Resumo do Relatório Gerencial de ABCP11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ABC IMOB
ABCP11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O ABCP11 é um fundo monoativo focado na exploração do Grand Plaza Shopping em Santo André (SP). Em novembro, a gestão manteve a distribuição de R$ 0,65 por cota, valor superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,56), utilizando reservas acumuladas para linearizar os rendimentos. O desempenho operacional de outubro mostrou crescimento de vendas (+3,9%) e (+11,6%) na comparação anual, além de uma redução importante na bruta em relação ao mês anterior.
Desempenho
O fundo apresentou resultado de R$ 0,56/cota em novembro. Operacionalmente (referência outubro), o shopping registrou vendas totais de R$ 90,9 milhões (+3,9% A/A) e de R$ 8,5 milhões (+11,6% A/A). A oscilou levemente para 1,4% e a bruta recuou para 6,7%.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,65 por cota, representando um dividend anualizado de 10,3%. O pagamento superou o do mês (R$ 0,56/cota), consumindo reservas de lucros passados.
Indicadores
P/VP
0,71
DY Mensal
0,86%
DY Projetado 12M
10,3%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,56
Dividendo por Cota
R$ 0,65
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
14.296
Métricas
Taxa de Vacância
1,4%
Vendas/m²
Não informado
NOI/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
68.843 m²
Destaques
- Crescimento de 11,6% no NOI em comparação a outubro/2024
- Redução da inadimplência bruta para 6,7% (ante 8,4% no mês anterior)
- Aumento de 10% no aluguel mínimo na comparação anual
- Queda relevante de 95% nas despesas de vacância na comparação anual
Desafios
- Queda de 21,6% nas vendas do segmento de Lazer em outubro de 2025
- Resultado financeiro (R$ 0,56) abaixo da distribuição (R$ 0,65) em novembro
- Aumento da inadimplência líquida para 2,1% em outubro (vs meses anteriores)
Riscos do Fundo
- Concentração em um único ativo (monoativo - Grand Plaza Shopping)
- Risco geográfico (100% em Santo André/SP)
- Dependência de consumo de reservas para manutenção do patamar de dividendos atual
- Exposição ao segmento de varejo e lazer, sensível a ciclos econômicos
Notas
- Investimentos de R$ 1,8 milhões realizados em outubro, principalmente em reformas de piso.
- Novos contratos assinados com Panini, Montana e Griletto.
- Parte dos investimentos previstos para o 1º semestre foi postergada para o 2º semestre.
Observações do Mês
O fundo mostra recuperação operacional consistente em comparação ao ano anterior, com aumento de dois dígitos no e vendas crescendo acima da inflação. A redução da bruta de 8,4% (setembro) para 6,7% (outubro) é um sinal positivo de controle de risco, embora a inadimplência líquida tenha subido pontualmente. A permanece em níveis saudáveis (1,4%). Financeiramente, o fundo continua queimando caixa para manter o dividendo de R$ 0,65, o que exige monitoramento, mas a gestão justifica como estratégia de linearização. O ativo único apresenta bons fundamentos, mas o risco de concentração persiste.
Shoppings
Grand Plaza Shopping
GLA 68.843 m²・Ocupação 98,6%
100% 100%
Grand Plaza Shopping
GLA 68.843 m²・Ocupação 98,6%
GLA
68.843 m²
Ocupação
98,6%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Vendas totais de R$ 90,9 milhões (+3,9% vs 2024). Destaque para mega lojas (+7,7%) e satélites (+5,7%), enquanto lazer caiu 21,6%. Aluguel mínimo cresceu 10%.
Vendas
Alta de 3,9% no total. SSS positivo em 1,7%.
Tráfego
Receita de estacionamento cresceu 4,1%, indicando recuperação de fluxo.
Inadimplência
Inadimplência bruta caiu para 6,7%, mas líquida subiu para 2,1% devido a casos pontuais (Casas Bahia, Taco Bell).
Vacância
Estável em patamar baixo (1,4%).
Regiões
Santo André, SP