Resumo do Relatório Gerencial de ALZC11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ALIANZAC
ALZC11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O ALZC11 é um fundo de crédito imobiliário . Em dezembro de 2025, o fundo iniciou seu primeiro Programa de Recompra de Cotas, adquirindo e cancelando 277.745 cotas com desconto médio de 17% sobre o valor patrimonial, gerando um ganho de capital de R$ 0,02/cota para os acionistas remanescentes. A gestão manteve a estratégia de giro de carteira, vendendo os CRIs MLPar e Scopel para adquirir o São Benedito Vale dos Guimarães. Houve pagamento de taxa de performance no mês, o que elevou as despesas, exigindo o uso de reservas para manter a distribuição elevada. O guidance de rendimentos para o 1º semestre de 2026 foi mantido entre R$ 0,09 e R$ 0,10/cota.
Desempenho
O foi impactado pelo pagamento semestral da taxa de performance, elevando as despesas operacionais para R$ 0,0629/cota. O resultado da carteira de crédito foi de R$ 0,1425/cota. Para sustentar a distribuição de R$ 0,1070, o fundo utilizou R$ 0,0189/cota de suas reservas de lucro acumuladas.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,1070 por cota, com pagamento em 23/01/2026. O dividend mensal foi de 1,36% (16,32% anualizado) sobre a cota de fechamento de R$ 7,87. O fundo ainda possui uma reserva de lucros de R$ 0,0322/cota.
Indicadores
P/VP
0,82
DY Mensal
1,36%
DY Projetado 12M
16,32%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
9.946
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
38
Destaques
- Início do Programa de Recompra de Cotas: 277.745 cotas canceladas, gerando valor de R$ 0,02/cota.
- Aumento do carrego ponderado da carteira para IPCA + 12,9% a.a.
- Aquisição do CRI São Benedito Vale dos Guimarães (R$ 8,9 milhões).
- Dividend Yield anualizado de 16,32%.
- Carteira de CRIs atingiu 82,1% do PL.
Desafios
- Pagamento de taxa de performance em dezembro de 2025 impactou o resultado líquido do mês.
- CRI Fragnani permanece em default e em fase de negociação com o devedor durante o mês.
- Depreciação da cota patrimonial (-6,0% vs IPO) devido à marcação a mercado da carteira (IPCA+14,8%).
Riscos do Fundo
- Risco de Crédito High Yield: Carteira com perfil de risco elevado e taxa média alta.
- Risco de Inflação: Alta exposição ao IPCA (72,4% da carteira de crédito).
- Risco de Liquidez: Liquidez dos ativos de crédito no mercado secundário.
Notas
- Reserva de lucros encerrou o mês em R$ 0,0322/cota.
- Total de cotas reduzido para 19.772.485 após cancelamento das cotas recompradas.
- Guidance para 1º semestre de 2026: R$ 0,09 a R$ 0,10/cota/mês.
Observações do Mês
O ALZC11 demonstra uma gestão ativa e alinhada aos cotistas, evidenciada pelo programa de recompra de cotas que gerou valor imediato aproveitando o desconto do mercado secundário ( 0,82). Embora o resultado líquido do mês tenha sido pressionado pela taxa de performance, a capacidade de distribuição se mantém robusta com auxílio de reservas recompostas no mês anterior. A carteira ( +12,9%) oferece um prêmio de risco atrativo, e a está isolada em um único ativo (Fragnani), sem contágio sistêmico.
CRIs
Scopel Arujá Hills P. / Outros
Loteamentos
Loteamentos・10%
6,7%
Scopel Arujá Hills P. / Outros
Loteamentos
Loteamentos・10%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
10%
LTV
Resumo
Inclui Scopel Arujá Hills P., Res. Ibirapit. III e Vilas de Lorena. Sênior.
Tribeca
Término de Obra
Término de Obra・LTV 105%・10%
LTV Alto 5,1%
Tribeca
Término de Obra
Término de Obra・LTV 105%・10%
Tipo
CRI
Segmento
Término de Obra
Taxa
10%
LTV
Resumo
Empreendimento residencial em Londrina.
