FII AFHI CRI

Livre

AFHI11—Resumo de Julho de 2025

Resumo

O AFHI11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel, com o objetivo de gerar rendimentos e ganho de capital através de investimentos majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Em julho, a gestão lidou ativamente com um incidente envolvendo a securitizadora Virgo, onde recursos de CRIs do fundo foram aplicados de forma divergente do previsto. A equipe identificou a movimentação, solicitou o resgate imediato dos valores, que foi atendido, mitigando maiores riscos. A gestão suspendeu temporariamente novas operações com a securitizadora. Adicionalmente, o fundo realizou a venda parcial do Brookfield para captura de ganho de capital e a compra do CRI RNI, aproveitando o patamar da .

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,98 por cota e distribuiu R$ 1,01 por cota, utilizando parte da reserva acumulada para manter o patamar de rendimentos. O resultado do mês foi de R$ 4,48 milhões. A encerrou o mês em R$ 93,85, uma queda de 0,97% em relação a junho (R$ 94,76), impactada pela marcação a mercado da carteira de CRIs. Todas as operações do portfólio permanecem adimplentes.

Dividendos

A distribuição de R$ 1,01 por cota, anunciada em 14/08/2025, corresponde a um dividend mensal de 1,10% sobre o preço de fechamento da cota na data do anúncio (R$ 92,04). A gestão destaca que a estratégia de retenção de resultados permitirá a manutenção do patamar de rendimentos mesmo diante de um cenário de deflação projetado para os próximos meses.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

1,1%

DY Projetado 12M

13,99%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,98

Dividendo por Cota

R$ 1,01

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

38.876

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

67

Destaques

  • Distribuição de R$ 1,01 por cota, valor superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,98 por cota), demonstrando compromisso em manter o patamar de rendimentos.
  • Todas as 67 operações de CRI da carteira estão adimplentes.
  • Atuação diligente da gestão no 'Caso Virgo', identificando e corrigindo rapidamente a aplicação inadequada de recursos por parte da securitizadora, protegendo o patrimônio do fundo.
  • Venda parcial do CRI Brookfield com ganho de capital, aproveitando o fechamento de spread no mercado secundário.

Desafios

  • Identificação em julho de 2025 de uma aplicação de recursos não programada e divergente do mandato por parte da securitizadora Virgo, o que exigiu ação imediata da gestão.
  • Projeção de deflação para agosto de 2025, o que deve impactar negativamente a receita de correção monetária do fundo nos próximos meses.
  • Desvalorização de 0,97% na cota patrimonial no mês devido à marcação a mercado da carteira de CRIs, refletindo a volatilidade dos spreads de crédito.

Riscos do Fundo

  • Risco de contraparte com securitizadoras, evidenciado pelo 'Caso Virgo' em julho de 2025, onde foi identificada a aplicação inadequada de recursos do patrimônio separado de CRIs.
  • Risco de mercado que afeta o valor da cota patrimonial através da marcação a mercado dos CRIs, conforme observado pela queda de 0,97% no mês.
  • Risco de inflação, pois 74% da carteira está atrelada ao IPCA, tornando as receitas sensíveis a períodos de inflação baixa ou deflação.
  • Risco de crédito inerente às operações de CRI, embora a carteira atual esteja 100% adimplente.

Notas

  • A gestão suspendeu, temporariamente, a participação da securitizadora Virgo em operações em fase de estruturação após identificar movimentações não programadas de recursos.
  • A distribuição de rendimentos de R$11,74 por cota nos últimos doze meses (agosto de 2024 a julho de 2025) equivale a um dividend de 12,76%.
  • O fundo realizou a amortização extraordinária total do VIC Engenharia, obtendo uma anualizada de 18,88% na operação.

Observações do Mês

O fundo demonstrou resiliência e uma gestão ativa em julho. A performance operacional foi sólida, com geração de caixa consistente e adimplência total da carteira. A decisão de complementar a distribuição com reservas é uma estratégia prudente para enfrentar a deflação iminente. O principal destaque do mês foi o 'Caso Virgo', que, embora negativo por expor um risco de contraparte, foi bem gerenciado pela equipe do AFHI11, que agiu de forma rápida e transparente. A queda no valor patrimonial é um evento não-caixa comum em fundos de e reflete as condições de mercado. O portfólio é bem diversificado, com 67 operações e sem concentração relevante em um único devedor.

