Resumo do Relatório Gerencial de AJFI11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII AJ MALLS
AJFI11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O AJ Malls FII (AJFI11) investe em shopping centers em Santa Catarina geridos pela Almeida Junior. Em agosto de 2025, o fundo operou plenamente sem a Renda Mínima Garantida, refletindo a realidade operacional dos ativos. Houve redução nos dividendos para R$ 0,06/cota e queda no valor patrimonial da cota. Operacionalmente, os ativos mostram crescimento robusto de e vendas.
Desempenho
O resultado financeiro recuou para R$ 0,0467/cota, impactado pelo fim da renda garantida e despesas financeiras. A distribuição foi reduzida para R$ 0,06/cota, ainda acima da geração de caixa do mês. A sofreu ajuste negativo significativo (-8,4% no mês), fechando em R$ 11,11.
Dividendos
Distribuição reduzida para R$ 0,06 por cota (ante R$ 0,07 nos meses anteriores), representando um Dividend mensal de 0,94% sobre a cota de mercado de R$ 7,54. O resultado gerado de R$ 0,0467 não cobriu a distribuição.
Indicadores
P/VP
0,62
DY Mensal
0,94%
DY Projetado 12M
11,85%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,05
Dividendo por Cota
R$ 0,06
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
12.568
Métricas
Taxa de Vacância
7,03%
Vendas/m²
R$ 11.535,43
NOI/m²
R$ 950,51
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
224.203 m²
Destaques
- Crescimento do NOI de 11,74% no acumulado do ano.
- Vendas totais cresceram 10,80% no acumulado do ano.
- Neumarkt Shopping registrou aumento de 35,1% no NOI comparado ao ano anterior.
- Nações Shopping apresentou forte alta de 20,0% nas vendas.
Desafios
- Resultado operacional (R$ 0,0467/cota) insuficiente para cobrir a nova distribuição reduzida (R$ 0,06/cota) em agosto de 2025.
- Queda relevante na cota patrimonial (-26,64% em 12 meses, caindo de R$ 12,14 para R$ 11,11 apenas entre julho e agosto).
- Volume de negociação caiu 40,51% em relação ao mês anterior, reduzindo a liquidez.
- Inadimplência líquida fechou em 2%, com shoppings de grande porte registrando 4%.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica total (100%) no estado de Santa Catarina.
- Risco de Gestão/Monopólio do Operador: Todos os ativos são geridos pela Almeida Junior.
- Insustentabilidade do patamar atual de dividendos (pagamento recorrente acima da geração de caixa).
- Baixa liquidez das cotas no mercado secundário (R$ 224 mil/dia).
Notas
- O PIB variou 2,2% no mês contra o ano anterior, indicando atividade econômica positiva.
- O setor de shoppings (venda média/m²) teve variação real negativa de 1%, mas o aluguel médio/m² teve variação real positiva de 1%.
Observações do Mês
O AJFI11 vive um momento de ajuste severo pós-Renda Mínima Garantida. Enquanto a operação dos shoppings vai muito bem ( +11,74% YTD, controlada em ~7%), a estrutura financeira do fundo não reflete essa bonança no resultado final distribuível. O resultado por cota caiu para R$ 0,0467, forçando um corte de dividendos para R$ 0,06, que ainda assim consome caixa/reservas. A remarcação da (-8,4% no mês) é um sinal de alerta adicional sobre a avaliação dos ativos ou passivos. O desconto de (0,62) parece atrativo, mas o risco de sustentabilidade dos dividendos e a baixa justificam a cautela.
Shoppings
Continente Shopping
GLA 44.000 m²・Ocupação 97,47%
34,8% 34,8%
Continente Shopping
GLA 44.000 m²・Ocupação 97,47%
GLA
44.000 m²
Ocupação
97,47%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Vendas +8,86% e NOI Caixa +3,98% (Ago/24 vs Ago/25). Ocupação +2,53% anual.
Vendas
Crescimento de 8,86%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda (Ocupação aumentou 2,53%)
Nações Shopping
GLA 36.000 m²・Ocupação 99,61%
27,9% 27,9%
Nações Shopping
GLA 36.000 m²・Ocupação 99,61%
GLA
36.000 m²
Ocupação
99,61%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Destaque de vendas do mês com +20,6% e NOI +14,4% (Ago/24 vs Ago/25).
Vendas
Forte alta de 20,6%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável (Ocupação +0,39%)
Neumarkt Shopping
GLA 30.600 m²・Ocupação 98,95%
22,1% 22,1%
Neumarkt Shopping
GLA 30.600 m²・Ocupação 98,95%
GLA
30.600 m²
Ocupação
98,95%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Maior variação de NOI do grupo (+35,1%). Vendas cresceram 10,7%.
Vendas
Crescimento de 10,7%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda (Ocupação aumentou 1,05%)
Norte Shopping
GLA 36.000 m²・Ocupação 99,22%
8,2% 8,2%
Norte Shopping
GLA 36.000 m²・Ocupação 99,22%
GLA
36.000 m²
Ocupação
99,22%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
NOI cresceu 12,4% e Vendas 12,2%.
Vendas
Crescimento de 12,2%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda (Ocupação aumentou 0,78%)
Garten Shopping
GLA 35.000 m²・Ocupação 98,2%
5,2% 5,2%
Garten Shopping
GLA 35.000 m²・Ocupação 98,2%
GLA
35.000 m²
Ocupação
98,2%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Desempenho menos favorável do portfólio, mas ainda positivo: Vendas +5,37% e NOI +3,13%.
Vendas
Crescimento moderado de 5,37%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda (Ocupação aumentou 1,80%)
Balneário Shopping
GLA 43.000 m²・Ocupação 99,96%
1,8% 1,8%
Balneário Shopping
GLA 43.000 m²・Ocupação 99,96%
GLA
43.000 m²
Ocupação
99,96%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Destaque negativo no crescimento de NOI (+1,40%), mas vendas cresceram 7,74%.
Vendas
Crescimento de 7,74%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável (Ocupação levemente menor -0,04%)
Regiões
Vale do Itajaí
Norte Catarinense
Grande Florianópolis
Oeste Catarinense
Sul Catarinense
Serrana
Operadoras
Almeida Junior