Resumo do Relatório Gerencial de ALZC11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial

FII ALIANZAC

ALZC11—Resumo de Julho de 2025

Resumo

O ALZC11, fundo de crédito imobiliário, continuou sua estratégia de reciclagem de portfólio em julho. A gestão alienou R$ 4,5 milhões do Assaí, que possuía uma taxa abaixo da média da carteira, e adquiriu R$ 8,0 milhões do CRI Merí, um projeto residencial na Bahia com mais de 70% das unidades vendidas. Essas movimentações visam melhorar o rendimento futuro do fundo. O resultado do mês foi impactado pela baixa inflação ( de 0,26% de maio), mas complementado por ganhos de capital na venda de ativos. O fundo distribuiu R$ 0,105 por cota e constituiu uma reserva de R$ 0,056 por cota, mantendo a projeção de rendimentos entre R$ 0,09 e R$ 0,10 por cota/mês para o segundo semestre de 2025.

Desempenho

Em julho, o fundo realizou uma gestão ativa da carteira de crédito, vendendo um ativo de menor rentabilidade ( Assaí) e adquirindo um novo (CRI Merí) com taxas mais atrativas e garantias robustas. O resultado foi influenciado por um baixo (0,26%), mas foi positivamente impactado por ganhos de capital não recorrentes. A distribuição de R$ 0,105 por cota foi superior ao resultado recorrente, sendo possível pela constituição de uma reserva de lucros de R$ 0,056 por cota.

Dividendos

A distribuição para o mês de julho foi de R$ 0,1050 por cota, representando um dividend mensal de 1,36% sobre a cotação de R$ 7,73 em 18 de agosto. O pagamento será realizado em 22 de agosto de 2025 para os cotistas com posição em 15 de agosto.

Indicadores

P/VP

0,80

DY Mensal

1,36%

DY Projetado 12M

19,18%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,16

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

9.104

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,7 anos

Portfólio

Número de Operações

34

Destaques

  • Aquisição de R$ 8 milhões do CRI Merí, com taxas atrativas e lastreado em projeto com mais de 70% das unidades vendidas.
  • Venda de R$ 4,5 milhões do CRI Assaí como parte da estratégia de reciclagem de portfólio para melhoria de rentabilidade.
  • Manutenção de uma reserva de lucros de aproximadamente R$ 0,056 por cota após a distribuição do mês.
  • Dividend yield mensal de 1,36% (19,18% anualizado).

Desafios

  • Resultado recorrente impactado pela baixa inflação de referência (IPCA de 0,26% em maio de 2025).
  • Projeção de deflação (-0,12%) para agosto de 2025, o que pode pressionar negativamente os resultados futuros da carteira de crédito.

Riscos do Fundo

  • Alta sensibilidade dos rendimentos às variações do IPCA, dado que 76,1% da carteira de crédito está indexada a este indicador.
  • Risco de crédito e inadimplência inerente às operações de CRI que compõem a maior parte do portfólio.
  • Concentração do portfólio de crédito em São Paulo (47%).
  • Concentração setorial em 'Corporativo' (47,5%) e 'Loteamentos' (29,4%).

Notas

  • A gestão prevê desembolsos adicionais em agosto e setembro para as operações Scopel e Roselândia, o que deve elevar a taxa média da carteira.
  • A estimativa de rendimentos para o 2º semestre de 2025 está entre R$ 0,09 e R$ 0,10 por cota ao mês.

Observações do Mês

A gestão do ALZC11 demonstra uma abordagem ativa e positiva na reciclagem do portfólio de CRIs, buscando otimizar os retornos. No entanto, a alta dependência de ativos atrelados ao torna o fundo vulnerável ao cenário de baixa inflação, como visto em julho. A distribuição foi mantida em um patamar elevado graças a ganhos de capital, e a criação de reservas é uma medida prudente. O fundo negocia com um de 0.80, refletindo a incerteza do mercado quanto à sustentabilidade dos rendimentos em um ambiente de inflação controlada ou deflação.

