Resumo do Relatório Gerencial de VJFD11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII JFDCAM

VJFD11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O Fundo tem como objetivo proporcionar valorização e rentabilidade através de investimentos em imóveis comerciais (varejo) e desenvolvimento. O portfólio é composto por 39 ativos (34 lojas e 5 terrenos), todos localizados em Minas Gerais e locados para o Grupo Bahamas através de contratos atípicos. O cenário macroeconômico apresentou desaceleração da inflação, mas manutenção da taxa em 15,00% a.a.

Desempenho

Em outubro de 2025, o fundo registrou receita imobiliária de R$ 4,26 milhões e resultado líquido de R$ 4,15 milhões (aprox. R$ 0,85/cota). A distribuição foi mantida em R$ 0,82 por cota, totalmente coberta pelo resultado do período.

Dividendos

O fundo anunciou uma distribuição de R$ 0,82 por cota referente ao resultado de outubro/25, a ser paga em novembro/25. Isso representa um dividend anualizado de 6,17%. A distribuição permanece estável e sustentável frente à geração de caixa.

Indicadores

P/VP

Não informado

DY Mensal

-

DY Projetado 12M

6,17%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,85

Dividendo por Cota

R$ 0,82

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

Não informado

Aluguel Médio/m²

Não informado

Taxa de Inadimplência

0%

Portfólio

Número de Propriedades

39

Destaques

  • Portfólio 100% ocupado com contratos atípicos de longo prazo.
  • Inquilino exclusivo (Grupo Bahamas) garante previsibilidade de receitas.
  • Resultado líquido (R$ 0,85/cota) superou a distribuição (R$ 0,82/cota), gerando reserva.
  • Dividend Yield anualizado de 6,17%.

Desafios

  • Em outubro de 2025, o cenário macroeconômico permaneceu restritivo com Selic a 15,00%, impactando o custo de oportunidade, embora o fundo não tenha reportado desafios operacionais diretos.

Riscos do Fundo

  • Concentração total de receita (100%) em um único inquilino (Grupo Bahamas).
  • Concentração geográfica total (100%) no estado de Minas Gerais.
  • Risco de execução no desenvolvimento dos terrenos em carteira.
  • Baixa liquidez dos ativos em caso de necessidade de desinvestimento rápido (imóveis específicos de varejo).

Notas

  • O fundo possui 5 terrenos em landbank que não geram aluguel atualmente.
  • Inflação ( ) de outubro foi de 0,09%.

Observações do Mês

O VJFD11 mantém uma operação extremamente estável, sustentada por contratos atípicos com um inquilino resiliente (Grupo Bahamas). A performance financeira é sólida, com o resultado recorrente cobrindo as distribuições. No entanto, a tese de investimento carrega riscos estruturais binários devido à concentração total em um único inquilino e uma única região geográfica (Minas Gerais). A existência de um landbank significativo (8% do portfólio) oferece opcionalidade de crescimento, mas não gera renda imediata.

Propriedades

Loja 1 – CD Zona da Mata

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

14,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

42.384 m²

Resumo

Centro de Distribuição. Maior ativo do fundo.

Loja 28 – BHM Mix Barb.

