FII TRX REAL
LivreTRXF11—Relatório de Abril de 2025
Resumo
O TRXF11 é um fundo de investimento imobiliário focado na aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis para grandes empresas, com foco em contratos de longo prazo, principalmente no setor de varejo. Em abril, os principais destaques foram a aprovação da 11ª emissão de cotas, que visa captar R$ 1 bilhão para expandir o portfólio, e a venda do imóvel locado ao GPA em Santo André/SP, uma transação que gerará um lucro estimado de R$ 0,25 por cota. A gestão também atualizou o guidance de distribuição para R$ 0,90-R$ 0,93 até o final de 2025, sinalizando estabilidade nos rendimentos futuros.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,93 por cota, representando um dividend mensal de 0,89%. O resultado operacional do mês foi de R$ 0,75 por cota, indicando que o fundo utilizou parte de seus resultados acumulados para complementar a distribuição. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 104,18. A gestão segue com sua estratégia de reciclagem de portfólio e crescimento via emissão, o que deve levar a uma redução da , atualmente em 28,23% (líquida).
Dividendos
A distribuição em abril foi de R$ 0,93 por cota, paga em 15/05/2025. Este valor corresponde a um dividend mensal de 0,89% sobre a cota de fechamento (R$ 104,18) e um yield anualizado de 10,71%. Após as movimentações recentes, a gestão ampliou o guidance de distribuição para a faixa de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025, reforçando a previsibilidade dos rendimentos.
Indicadores
P/VP
1,02
DY Mensal
0,89%
DY Projetado 12M
10,71%
Rentabilidade YTD
4,82%
Resultado por Cota
R$ 0,75
Dividendo por Cota
R$ 0,93
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
184.451
Métricas
Vacância Física
0,22%
Vacância Financeira
0,42%
Prazo Médio Restante
15,2 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 31,34
Portfólio
Número de Propriedades
58
Área Total (GLA)
593.334,57 m²
Destaques
- Aprovação e início da 11ª Emissão de Cotas, visando captar até R$ 1 bilhão para aquisições e desenvolvimentos.
- Venda do imóvel GPA em Santo André/SP por R$ 31,15 milhões, com lucro estimado de R$ 0,25 por cota e TIR de 12,00% a.a.
- Atualização do guidance de distribuição para a faixa de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025.
- Avanço de 47% nas obras do Hospital Albert Einstein, com previsão de inauguração para junho de 2026.
Desafios
- Resultado operacional de R$ 0,75 por cota em abril de 2025, abaixo da distribuição de R$ 0,93, necessitando o uso de resultados acumulados para complementar os rendimentos.
- Projeto de desenvolvimento da loja Obramax em São José dos Campos/SP está com 0% de avanço, pois o terreno inicial foi descartado e a gestão busca uma nova área.
- A 11ª emissão de cotas, se bem-sucedida, levará a uma diluição temporária até que os novos ativos sejam integrados e comecem a gerar receita.
Riscos do Fundo
- Concentração de 22,14% do patrimônio líquido no FII TRXB11, um fundo do mesmo grupo de gestão, o que pode gerar potenciais conflitos de interesse.
- Risco de concentração em grandes inquilinos, com os três maiores (Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar) representando mais de 65% da receita de aluguel.
- Risco de execução nos projetos em desenvolvimento, como o Hospital Albert Einstein e a loja Obramax em São Gonçalo, que podem enfrentar atrasos ou aumento de custos.
- Alavancagem financeira líquida de 28,23%, que apesar de estar em processo de redução, ainda expõe o fundo a riscos de flutuações nas taxas de juros e necessidade de caixa para amortizações.
Notas
- A venda do ativo GPA Santo André foi realizada com um de 6,80% e um valor 6,56% acima do último laudo de avaliação, antecipando 47 meses de resultado líquido do imóvel.
- O pipeline da 11ª emissão, de R$ 1,01 bilhão, inclui ativos de varejo big box, renda urbana e um galpão logístico last mile, com foco em São Paulo, mas também nas regiões Centro-Oeste, Norte e Sul.
- Com a captação da 11ª emissão, a gestão projeta uma redução da de 35,30% para 24,65%.