CRIs

MLPar

Corporativo

11,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 12.0%

LTV

Não informado

Resumo

CRI da holding MLPar, focada em desenvolvimento, gestão e reestruturação de loteamentos, com garantia principal em Alienação Fiduciária de imóveis em Vargem Grande Paulista.

Garantias

Aval da MLParAlienação Fiduciária de Imóvel e Quotas de SPECessão Fiduciária de recebíveisFundo de Juros de 18x PMTs

Scopel Loteamentos (Sênior)

Loteamentos

5,37%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 12.7%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de antecipação de recebíveis dos empreendimentos Arujá Hills Premium, Reserva Ibirapitanga III, Vilas de Lorena, e Terra Luz, localizados em São Paulo.

Garantias

3x PMTs de Fundo de ReservaCessão Fiduciária do Estoque a ser comercializadoCessão Fiduciária da totalidade dos RecebíveisAlienação Fiduciária das Cotas das CedentesExcesso de ColateralMecanismo de amortização via full cash sweep

Cidade Nova III

Loteamentos

5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 12.0%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de recebíveis do empreendimento 'Cidade Nova III' em Barreiras/BA, com obras concluídas e infraestrutura entregue. A operação também inclui a cessão da carteira 100% vendida do empreendimento Roselândia, em Cotia/SP.

Garantias

3x PMTs de Fundo de ReservaCessão Fiduciária do EstoqueCessão Fiduciária de RecebíveisAlienação Fiduciária das Cotas da CedenteExcesso de ColateralMecanismo de amortização via full cash sweep

City

Corporativo

5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

DI + 4.5%

LTV

Não informado

Resumo

CRI destinado ao financiamento inicial das obras dos empreendimentos City Garten, City House e City Way da City Incorporadora em Goiânia/GO.

Garantias

Aval PJ da City IncorporadoraAval PF dos sóciosCF de Dividendos das SPEsAF de Quotas das SPEsAF de Imóveis em Goiânia/GOFundo de Reserva de 3x PMTs

Tribeca

Término de Obra

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Término de Obra

Taxa

IPCA + 10.0%

LTV

Não informado

Resumo

CRI do empreendimento residencial Tribeca em Londrina/PR, da Montrecom Construções. O projeto segue com bom desempenho de vendas e obras.

Garantias

CF dos recebíveis do empreendimento TribecaAF de cotas da SPEFundo de Obras e Fundo de Reserva

Copagril

Corporativo

4,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11.0%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a Copagril, uma das maiores cooperativas agrícolas do Brasil, para aquisição e reforma da Fábrica de Rações em Marechal Cândido Rondon/PR.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisAval da Copagril

Roselândia

Loteamentos

4,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 12.0%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação dos recebíveis dos loteamentos Recanto Roselândia e Roselândia Alvorada em Cotia-SP. O primeiro está 99% vendido e o segundo com 90% das obras concluídas e 57% vendido.

Garantias

Subordinação de 20%Alienação Fiduciária (AF) de Cotas da SPECessão Fiduciária de RecebíveisPromessa de AF dos lotes em estoqueFundo de Reserva e Fundo de Despesas

You | Vista Madalena e Park Mariana

Término de Obra

4,2%

Tipo

CRI

Segmento

Término de Obra

Taxa

DI + 3.8%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de obras de dois empreendimentos de alto padrão da You Inc. e aquisição de terrenos para novos projetos em São Paulo/SP.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos CreditóriosAlienação Fiduciária de fração ideal de unidadesFiança da You Inc. e Aval do controlador

Neo Garden

Término de Obra

3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Término de Obra

Taxa

IPCA + 12.0%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para empreendimento de médio-alto padrão do Grupo Concresul em Rondonópolis/MT, com 240 unidades e VGV superior a R$170 MM.

Garantias

Aval PJ e PFAF Cotas da SPECessão Fiduciária de RecebíveisAF do EstoqueFundo de Obras, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas

Balaroti

Corporativo

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

DI + 3.0%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para aquisição, construção e reforma de imóveis da Balaroti, maior rede de material de construção do Paraná.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios (vendas via cartão)Alienação Fiduciária de imóveis e quotasFiança da holding e Aval do sócioFundo de Reserva de 1x PMT

Jardim das Angélicas (Subordinado)

Loteamentos

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 23.8%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada da operação de antecipação de recebíveis do empreendimento 'Jardim das Angélicas' em Itupeva-SP, com obras concluídas.

Garantias

2x PMTs de Fundo de ReservaCessão Fiduciária de Estoque e RecebíveisAlienação Fiduciária das Cotas da CedenteFiança da DevedoraExcesso de Colateral e cash sweep

Braspark

Corporativo

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10.7%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento das obras das fases II e III de um novo condomínio logístico da Braspark em Garuva/SC, focado na logística portuária da região.

Garantias

Aval do Grupo Ascensus e BrasparkCF de Direitos CreditóriosAF do ImóvelAF de ações da BrasparkFundo de Reserva mín. de 2x PMT

Pereda Incorp.

Término de Obra

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Término de Obra

Taxa

IPCA + 11.7%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para financiar o término das obras do edifício Levon da incorporadora Pereda, localizado ao lado do Estádio do Morumbi em São Paulo/SP.

Garantias

Aval PF e PJCessão Fiduciária de RecebíveisAF de ImóveisAF de Quotas da SPE e Fundo de Reserva de 3x PMT

Scopel Loteamentos (Mezanino)

Loteamentos

2,36%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 14.0%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Mezanino da operação de antecipação de recebíveis dos empreendimentos Scopel em São Paulo.

Garantias

3x PMTs de Fundo de ReservaCessão Fiduciária do Estoque a ser comercializadoCessão Fiduciária da totalidade dos RecebíveisAlienação Fiduciária das Cotas das CedentesExcesso de ColateralMecanismo de amortização via full cash sweep

São Benedito

Corporativo

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

DI + 3.0%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para alongamento de dívida corporativa e destinação de recursos para obras da holding mato-grossense Grupo São Benedito.

Garantias

Aval PF e PJCessão Fiduciária de Recebíveis c/ cash sweepAF de estoque de 8 empreendimentos entregues

Merí Itacimirim (IPCA)

Término de Obra

2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Término de Obra

Taxa

IPCA + 15.0%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche IPCA do CRI que financia um condomínio residencial fechado em Itacimirim/BA, com mais de 80% das unidades vendidas.

Garantias

AF de Quotas da SPECF de RecebíveisAF do terreno + estoqueFundo de Obras, Reserva e Despesas

Merí Itacimirim (DI)

Término de Obra

2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Término de Obra

Taxa

DI + 4.3%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche DI do CRI que financia um condomínio residencial fechado em Itacimirim/BA, com mais de 80% das unidades vendidas.

Garantias

AF de Quotas da SPECF de RecebíveisAF do terreno + estoqueFundo de Obras, Reserva e Despesas

GS Souto II

Geração Distribuída

2%

Tipo

CRI

Segmento

Geração Distribuída

Taxa

IPCA + 11.0%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de 2 Centrais Geradoras Hidrelétricas (CGH) em Minas Gerais. Os recebíveis da comercialização de energia de 4 CGHs são cedidos fiduciariamente.

Garantias

AF EquipamentosCessão Fiduciária dos RecebíveisAlienação Fiduciária de quotasFiança da Ágape Participações S.A. e dos sócios

Alphaville

Corporativo

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9.2%

LTV

Não informado

Resumo

CRI da Alphaville, uma das maiores desenvolvedoras de condomínios de alto padrão, para antecipar recebíveis de empreendimentos já entregues e financiar obras de novos projetos.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos CreditóriosAval da Alphaville S.A.Fundo de Reserva

Bodytech II

Corporativo

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

DI + 4.5%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para financiar a aquisição de participação em uma academia da Bodytech em Savassi, Belo Horizonte/MG.