Barbacena, MG・Grupo Bahamas

7,7%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

14.330 m²

Loja 26 – BHM Mix Salvaterra

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

5,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

9.119 m²

Loja 7 – BHM Mix JF J.Clube

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

4,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

14.889 m²

Loja 2 – BHM JF São Pedro

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

3,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

9.193 m²

Loja 30 – BHM Cataguases 2

Cataguases, MG・Grupo Bahamas

3,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

7.037 m²

Loja 48 – BHM Mix JF São Pedro

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

3,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

5.507 m²

Terreno 2 – Gleba A

Uberlândia, MG・

3,4%

Inquilino

Tipo de Contrato

Terreno

Vencimento

Resumo

Landbank

Loja 35 – BHM Mix Leopoldina

Leopoldina, MG・Grupo Bahamas

3,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

7.802 m²

Loja 46 – BHM Mix Viçosa

Viçosa, MG・Grupo Bahamas

3,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.999 m²

Loja 23 – BHM Além Paraíba

Além Paraíba, MG・Grupo Bahamas

3,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

3.971 m²

Loja 44 – BHM Mix Uberaba Nsra Desterro

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

3,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.561 m²

Loja 47 – BHM Mix Uberlândia Planalto

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

3,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.454 m²

Loja 64 – BHM Mix Uberlândia João Naves

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

2,7%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

8.043 m²

Loja 12 – BHM Mix JF Fábrica

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

2.294 m²

Loja 14 – BHM Mix Cataguases

Cataguases, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

2.901 m²

Loja 25 – BHM JF Teixeiras

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

3.350 m²

Loja 49 – BHM Mix Uberaba Cheren

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

5.447 m²

Loja 50 – BHM Mix Patrocínio

Patrocínio, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

8.715 m²

Loja 52 – BHM Mix Araguari

Araguari, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

10.018 m²

Loja 53 – BHM Mix Uberaba Santana Borges

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

8.090 m²

Loja 65 – BHM Mix Araxá

Araxá, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

7.881 m²

Terreno 3 – Expominas

Juiz de Fora, MG・

2,6%

Inquilino

Tipo de Contrato

Terreno

Vencimento

Resumo

Landbank

Loja 33 – BHM Uberlândia Sta Rosa

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.418 m²

Loja 36 – BHM Uberlândia Rondon

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

10.456 m²

Loja 38 – BHM Uberlândia Granada

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.980 m²

Loja 58 – BHM Mix Monte Carmelo

Monte Carmelo, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.992 m²

Loja 66 – BHHM Mix Pato de Minas

Patos de Minas, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.983 m²

Loja 20 – BHM Mix JF Benfica

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

1,7%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

3.494 m²

Loja 27 – BHM São João Del Rei

São João Del Rey, MG・Grupo Bahamas

1,5%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

5.206 m²

Loja 79 – BHM Mix Rio Pomba

Rio Pomba, MG・Grupo Bahamas

1,5%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.463 m²

Loja 18 – BHM JF Grama

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

1,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

1.887 m²

Loja 75 – BHM Mix Visconde Rio Branco

Visconde de Rio Branco, MG・Grupo Bahamas

1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.913 m²

Terreno 1 – Bonfim I e II

Juiz de Fora, MG・

1%

Inquilino

Tipo de Contrato

Terreno

Vencimento

Resumo

Landbank

Loja 82 – BHM Mix Araxá (Santo Antonio)

Araxá, MG・Grupo Bahamas

0,9%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.533 m²

Loja 17 – BHM Mix Uba Avenida

Ubá, MG・Grupo Bahamas

0,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.386 m²

Terreno 4 – Sítio

Juiz de Fora, MG・

0,8%

Inquilino

Tipo de Contrato

Terreno

Vencimento

Resumo

Landbank

Terreno 5 - Panorama

Juiz de Fora, MG・

0,6%

Inquilino

Tipo de Contrato

Terreno

Vencimento

Resumo

Landbank

Loja 67 – BHM Express Centro

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

0,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

2.944 m²

Projetos em Desenvolvimento

Terreno 1 – Bonfim I e II

Juiz de Fora, MG・0% concluído

0%

Conclusão

0%

Localização

Juiz de Fora, MG

Resumo

Terreno com área de 8.360 m² para desenvolvimento.

Tipo de Contrato

Terreno

Terreno 2 – Gleba A

Uberlândia, MG・0% concluído

0%

Conclusão

0%

Localização

Uberlândia, MG

Resumo

Terreno com área de 119.064 m² para desenvolvimento.

Tipo de Contrato

Terreno

Terreno 3 – Expominas

Juiz de Fora, MG・0% concluído

0%

Conclusão

0%

Localização

Juiz de Fora, MG

Resumo

Terreno com área de 72.037 m² para desenvolvimento.

Tipo de Contrato

Terreno

Terreno 4 – Sítio

Juiz de Fora, MG・0% concluído

0%

Conclusão

0%

Localização

Juiz de Fora, MG

Resumo

Terreno com área de 24.000 m² para desenvolvimento.

Tipo de Contrato

Terreno

Terreno 5 - Panorama

Juiz de Fora, MG・0% concluído

0%

Conclusão

0%

Localização

Juiz de Fora, MG

Resumo

Terreno com área de 2.911 m² para desenvolvimento.

Tipo de Contrato

Terreno

Regiões

Juiz de Fora

40%

Uberlândia

11%

Uberaba

8%

Barbacena

8%

Cataguases

6%

Araxá

4%

Viçosa

3%

Leopoldina

3%

Além Paraíba

3%

Patrocínio

3%

Araguari

2%

Patos de Minas

2%

Monte Carmelo

2%

São João Del Rey

2%

Rio Pomba

2%

Visconde de Rio Branco

1%

Ubá

1%

Inquilinos

Grupo Bahamas

100%

Exposição por Segmento

Imóveis Prontos (Loja/CD)

91%

Terrenos

8%

Liquidez

1%

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