City
Corporativo
Corporativo・LTV 130%・4,5%
LTV Alto 5,1%
City
Corporativo
Corporativo・LTV 130%・4,5%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
4,5%
LTV
Resumo
City Incorporadora.
SB Vale dos Guimarães
Loteamentos
Loteamentos・LTV 154%・3%
LTV Alto 5%
SB Vale dos Guimarães
Loteamentos
Loteamentos・LTV 154%・3%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
3%
LTV
Resumo
Nova aquisição. São Benedito.
Terras Alpha Betim
Loteamentos
Loteamentos・LTV 314%・11,5%
LTV Alto 4,6%
Terras Alpha Betim
Loteamentos
Loteamentos・LTV 314%・11,5%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
11,5%
LTV
Resumo
Loteamento em Betim.
Recanto Roselândia / Outros
Loteamentos
Loteamentos・LTV 143%・12%
LTV Alto 4,6%
Recanto Roselândia / Outros
Loteamentos
Loteamentos・LTV 143%・12%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
12%
LTV
Resumo
Inclui Roselândia Alvorada. Sênior.
Cidade Nova III
Loteamentos
Loteamentos・LTV 149%・12%
LTV Alto 4,4%
Cidade Nova III
Loteamentos
Loteamentos・LTV 149%・12%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
12%
LTV
Resumo
Loteamento em Barreiras.
ABMais Jardim Arizona
Loteamentos
Loteamentos・LTV 120%・11%
LTV Alto 4,2%
ABMais Jardim Arizona
Loteamentos
Loteamentos・LTV 120%・11%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
11%
LTV
Resumo
Loteamento em Franca.
You Vista Madalena
Término de Obra
Término de Obra・LTV 77%・3,8%
LTV Médio 4,2%
You Vista Madalena
Término de Obra
Término de Obra・LTV 77%・3,8%
Tipo
CRI
Segmento
Término de Obra
Taxa
3,8%
LTV
Resumo
Inclui You Park Mariana.
Meri Itacimirim (IPCA)
Término de Obra
Término de Obra・15%
3,8%
Meri Itacimirim (IPCA)
Término de Obra
Término de Obra・15%
Tipo
CRI
Segmento
Término de Obra
Taxa
15%
LTV
Resumo
Condomínio residencial fechado frente mar.
Meri Itacimirim (DI)
Término de Obra
Término de Obra・4,3%
3,8%
Meri Itacimirim (DI)
Término de Obra
Término de Obra・4,3%
Tipo
CRI
Segmento
Término de Obra
Taxa
4,3%
LTV
Resumo
Tranche DI.
Neo Garden
Término de Obra
Término de Obra・LTV 142%・12%
LTV Alto 3,4%
Neo Garden
Término de Obra
Término de Obra・LTV 142%・12%
Tipo
CRI
Segmento
Término de Obra
Taxa
12%
LTV
Resumo
Empreendimento em Rondonópolis.
Scopel Terra Luz / Outros
Loteamentos
Loteamentos・14%
3%
Scopel Terra Luz / Outros
Loteamentos
Loteamentos・14%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
14%
LTV
Resumo
Inclui Scopel Terra Luz, Jardim Calixto e Reserva Aruã. Mezanino.
Pereda Incorp.
Término de Obra
Término de Obra・LTV 159%・11,7%
LTV Alto 2,7%
Pereda Incorp.
Término de Obra
Término de Obra・LTV 159%・11,7%
Tipo
CRI
Segmento
Término de Obra
Taxa
11,7%
LTV
Resumo
Edifício Levon.
Jardim das Angélicas (Sub)
Loteamentos
Loteamentos・LTV 137%・23,8%
LTV Alto 2,6%
Jardim das Angélicas (Sub)
Loteamentos
Loteamentos・LTV 137%・23,8%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
23,8%
LTV
Resumo
Tranche Subordinada.
ONM Health
Corporativo
Corporativo・10,4%
2,6%
ONM Health
Corporativo
Corporativo・10,4%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
10,4%
LTV
Resumo
Corporativo.
Braspark
Corporativo
Corporativo・LTV 126%・10,7%
LTV Alto 2,4%
Braspark
Corporativo
Corporativo・LTV 126%・10,7%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
10,7%
LTV
Resumo
Condomínio logístico.
MLPar
Corporativo
Corporativo・LTV 225%・12%
LTV Alto 2,3%
MLPar
Corporativo
Corporativo・LTV 225%・12%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
12%
LTV
Resumo
Reduzido significativamente no mês.
São Benedito
Corporativo
Corporativo・LTV 163%・3%
LTV Alto 2,1%
São Benedito
Corporativo
Corporativo・LTV 163%・3%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
3%
LTV
Resumo
Holding mato-grossense.
GS Souto II
Geração Distribuída
Geração Distribuída・11%
2%
GS Souto II
Geração Distribuída
Geração Distribuída・11%
Tipo
CRI
Segmento
Geração Distribuída
Taxa
11%
LTV
Resumo
Centrais Geradoras Hidrelétricas.
Bodytech II
Corporativo
Corporativo・LTV 214%・4,5%
LTV Alto 1,5%
Bodytech II
Corporativo
Corporativo・LTV 214%・4,5%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
4,5%
LTV
Resumo
Unidade Savassi.
Wimo IV
Home Equity
Home Equity・LTV 147%・10,5%
LTV Alto 1,5%
Wimo IV
Home Equity
Home Equity・LTV 147%・10,5%
Tipo
CRI
Segmento
Home Equity
Taxa
10,5%
LTV
Resumo
Home Equity.
Alphaville II
Corporativo
Corporativo・LTV 101%・9,2%
LTV Alto 1,3%
Alphaville II
Corporativo
Corporativo・LTV 101%・9,2%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
9,2%
LTV
Resumo
Desenvolvedora de condomínios.
Casa & Vídeo
Corporativo
Corporativo・10,9%
1,2%
Casa & Vídeo
Corporativo
Corporativo・10,9%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
10,9%
LTV
Resumo
Rede de lojas.
Scopel Jardim Calixto (NC)
Loteamentos
Loteamentos・LTV 460%・50%
LTV Alto 0,5%
Scopel Jardim Calixto (NC)
Loteamentos
Loteamentos・LTV 460%・50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
50%
LTV
Resumo
Nota Comercial pré-fixada 50%.
You Corporativo
Corporativo
Corporativo・4,5%
0,4%
You Corporativo
Corporativo
Corporativo・4,5%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
4,5%
LTV
Resumo
You Inc.
Indústrias Fragnani (IPCA)
Corporativo
Corporativo・LTV 60%・11,7%
LTV Médio 0,4%
Indústrias Fragnani (IPCA)
Corporativo
Corporativo・LTV 60%・11,7%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
11,7%
LTV
Resumo
Em negociação (default).
Inadimplência
piorando
Wimo II
Home Equity
Home Equity・LTV 156%・11,2%
LTV Alto 0,4%
Wimo II
Home Equity
Home Equity・LTV 156%・11,2%
Tipo
CRI
Segmento
Home Equity
Taxa
11,2%
LTV
Resumo
Home Equity.
Urba
Loteamentos
Loteamentos・LTV 116%・8,2%
LTV Alto 0,2%
Urba
Loteamentos
Loteamentos・LTV 116%・8,2%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
8,2%
LTV
Resumo
Urba Sênior.
Indústrias Fragnani (DI)
Corporativo
Corporativo・8%
0,1%
Indústrias Fragnani (DI)
Corporativo
Corporativo・8%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
8%
LTV
Resumo
Em negociação (default).
Inadimplência
piorando
Jardim das Angélicas (Sênior)
Loteamentos
Loteamentos・LTV 242%・8,8%
LTV Alto 0%
Jardim das Angélicas (Sênior)
Loteamentos
Loteamentos・LTV 242%・8,8%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamentos
Taxa
8,8%
LTV
Resumo
Tranche Sênior.
Classes
Série Única
Sênior
Mezanino
Subordinado
Nota Comercial
Exposição por Índice
IPCA
DI
Prefixado
Exposição por Segmento
Loteamentos
Corporativo
Término de Obra
Home Equity
Geração Distribuída