Garantias

Aval PJCessão Fiduciária de Recebíveis (Gympass)AF de ImóvelFundo de Reserva

Casa & Vídeo

Corporativo

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10.9%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para financiar o desenvolvimento e reforma de lojas da Casa & Vídeo, uma das maiores redes de departamentos do RJ e ES.

Garantias

CF de Conta Vinculada com recebíveis de cartão de crédito Visa e Mastercard

Urbanes (Sênior)

Loteamentos

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 10.0%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Sênior do CRI que antecipou recebíveis da carteira de loteamentos do Grupo Urbanes em Santa Maria (RS).

Scopel Jardim Calixto

Loteamentos

LTV Médio 0,5%

Tipo

Nota Comercial

Segmento

Loteamentos

Taxa

Pré-fixado 50.0%

LTV

65%

Resumo

Nota Comercial para financiar o início das obras do loteamento Scopel Jardim Calixto em Jacareí/SP, para acelerar as vendas.

Garantias

Aval PJAval PFAF de quotas da SPEAF do estoque

Wimo II

Home Equity

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 11.2%

LTV

Não informado

Resumo

CRI que antecipou recebíveis de 122 contratos de home equity da plataforma Wimo.

Garantias

AF dos imóveisFundo de Reserva de 3x PMT

Indústrias Fragnani (IPCA)

Corporativo

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11.7%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche IPCA do CRI que contribuiu para o financiamento da nova fábrica do Grupo Fragnani (revestimentos cerâmicos) em Dias D'Ávila/BA.

ONM Health

Corporativo

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10.0%

LTV

Não informado

Resumo

Operação corporativa com a ONM Health.

You Corporativo

Corporativo

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 4.5%

LTV

Não informado

Resumo

CRI corporativo da You Inc, que destinou recursos para adquirir terrenos e iniciar obras de 17 projetos em São Paulo.

Garantias

AF de Ações You IncAF de Cotas de 17x SPEsFiança PFFundo de Despesas

Urbanes (Subordinado)

Loteamentos

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 11.0%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada do CRI que antecipou recebíveis da carteira de loteamentos do Grupo Urbanes em Santa Maria (RS).

Garantias

Fiança PF e PJCF dos recebíveis dos empreendimentosCoobrigaçãoFundo de Reserva de 2x PMTs

Urba

Loteamentos

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 8.2%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de loteamento com a Urba.

Indústrias Fragnani (DI)

Corporativo

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

DI + 8.0%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche DI do CRI que contribuiu para o financiamento da nova fábrica do Grupo Fragnani (revestimentos cerâmicos) em Dias D'Ávila/BA.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária de Conta VinculadaFundo de Reserva de 1 PMTAval da holding e dos acionistas

Jardim das Angélicas (Sênior)

Loteamentos

0%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamentos

Taxa

IPCA + 8.8%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Sênior da operação de antecipação de recebíveis do empreendimento 'Jardim das Angélicas' em Itupeva-SP, com obras concluídas.

Classes

Série Única

60,7%

Sênior

11,2%

Subordinado

2,4%

Mezanino

0,5%

Exposição por Índice

IPCA

76,1%

DI

23,2%

Prefixado

0,7%

Regiões

São Paulo

47%

Mato Grosso

19%

Paraná

12%

Bahia

7%

Minas Gerais

6%

Goiás

5%

Rio Grande do Sul

1%

Exposição por Segmento

Corporativo

47,5%

Loteamentos

29,4%

Término de Obra

19,9%

Geração Distribuída

2,6%

Outros

0,6%

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