Avaliação neutro
O TRXF11 apresenta uma gestão ativa e transparente, com uma estratégia clara de crescimento e reciclagem de portfólio. A aprovação da 11ª emissão e a venda do ativo de Santo André são movimentos positivos que demonstram a capacidade de gerar valor e de buscar a redução da . No entanto, o resultado do mês não cobriu a distribuição, o que é um ponto de atenção. A carteira possui alta qualidade, mas a concentração em poucos inquilinos e a participação relevante no fundo TRXB11 (do mesmo gestor) são riscos a serem monitorados. O ligeiramente acima de 1 (1,02) reflete a confiança do mercado na gestão, mas a avaliação geral permanece neutra devido à necessidade de observar a alocação dos recursos da nova emissão e a sustentabilidade dos dividendos frente aos resultados futuros.
Projetos em Desenvolvimento
Loja Grupo Mateus – Aracaju/SE
Aracaju, SE・87% concluído
87% 87%
Loja Grupo Mateus – Aracaju/SE
Aracaju, SE・87% concluído
Conclusão
87%
Localização
Aracaju, SE
Inquilino
Grupo Mateus
Resumo
Projeto em fase final de construção, com 87% das obras concluídas.
ABL Total
31.524 m²
Tipo de Contrato
Atípico
Loja Obramax – São Gonçalo/RJ
São Gonçalo, RJ・35% concluído
35% 35%
Loja Obramax – São Gonçalo/RJ
São Gonçalo, RJ・35% concluído
Conclusão
35%
Localização
São Gonçalo, RJ
Entrega Prevista
09/2025
Inquilino
Obramax
Resumo
Obra em andamento com 35% de conclusão. A previsão de inauguração é para setembro de 2025.
ABL Total
18.657,83 m²
Tipo de Contrato
Atípico
Loja Obramax – São José dos Campos/SP
São José dos Campos, SP・0% concluído
0% 0%
Loja Obramax – São José dos Campos/SP
São José dos Campos, SP・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
São José dos Campos, SP
Inquilino
Obramax
Resumo
O terreno inicial foi descartado por não atender aos requisitos. A gestão está buscando uma nova área para o desenvolvimento do imóvel, mantendo o contrato BTS válido.
Tipo de Contrato
BTS
Hospital Albert Einstein – São Paulo/SP
São Paulo, SP・47% concluído
47% 47%
Hospital Albert Einstein – São Paulo/SP
São Paulo, SP・47% concluído
Conclusão
47%
Localização
São Paulo, SP
Entrega Prevista
06/2026
Inquilino
Albert Einstein
Resumo
Projeto em desenvolvimento com 47% de conclusão. Terá foco em operações de Oncologia. A gestão realizou uma visita técnica com analistas em abril de 2025. A inauguração está prevista para junho de 2026.
ABL Total
29.024,1 m²
Tipo de Contrato
Atípico
FIIs
TRXB11
Leia mais →Regiões
São Paulo
Pernambuco
Goiás
Bahia
Rio de Janeiro
Pará
Paraíba
Sergipe
Minas Gerais
Piauí
Ceará
Santa Catarina
Maranhão
Inquilinos
Assaí
Grupo Mateus
Pão de Açúcar
Albert Einstein
Obramax
Leroy Merlin
Extra
Sam's Club
Decathlon
Carrefour
Outros
Exposição por Segmento
Atacadista
Varejo
Casa e Construção
Hospital
Endividamento
Dívida Total
R$ 1.120.857.606,25
Alavancagem (Dívida/PL)
28,23%
Securitizações TRXF11
Custo Médio: IPCA + 6,44% a.a.・Vence Prazo Médio: 14,08 anos
Securitizações TRXF11
Custo Médio: IPCA + 6,44% a.a.・Vence Prazo Médio: 14,08 anos
Série
Múltiplas séries
Emissão
Vencimento
Prazo Médio: 14,08 anos
Taxa de Juros
Custo Médio: IPCA + 6,44% a.a.
Saldo Devedor
R$ 1.120.857.606,25
Resumo
Dívida pulverizada em diversas séries de CRI emitidas pela Bari Securitizadora, com cronograma de amortização estendendo-se até 2045. A alavancagem líquida atual é de 28,23% e a gestão planeja reduzi-la com a nova emissão de cotas e venda de ativos.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos