Resumo do Relatório Gerencial de VJFD11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII JFDCAM

VJFD11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O Fundo de Investimento Imobiliário VJFD11 tem como objetivo a aquisição de imóveis e o desenvolvimento de empreendimentos para gerar valorização e renda. O portfólio é composto majoritariamente por imóveis do setor de varejo, locados para o Grupo Bahamas. A gestão destaca um cenário macroeconômico desafiador, com juros elevados e inflação, mas ressalta a resiliência do portfólio, que conta com ativos bem localizados, inquilino de qualidade e contratos robustos, garantindo uma distribuição consistente de rendimentos.

Desempenho

Em setembro de 2025, o fundo registrou uma receita total de R$ 4,33 milhões e um resultado líquido de R$ 4,18 milhões, ou R$ 0,86 por cota. O resultado foi suficiente para cobrir integralmente a distribuição de rendimentos, que se manteve estável em relação aos meses anteriores. O desempenho reflete a previsibilidade das receitas de aluguel provenientes dos contratos atípicos.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,82 por cota, referente ao resultado de setembro, representando um dividend anualizado de 6,17%. A distribuição se manteve estável pelo terceiro mês consecutivo, sendo totalmente coberta pelo resultado gerado no período, o que demonstra a sustentabilidade do fluxo de caixa atual.

Indicadores

P/VP

Não informado

DY Mensal

-

DY Projetado 12M

6,17%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,86

Dividendo por Cota

R$ 0,82

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

Não informado

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Propriedades

34

Área Total (GLA)

238.640 m²

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,82 por cota, em linha com os meses anteriores e totalmente coberta pelo resultado do período.
  • Portfólio com 34 imóveis operacionais e 5 terrenos, mantendo 100% de ocupação.
  • Todos os contratos de locação são na modalidade atípica, o que oferece maior segurança e previsibilidade de receita.
  • Receita totalmente concentrada no Grupo Bahamas, um locatário único e de relevância no setor de varejo em Minas Gerais.

Desafios

  • Nenhum desafio operacional específico foi reportado para o fundo em setembro de 2025.

Riscos do Fundo

  • Elevada concentração em um único locatário (Grupo Bahamas), representando 100% da receita do fundo.
  • Concentração geográfica de 100% dos imóveis no estado de Minas Gerais, aumentando a exposição a riscos econômicos e regulatórios regionais.
  • Risco de vacância total em caso de rescisão ou não renovação dos contratos com o Grupo Bahamas.
  • O portfólio inclui terrenos não desenvolvidos (8% do valor de avaliação), que não geram receita e podem apresentar desafios de liquidez ou desenvolvimento futuro.

Observações do Mês

O VJFD11 apresenta uma estratégia de investimento clara e de fácil compreensão, baseada em um portfólio de imóveis de varejo com contratos de locação atípicos e de longo prazo para um único inquilino, o Grupo Bahamas. Essa estrutura garante uma alta previsibilidade e estabilidade na geração de caixa, refletida na consistência dos dividendos. O principal ponto de atenção é o risco elevado de concentração, tanto no locatário (100% da receita) quanto geográfica (100% em Minas Gerais). Qualquer dificuldade enfrentada pelo Grupo Bahamas impactaria diretamente e de forma severa os resultados do fundo. A presença de terrenos para desenvolvimento no portfólio representa um potencial de valorização futura, mas atualmente não contribuem para a receita.

Propriedades

Loja 1 - CD Zona da Mata

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

14,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

42.384 m²

Resumo

Centro de distribuição do grupo Bahamas.

Loja 28 - BHM Mix Barb.

Barbacena, MG・Grupo Bahamas

7,7%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

14.330 m²

Loja 26 - BHM Mix Salvaterra

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

5,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

9.119 m²

Loja 7 - BHM Mix JF J.Clube

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

4,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

14.889 m²

Loja 2 - BHM JF São Pedro

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

3,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

9.193 m²

Loja 30 - BHM Cataguases 2

Cataguases, MG・Grupo Bahamas

3,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

7.037 m²

Loja 48 - BHM Mix JF São Pedro

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

3,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

5.507 m²

Terreno 2 - Gleba A

Uberlândia, MG・

3,4%

Inquilino

Tipo de Contrato

Vencimento

Resumo

Terreno para desenvolvimento futuro.

Loja 35 - BHM Mix Leopoldina

Leopoldina, MG・Grupo Bahamas

3,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

7.802 m²

Loja 46 - BHM Mix Viçosa

Viçosa, MG・Grupo Bahamas

3,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.999 m²

Loja 23 - BHM Além Paraíba

Além Paraíba, MG・Grupo Bahamas

3,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

3.971 m²

Loja 44 - BHM Mix Uberaba Nsra Desterro

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

3,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.561 m²

Loja 47 - BHM Mix Uberlândia Planalto

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

3,1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.454 m²

Loja 64 - BHM Mix Uberlândia João Naves

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

2,7%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

8.043 m²

Loja 12 - BHM Mix JF Fábrica

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

2.294 m²

Loja 14 - BHM Mix Cataguases

Cataguases, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

2.901 m²

Loja 25 - BHM JF Teixeiras

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

3.350 m²

Loja 49 - BHM Mix Uberaba Cheren

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

5.447 m²

Loja 50 - BHM Mix Patrocínio

Patrocínio, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

8.715 m²

Loja 52 - BHM Mix Araguari

Araguari, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

10.018 m²

Loja 53 - BHM Mix Uberaba Santana Borges

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

8.090 m²

Loja 65 - BHM Mix Araxá

Araxá, MG・Grupo Bahamas

2,6%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

7.881 m²

Terreno 3 - Expominas

Juiz de Fora, MG・

2,6%

Inquilino

Tipo de Contrato

Vencimento

Resumo

Terreno para desenvolvimento futuro.

Loja 33 - BHM Uberlândia Sta Rosa

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.418 m²

Loja 36 - BHM Uberlândia Rondon

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

10.456 m²

Loja 38 - BHM Uberlândia Granada

Uberlândia, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.980 m²

Loja 58 - BHM Mix Monte Carmelo

Monte Carmelo, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.992 m²

Loja 66 - BHHM Mix Pato de Minas

Patos de Minas, MG・Grupo Bahamas

1,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.983 m²

Loja 20 - BHM Mix JF Benfica

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

1,7%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

3.494 m²

Loja 27 - BHM São João Del Rei

São João Del Rey, MG・Grupo Bahamas

1,5%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

5.206 m²

Loja 79 - BHM Mix Rio Pomba

Rio Pomba, MG・Grupo Bahamas

1,5%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.463 m²

Loja 18 - BHM JF Grama

Juiz de Fora, MG・Grupo Bahamas

1,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

1.887 m²

Loja 75 - BHM Mix Visconde Rio Branco

Visconde de Rio Branco, MG・Grupo Bahamas

1%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.913 m²

Terreno 1 - Bonfim I e II

Juiz de Fora, MG・

1%

Inquilino

Tipo de Contrato

Vencimento

Resumo

Terreno para desenvolvimento futuro.

Loja 82 - BHM Mix Araxá (Santo Antonio)

Araxá, MG・Grupo Bahamas

0,9%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

6.533 m²

Loja 17 - BHM Mix Uba Avenida

Ubá, MG・Grupo Bahamas

0,8%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

4.386 m²

Terreno 4 - Sítio

Juiz de Fora, MG・

0,8%

Inquilino

Tipo de Contrato

Vencimento

Resumo

Terreno para desenvolvimento futuro.

Terreno 5 - Panorama

Juiz de Fora, MG・

0,6%

Inquilino

Tipo de Contrato

Vencimento

Resumo

Terreno para desenvolvimento futuro.

Loja 67 - BHM Express Centro

Uberaba, MG・Grupo Bahamas

0,3%

Inquilino

Grupo Bahamas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

2.944 m²

Regiões

Juiz de Fora

40%

Uberlândia

11%

Uberaba

8%

Barbacena

8%

Cataguases

6%

Viçosa

3%

Leopoldina

3%

Além Paraíba

3%

Araxá

3%

Araguari

3%

Patrocínio

3%

Patos de Minas

2%

Monte Carmelo

2%

São João Del Rey

2%

Rio Pomba

2%

Visconde de Rio Branco

1%

Ubá

1%

Inquilinos

Grupo Bahamas

100%

Exposição por Segmento

Loja

78%

Centro de Distribuição

14%

Terreno

8%

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