Resumo do Relatório Gerencial de ALMI11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TORRE AL
ALMI11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O FII Torre Almirante (ALMI11) é um fundo monoativo proprietário de 40% do Edifício Torre Almirante, um imóvel corporativo localizado no centro do Rio de Janeiro. Em setembro de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 4,45 por cota e distribuiu R$ 4,17. A taxa de ocupação permaneceu estável em 53,66%. A gestão mantém uma perspectiva otimista baseada no potencial de revitalização da região através do 'Projeto Reviver RioCentro'. O principal marco do fundo continua sendo a retomada da distribuição de rendimentos em junho de 2024, após um hiato de sete anos.
Desempenho
O desempenho do mês foi marcado por uma melhora no resultado financeiro, que atingiu R$ 494.183, equivalente a R$ 4,45 por cota, superando o resultado do mês anterior. A distribuição foi de R$ 4,17 por cota, totalmente coberta pela geração de caixa do período. No entanto, o desempenho operacional permaneceu estagnado, com a taxa de ocupação mantida em 53,66%, o que significa que a elevada de 46,34% continua sendo o principal desafio do fundo.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 4,17 por cota referente a setembro, uma leve redução em relação ao mês anterior (R$ 4,23). Contudo, o dividendo foi totalmente coberto pelo resultado gerado no período, que foi de R$ 4,45 por cota, um sinal positivo de sustentabilidade. A série histórica de distribuições desde a retomada em junho de 2024 permanece volátil.
Indicadores
P/VP
0,28
DY Mensal
0,72%
DY Projetado 12M
8,62%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 4,45
Dividendo por Cota
R$ 4,17
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
1.925
Métricas
Taxa de Vacância
46,34%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
41.811 m²
Destaques
- Resultado de R$ 4,45 por cota, cobrindo com folga a distribuição de R$ 4,17 no mês.
- Manutenção da taxa de ocupação em 53,66%.
- Previsibilidade de receita das áreas locadas, com 57% dos vencimentos dos contratos de locação programados para após 2028.
Desafios
- A taxa de vacância permaneceu criticamente alta e estagnada em 46,34% em setembro de 2025, sem sinais de melhora.
- Alta concentração de 33% da área locada no inquilino WeWork, representando um risco de dependência.
- Baixa liquidez das cotas no mercado secundário, com volume negociado de R$ 413 mil no mês.
Riscos do Fundo
- Fundo monoativo, com receita totalmente dependente de um único imóvel (Edifício Torre Almirante).
- Risco de vacância estruturalmente alta (46,34%), comprometendo a geração de caixa e a distribuição de rendimentos.
- Concentração de 33% da área locada no inquilino WeWork.
- Risco de localização, com o ativo situado no centro do Rio de Janeiro, uma região que enfrenta desafios de revitalização e demanda por lajes corporativas.
- Baixa liquidez da cota no mercado secundário, dificultando a entrada e saída de posições.
- Histórico de suspensão de dividendos por um longo período (de julho de 2017 a junho de 2024), indicando instabilidade de resultados.
Observações do Mês
O ALMI11 apresentou uma melhora em seu resultado financeiro em setembro, mas seus desafios fundamentais permanecem os mesmos. Como um fundo monoativo com uma crônica de 46,34%, o risco é extremamente concentrado. A distribuição de dividendos de R$ 4,17 foi totalmente coberta pelo resultado de R$ 4,45, um sinal positivo de sustentabilidade. No entanto, a falta de progresso na redução da vacância, a alta dependência do inquilino WeWork (33%) e a baixa da cota mantêm o fundo como um investimento de alto risco. O de 0,28 reflete a profunda desconfiança do mercado, que só deve ser revertida com soluções concretas para a ocupação do imóvel.
Propriedades
Edifício Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Alta 100% 100%
Edifício Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ
GLA
41.811 m²
Ocupação
53,66%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Resumo
Principal e único ativo do fundo, representando 40% de um edifício corporativo no centro do Rio de Janeiro. A alta taxa de vacância de 46,34% continua sendo o principal desafio operacional do ativo.
Inquilinos
WeWork
Investsmart
MDS
EDF
MMC
GAIA, SILVA e GAEDE ADV
TEEKAY
DSV
MAZARS
Caixa Econômica Federal (CEF)
Riccó
Kuehnenagel (K&N)
MBDA
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.