FII AJ MALLS
LivreAJFI11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O AJ Malls FII (AJFI11) é um fundo de tijolo focado em shopping centers, com participações em 6 ativos localizados em Santa Catarina e geridos pelo grupo Almeida Junior. Em julho de 2025, o fundo manteve um desempenho operacional positivo, com crescimento de 11,84% no (Resultado Operacional Líquido) e 10,40% nas vendas no acumulado do ano. O Balneário Shopping continua sendo o principal destaque de performance. No entanto, o resultado financeiro do fundo, pelo segundo mês consecutivo após o fim da renda mínima garantida, foi insuficiente para cobrir a distribuição de dividendos, permanecendo como o principal ponto de atenção para os investidores. A gestão também destacou que a comparação anual foi impactada por uma base forte em 2024.
Desempenho
Em julho, o fundo gerou um resultado de R$ 0,0559 por cota, valor que novamente não cobriu a distribuição de R$ 0,07. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 7,14, uma queda de 5,93%, enquanto a foi de R$ 12,15. O (Preço/Valor Patrimonial) se aprofundou em território descontado, fechando em 0,59. Operacionalmente, a taxa de ocupação consolidada manteve-se estável em 92,99%.
Dividendos
A distribuição foi mantida em R$ 0,07 por cota, resultando em um dividend mensal de 0,98% (calculado, pois o valor de 0,58% no relatório aparenta ser um erro) e um yield anualizado projetado de 12,10%. Pelo segundo mês consecutivo, o resultado gerado (R$ 0,0559/cota) foi significativamente inferior à distribuição, confirmando a necessidade de uso de reservas para complementar o pagamento e levantando sérias dúvidas sobre a sustentabilidade dos proventos neste patamar.
Indicadores
P/VP
0,59
DY Mensal
0,98%
DY Projetado 12M
12,1%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,06
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
12.781
Métricas
Taxa de Vacância
7,01%
Vendas/m²
Não informado
NOI/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
22.868 m²
Destaques
- NOI consolidado registrou crescimento de 11,84% no acumulado do ano (YTD).
- Vendas totais avançaram 10,40% no acumulado do ano.
- Balneário Shopping continua como destaque positivo, com crescimento de vendas de 16,95% e de NOI de 15,05% no acumulado do ano.
- Taxa de ocupação consolidada do portfólio encerrou o mês em 92,99%.
Desafios
- O resultado do mês (R$ 0,0559/cota) foi, pelo segundo mês consecutivo, insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,07/cota.
- Shoppings Norte e Nações continuam demandando maior atenção da gestão devido ao crescimento mais tímido e níveis mais elevados de inadimplência e descontos.
- O fluxo de veículos do portfólio apresentou recuo de 5,97% nos últimos doze meses (LTM).
- A cota de mercado sofreu uma queda de 5,93% no mês, aprofundando o desconto para um P/VP de 0,59.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica, com 100% do portfólio localizado no estado de Santa Catarina.
- Risco de gestão e operador único, pois todos os ativos são administrados pelo grupo Almeida Junior.
- Risco de sustentabilidade dos dividendos, uma vez que a distribuição superou significativamente o resultado gerado nos últimos dois meses.
- Risco de mercado no setor de shoppings, sensível a juros, inflação e ritmo do consumo.
- Desempenho operacional inferior em ativos específicos (Norte Shopping e Nações Shopping), que podem demandar mais investimentos ou impactar negativamente os resultados consolidados.
- Risco de execução no desenvolvimento do projeto residencial 'Continente Shopping Residences'.
Notas
- A gestão menciona que a base de comparação de julho foi afetada negativamente pelo lançamento de um filme de grande sucesso em 2024 ('efeito negativo Divertidamente'), que impulsionou de forma atípica as operações de cinema, lazer e estacionamento no ano anterior.
- A companhia anunciou novas inaugurações gastronômicas em diversos shoppings, fortalecendo este pilar da experiência do cliente.
Observações do Período
O fundo segue apresentando um bom desempenho operacional, com crescimento de dois dígitos em e vendas e queda na . Contudo, a performance financeira pós-fim da renda garantida é o ponto crítico. A incapacidade de gerar resultado suficiente para cobrir os dividendos por dois meses seguidos é um sinal de alerta sobre a sustentabilidade do atual nível de proventos. O mercado reflete essa preocupação na forte queda da cota e no de 0,59. Enquanto os ativos mostram resiliência, a estrutura de resultados do fundo precisa se ajustar à nova realidade para justificar a confiança do investidor.
Shoppings
Continente Shopping
GLA 44.000 m²
39,61% 39,61%
Continente Shopping
GLA 44.000 m²
GLA
44.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Principal ativo do fundo em valor patrimonial e local do projeto de desenvolvimento residencial 'Continente Shopping Residences'.
Vendas
Crescimento de 16.8% (Jul/25 vs Jul/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 3.44% (Jul/25 vs Jul/24)
Nações Shopping
GLA 36.000 m²
20,22% 20,22%
Nações Shopping
GLA 36.000 m²
GLA
36.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Apresentou inadimplência e nível de descontos mais elevados, sendo um ponto de atenção para a gestão.
Vendas
Crescimento de 13.8% (Jul/25 vs Jul/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 1.26% (Jul/25 vs Jul/24)
Norte Shopping
GLA 36.000 m²
17,53% 17,53%
Norte Shopping
GLA 36.000 m²
GLA
36.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Apresentou o desempenho mais fraco em crescimento de NOI e vendas, demandando atenção da gestão.
Vendas
Crescimento de 5.19% (Jul/25 vs Jul/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 1.40% (Jul/25 vs Jul/24)
Neumarkt Shopping
GLA 30.600 m²
11,73% 11,73%
Neumarkt Shopping
GLA 30.600 m²
GLA
30.600 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Vendas
Crescimento de 10.6% (Jul/25 vs Jul/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 0.08% (Jul/25 vs Jul/24)
Garten Shopping
GLA 35.000 m²
6,72% 6,72%
Garten Shopping
GLA 35.000 m²
GLA
35.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Vendas
Crescimento de 7.20% (Jul/25 vs Jul/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 1.05% (Jul/25 vs Jul/24)
Balneário Shopping
GLA 43.000 m²
4,2% 4,2%
Balneário Shopping
GLA 43.000 m²
GLA
43.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Continua sendo o principal vetor de crescimento do portfólio, com os melhores indicadores operacionais.
Vendas
Crescimento de 18.2% (Jul/25 vs Jul/24)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento na ocupação de 0.39% (Jul/25 vs Jul/24)
Revitalização
Continente Shopping Residences
Continente Shopping Residences
Resumo
Projeto residencial de alto padrão a ser integrado ao Continente Shopping, com VGV estimado em mais de R$ 1 bilhão. As obras estão previstas para iniciar em 2026, com conclusão em 36 meses.
Regiões
Vale do Itajaí
Norte Catarinense
Grande Florianópolis
Oeste Catarinense
Sul Catarinense
Serrana