CRIs

UFV JACUTINGA

Energia

3,96%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

GENIAL MALLS

Shopping Center

3,67%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

MUFFATO

Varejo Essencial

3,52%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

Não informado

VISC SHOPPING

Shopping Center

3,49%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

IPCA + 7,53%

LTV

Não informado

OBA

Varejo Essencial

3,31%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,40%

LTV

Não informado

TRX LEROY MERLIN

Varejo

3,05%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,54%

LTV

Não informado

ED. ROCHAVERÁ

Lajes Corporativas

3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

CDI + 2,60%

LTV

Não informado

SHOPPING ITAQUERA

Shopping Center

2,98%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

GRUPO COMPORTE

Logístico

2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 3,76%

LTV

Não informado

GGR COVEPI II

Logístico

2,91%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

SOCICAM

Transporte

2,78%

Tipo

CRI

Segmento

Transporte

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

GRUPO ALDO

Óleo e Gás

2,69%

Tipo

CRI

Segmento

Óleo e Gás

Taxa

IPCA + 9,98%

LTV

Não informado

FGR II

Loteamento

2,37%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

MORADA

Loteamento

2,33%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

ASSAÍ

Varejo Essencial

2,19%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,40%

LTV

Não informado

GRUPO MATEUS II

Varejo Essencial

2,18%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

OBA

Varejo Essencial

2,16%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 6,40%

LTV

Não informado

BIM DISTRIBUIDORA

Logístico

2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

BROOKFIELD

Lajes Corporativas

2,05%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

IPCA + 8,85%

LTV

Não informado

SPL ENGENHARIA II

Incorporação

2,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

GGR COVEPI

Logístico

1,99%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

TENDA II

Incorporação

1,89%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

PRÉ + 16,64%

LTV

Não informado

YOSHII

Incorporação

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 3,11%

LTV

Não informado

GRUPO MATEUS

Varejo Essencial

1,73%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 8,51%

LTV

Não informado

COPAGRIL

Agronegócio

1,67%

Tipo

CRI

Segmento

Agronegócio

Taxa

IPCA + 7,16%

LTV

Não informado

TRX OBRAMAX

Varejo

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

FATN ATHENA

Lajes Corporativas

1,47%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

IPCA + 7,59%

LTV

Não informado

VBI GARDEN

Lajes Corporativas

1,47%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

Não informado

ZAVIT FUND

Logístico

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,95%

LTV

Não informado

GALLERIA BANK V

Home Equity

1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

ALPHAVILLE

Loteamento

1,24%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

CASA SHOPPING

Shopping Center

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

CDI + 2,75%

LTV

Não informado

BALAROTI

Varejo

1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 2,93%

LTV

Não informado

CELESTE

Energia

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 11,20%

LTV

Não informado

TIBÉRIO

Incorporação

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 2,70%

LTV

Não informado

ASSAÍ

Varejo Essencial

1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,40%

LTV

Não informado

DIRECIONAL

Incorporação

1%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 6,18%

LTV

Não informado

RNI

Incorporação

0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 1,97%

LTV

Não informado

CASHME II

Home Equity

0,95%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

EMBRAED

Incorporação

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

SÃO CARLOS

Lajes Corporativas

0,88%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

GALLERIA BANK VI

Home Equity

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

GPA

Varejo Essencial

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

MRV IX

Incorporação

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

SPL ENGENHARIA II

Incorporação

0,77%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

BEM BRASIL

Agronegócio

0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Agronegócio

Taxa

IPCA + 9,04%

LTV

Não informado

CASHME

Home Equity

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

Não informado

TENDA PÓS

Incorporação

0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

URBA

Incorporação

0,63%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 9,02%

LTV

Não informado

PERNAMBUCO II

Incorporação

0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,75%

LTV

Não informado

3Z REALTY

Incorporação

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 9,89%

LTV

Não informado

TENDA PRÉ

Incorporação

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

CK

Incorporação

0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 6,80%

LTV

Não informado

ASSAÍ HGRU

Varejo Essencial

0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

CDI + 2,35%

LTV

Não informado

DIRECIONAL

Incorporação

0,43%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

CK

Incorporação

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 6,80%

LTV

Não informado

FGR

Loteamento

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

NAÇÃO

Loteamento

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

CREDITAS

Home Equity

0,31%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 6,45%

LTV

Não informado

GPA

Varejo Essencial

0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 5,43%

LTV

Não informado

VITACON II

Incorporação

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

MRV

Incorporação

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

VITACON IV

Incorporação

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

HSI BEMOL

Logístico

0,11%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,26%

LTV

Não informado

GPA

Varejo Essencial

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 5,60%

LTV

Não informado

CK

Incorporação

0,03%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 6,80%

LTV

Não informado

REDE D'OR

Hospital

0,03%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 8,53%

LTV

Não informado

Classes

Única

82,7%

Sênior

13,73%

Júnior

2,16%

Mezanino

1,41%

Exposição por Índice

IPCA

74,36%

CDI

23,65%

PRÉ

1,99%

Exposição por Segmento

Varejo Essencial

18,67%

Incorporação

16,86%

Logístico

12%

Shopping Center

11,94%

Lajes Corporativas

9,38%

Loteamento

7,03%

Varejo

6,15%

Energia

5,34%

Home Equity

4,3%

Transporte

2,93%

Óleo e Gás

2,82%

Agronegócio

2,55%

Hospital

0,03%

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