Resumo do Relatório Gerencial de ALMI11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TORRE AL
ALMI11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O ALMI11 é um fundo monoativo proprietário de 40% do Edifício Torre Almirante, no Rio de Janeiro. Em dezembro de 2025, o fundo manteve sua estratégia de gestão focada na redução da elevada e na proximidade com locatários. O destaque financeiro foi a geração de caixa operacional capaz de cobrir integralmente a distribuição de dividendos, apesar de um prejuízo contábil expressivo causado provavelmente por ajustes de avaliação patrimonial.
Desempenho
O fundo apresentou um ajustado de R$ 560.079 (R$ 5,04/cota), superior ao mês anterior e suficiente para cobrir a distribuição de R$ 4,80/cota. Contabilmente, houve um prejuízo líquido de R$ 4,2 milhões, revertido via ajustes para fins de distribuição de caixa. As receitas de propriedades totalizaram R$ 539 mil.
Dividendos
Distribuição de R$ 4,80 por cota, com pagamento em 08/01/2026. O valor manteve-se praticamente estável em relação ao mês anterior (R$ 4,82) e foi 100% coberto pelo do período (R$ 5,04).
Indicadores
P/VP
0,29
DY Mensal
0,81%
DY Projetado 12M
9,7%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 5,04
Dividendo por Cota
R$ 4,80
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
1.824
Métricas
Taxa de Vacância
46,34%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
41.811 m²
Destaques
- Resultado de caixa (R$ 5,04/cota) cobriu integralmente a distribuição
- 57% dos contratos de locação possuem vencimento apenas após 2028
- Manutenção da inquilinato sem novas saídas no mês
Desafios
- Vacância física estagnada em 46,34% em dezembro de 2025
- Prejuízo contábil expressivo de R$ 4,2 milhões no mês (provável reavaliação patrimonial negativa)
- Queda acentuada de 12,6% na cotação de mercado
- Base de cotistas continua encolhendo (queda de 4% em um mês)
Riscos do Fundo
- Fundo Monoativo (concentração total no Edifício Torre Almirante)
- Vacância estrutural crítica (46,34%) persistente
- Concentração de receita em poucos inquilinos (WeWork com 33%)
- Localização no Centro do Rio de Janeiro (mercado de escritórios difícil)
- Baixa liquidez no mercado secundário
Notas
- O fundo registrou um prejuízo contábil de R$ 4.211.933 em dezembro, revertido por um ajuste positivo de R$ 4.752.769 para chegar ao lucro caixa distribuível. Isso indica provável reavaliação negativa do imóvel.
Observações do Mês
O ALMI11 encerra o ano de 2025 com uma melhora na geração de caixa operacional, cobrindo seus dividendos. No entanto, os riscos estruturais permanecem severos: a de 46,34% não cede há meses, o fundo depende de um único imóvel em região desafiadora e a base de cotistas está em fuga. O prejuízo contábil (book value) sugere uma remarcação negativa do valor do ativo, impactando o VP. O desconto de mercado ( 0,29) reflete a percepção de risco binário.
Propriedades
Edifício Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
Vacância Alta 100% 100%
Edifício Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
GLA
41.811 m²
Ocupação
53,66%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Resumo
Fundo proprietário de 40% do imóvel. Edifício com 34 pavimentos. Andares 3 a 18 e parte do 21 encontram-se vagos. Gestão em contato com corretores para trabalhar a vacância.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 46,34%
Inquilinos
WeWork
Investsmart
MDS
EDF
MMC
GAIA, SILVA e GAEDE ADV
TEEKAY
DSV
MAZARS
Caixa Econômica Federal (CEF)
Riccó
Kuehnenagel (K&N)
MBDA
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.