de subsolo
- Atraso físico no projeto Cônego 505 em janeiro de 2026 (17,09% realizado vs 27,67% previsto) devido a reforços estruturais em vizinhos e aprovações junto ao Metrô
- Replanejamento da entrega do Franca 303 postergada de mar/26 para mai/26
Riscos do Fundo
- Risco de execução e construção (atrasos, estouro de orçamento)
- Risco de engenharia complexa (fundações, vizinhos, metrô)
- Risco de alavancagem (CRIs indexados a IPCA/CDI que exigem pagamento mesmo sem geração de caixa operacional)
- Risco de mercado imobiliário (demanda por escritórios na entrega)
- Concentração geográfica na cidade de São Paulo (risco positivo pela localização nobre, mas concentrado)
Observações do Mês
O HDOF11 encontra-se em fase pura de desenvolvimento, com quatro ativos 'trophy' em localizações nobres de São Paulo (Jardins, Itaim, Pinheiros). A gestão técnica parece robusta, detalhando cronogramas físico-financeiros. Entretanto, há riscos de execução materializados nos projetos Itacema e Cônego, que apresentam desvios significativos entre o avanço físico previsto e o realizado, exigindo replanejamentos e atenção quanto a possíveis estouros de orçamento ou prazo de entrega. A é relevante (47% do funding via CRIs), o que aumenta o risco financeiro caso haja atrasos na geração de caixa futura (venda ou locação).
Projetos de Desenvolvimento
Franca 303
Alameda Franca, 303 - Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
- -
Franca 303
Alameda Franca, 303 - Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
Status
Obras
Segmento
Corporativo/Residencial
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
19
Entrega Prevista
05/2026
Resumo
Estrutura e vedações 100% concluídas. Instalações em 84%. Replanejamento pactuado postergando conclusão para mai/26.
Haddock 167
R. Haddock Lobo, 187 - Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
- -
Haddock 167
R. Haddock Lobo, 187 - Jardins, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
Status
Obras
Segmento
Corporativo/Residencial
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
31
Entrega Prevista
11/2026
Resumo
Estrutura concluída em dez/25. Vedações e instalações em andamento. Avanço realizado próximo ao previsto replanejado.
Itacema 396
R. Itacema, 398 - Itaim Bibi, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
- -
Itacema 396
R. Itacema, 398 - Itaim Bibi, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
Status
Obras
Segmento
Corporativo/Residencial
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
22
Entrega Prevista
09/2026
Resumo
Atraso no cronograma (Realizado 38,94% vs Previsto 55,07%). Interferências e sinistros na fase de subsolo. Impermeabilização iniciada.
Cônego 505
R. Cônego Eugênio Leite, 529 - Pinheiros, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
- -
Cônego 505
R. Cônego Eugênio Leite, 529 - Pinheiros, São Paulo - SP・Obras・Corporativo/Residencial
Status
Obras
Segmento
Corporativo/Residencial
Alocação
-
VGV
-
Tipo de Financiamento
CRI
Número de Unidades
22
Entrega Prevista
03/2027
Resumo
Atraso relevante (Realizado 17,09% vs Previsto 27,67%). Problemas estruturais exigindo reforço em vizinhos e aprovações no Metrô.
Estratégia de Financiamento
CRI
4 projetos • R$ 0,00 VGV
Landbank
Número de Unidades
0
Área Total
0 mil m²
VGV Total
R$ 0,00
Lançamentos Projetados
Nenhum mencionado
Diversificação Regional
São Paulo - SP (Jardins, Itaim, Pinheiros)
Exposição por Segmento
Escritórios Corporativos (Design Offices)
Endividamento
Dívida Total
R$ 301.633.563,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-
Cônego I
IPCA + 9%・Vence 02/2034
Cônego I
IPCA + 9%・Vence 02/2034
Série
Série 143
Emissão
Vencimento
02/2034
Taxa de Juros
IPCA + 9%
Saldo Devedor
R$ 40.679.569,00
Resumo
Emissão original R$ 40MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Cônego II
CDI + 3%・Vence 08/2029
Cônego II
CDI + 3%・Vence 08/2029
Série
Série 118
Emissão
Vencimento
08/2029
Taxa de Juros
CDI + 3%
Saldo Devedor
R$ 46.300.606,00
Resumo
Emissão original R$ 45.9MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Franca I
IPCA + 7,5%・Vence 08/2031
Franca I
IPCA + 7,5%・Vence 08/2031
Série
Série 345
Emissão
Vencimento
08/2031
Taxa de Juros
IPCA + 7,5%
Saldo Devedor
R$ 26.111.994,00
Resumo
Emissão original R$ 23MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Franca II
IPCA + 9,25%・Vence 10/2034
Franca II
IPCA + 9,25%・Vence 10/2034
Série
Série 187
Emissão
Vencimento
10/2034
Taxa de Juros
IPCA + 9,25%
Saldo Devedor
R$ 19.250.591,00
Resumo
Emissão original R$ 18.4MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Franca III
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Franca III
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Série
Série 52
Emissão
Vencimento
11/2029
Taxa de Juros
CDI + 3,4%
Saldo Devedor
R$ 25.005.912,00
Resumo
Emissão original R$ 24.7MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Haddock I
IPCA + 8,75%・Vence 11/2032
Haddock I
IPCA + 8,75%・Vence 11/2032
Série
Série 29 (1)
Emissão
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,75%
Saldo Devedor
R$ 12.991.926,00
Resumo
Emissão original R$ 13.5MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Haddock I
IPCA + 8,75%・Vence 12/2032
Haddock I
IPCA + 8,75%・Vence 12/2032
Série
Série 29 (2)
Emissão
Vencimento
12/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,75%
Saldo Devedor
R$ 15.935.714,00
Resumo
Emissão original R$ 16.5MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Haddock II
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Haddock II
CDI + 3,4%・Vence 11/2029
Série
Série 54
Emissão
Vencimento
11/2029
Taxa de Juros
CDI + 3,4%
Saldo Devedor
R$ 20.753.895,00
Resumo
Emissão original R$ 20.5MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
HP Design
CDI + 3,4%・Vence 12/2029
HP Design
CDI + 3,4%・Vence 12/2029
Série
Série 131
Emissão
Vencimento
12/2029
Taxa de Juros
CDI + 3,4%
Saldo Devedor
R$ 59.967.940,00
Resumo
Emissão original R$ 59.6MM. Apenas R$ 9.9MM integralizados.
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos
Itacema I
IPCA + 9%・Vence 08/2033
Itacema I
IPCA + 9%・Vence 08/2033
Série
Série 105
Emissão
Vencimento
08/2033
Taxa de Juros
IPCA + 9%
Saldo Devedor
R$ 34.635.415,00
Resumo
Emissão original R$ 35MM
Garantia
N/A
Rating
N/A
Códigos