Resumo do Relatório Gerencial de ALZR11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ALIANZA
ALZR11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O ALZR11 é um fundo imobiliário com foco em geração de renda através de contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback). Em outubro, o destaque foi o reajuste dos aluguéis dos imóveis Assaí RJ e DuPont pelo acumulado de +5,2%. Com isso, 85% do portfólio já teve seus contratos corrigidos pela inflação em 2025. A base de cotistas continuou a crescer, atingindo quase 173 mil investidores. A gestão reitera que o fundo se encontra em seu melhor momento histórico, com um portfólio diversificado, inquilinos de alta qualidade e contratos de longo prazo, apesar do cenário macroeconômico.
Desempenho
O fundo gerou um de R$ 10,678 milhões em outubro, equivalente a R$ 0,087 por cota. O valor a ser distribuído foi de R$ 0,0836 por cota, o que permitiu ao fundo incrementar sua reserva de lucros, que agora totaliza R$ 0,051 por cota. O desempenho reflete a estabilidade e o crescimento gradual das receitas, impulsionadas pelos reajustes contratuais.
Dividendos
A distribuição de rendimentos referente a outubro será de R$ 0,0836 por cota, a ser paga em 25 de novembro de 2025. O resultado gerado no mês foi superior, o que permitiu o fortalecimento da reserva de lucros do fundo para R$ 0,051 por cota. A gestão mantém o guidance de distribuição recorrente para o segundo semestre de 2025 entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota.
Indicadores
P/VP
0,98
DY Mensal
0,8%
DY Projetado 12M
9,99%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
172.911
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
9,3 anos
Endividamento
45,8%
Portfólio
Número de Imóveis
23
Número de FIIs
2
Dívida Total
R$ 558.059.000,00
Destaques
- Reajuste de +5,2% (IPCA dos últimos 12 meses) nos aluguéis dos imóveis locados para Assaí RJ e DuPont.
- Com os novos reajustes, 85% do portfólio de imóveis do fundo já foi atualizado pela inflação em 2025.
- A base de investidores cresceu 1,4%, com a adição de mais de 2.300 novos cotistas, totalizando 172.911.
- A reserva de lucros do fundo foi incrementada e atingiu R$ 0,051 por cota.
Desafios
- A cota de mercado do fundo continua a ser negociada próxima ao seu valor patrimonial, o que a gestão atribui a fatores macroeconômicos externos e não aos fundamentos específicos do fundo.
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira de 45,8% do Patrimônio Líquido via emissão de CRIs, o que aumenta o risco financeiro em cenários adversos, embora a posição de caixa seja robusta.
- Alta concentração geográfica no estado de São Paulo, que responde por 82% (67% na Grande SP e 15% no interior) da receita de aluguéis, expondo o fundo a riscos econômicos e regulatórios regionais.
- Risco de crédito e desocupação dos inquilinos, embora mitigado pela natureza atípica e de longo prazo dos contratos e pela alta qualidade creditícia dos locatários.
Observações do Mês
O ALZR11 mantém uma operação de alta qualidade, com um portfólio 100% locado (consolidado) através de contratos atípicos de longo prazo para inquilinos de primeira linha, garantindo um fluxo de receitas previsível e resiliente. A gestão ativa demonstra eficiência ao aplicar reajustes inflacionários que impulsionam o crescimento da receita. Financeiramente, o fundo é sólido, com resultados que cobrem as distribuições e permitem o acúmulo de uma reserva de lucros crescente, aumentando a segurança para os investidores. A , embora significativa, parece bem gerenciada, com uma posição de caixa robusta.
Propriedades
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
19.026 m²
Ocupação
97%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
99,98%
Resumo
Detido através do FII TSER11. Contrato atípico com vencimento em Setembro/2035. Teve seu aluguel reajustado em +5,2% em outubro de 2025.
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
12.753 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Outubro/2033.
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
Vacância Baixa
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
GLA
8.016 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel do segmento educacional, com contrato atípico vigente até Setembro/2033.
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
Vacância Baixa
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
GLA
5.311 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Detido através do FII Alianza Digital Realty. Contrato atípico com vencimento em Novembro/2039.
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
11.833 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Junho/2036.
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logístico/Industrial
Vacância Baixa
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logístico/Industrial
GLA
5.008 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Fevereiro/2030.
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
Vacância Baixa
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
GLA
4.027 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Detido através do FII Alianza Digital Realty. Contrato atípico com vencimento em Março/2036.
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
38.383 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Novembro/2036.
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
33.795 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel com área de expansão prevista de até 14.116m². Contrato atípico com vencimento em Julho/2039.
BRF (Bauru e Guarulhos)
Bauru e Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa
BRF (Bauru e Guarulhos)
Bauru e Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
7.603 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Dois imóveis (Bauru 3.840m² e Guarulhos 3.763m²) locados para a BRF, com contratos atípicos com vencimento em Agosto/2029.
DASA (Ascendino Reis e Sumaré)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
Vacância Baixa
DASA (Ascendino Reis e Sumaré)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
GLA
7.511 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Dois imóveis (Ascendino Reis 2.284m² e Sumaré 5.227m²) locados para a DASA, com contratos atípicos com vencimento em Dezembro/2035.
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
12.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico de longo prazo, com vencimento em Dezembro/2043. Teve seu aluguel reajustado em +5,2% em outubro de 2025.
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
9.261 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase de desinvestimento. O fundo continua recebendo aluguéis (contrato até Dez/2029) e parcelas da venda.
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
Vacância Baixa
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
GLA
8.178 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Julho/2026. A garantia de fiança foi substituída por um depósito caução.
CDB (Morumbi e Ana Rosa)
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa
CDB (Morumbi e Ana Rosa)
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
7.171 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Dois imóveis (Morumbi 5.573m² e Ana Rosa 1.598m²) do setor de saúde, com contratos atípicos até Janeiro/2034.
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
Vacância Baixa
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
GLA
8.765 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação com período atípico até Dezembro/2030 e vencimento final em Dezembro/2050.
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
GLA
3.879 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Janeiro/2031.
OBA (Lojas)
São Bernardo do Campo e São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa
OBA (Lojas)
São Bernardo do Campo e São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
7.150 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Duas lojas (São Bernardo do Campo 4.428m² e São José do Rio Preto 2.722m²) com contratos atípicos com vencimento em Junho/2039.
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
17.554 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase final de diligência. Contrato de locação atípico com vencimento em Dezembro/2044.
FIIs
TSER11
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Regiões
Grande São Paulo
Estado de São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Endividamento
Dívida Total
R$ 558.059.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
45,8%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 2041
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 2041
Série
169ª Série 4ª Emissão
Emissão
12/2020
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,23%
Saldo Devedor
R$ 64.000.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Série
159ª Série 4ª Emissão
Emissão
04/2021
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 48.500.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Série
240ª Série 4ª Emissão
Emissão
01/2023
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 91.900.000,00
Resumo
Emitido pela Virgo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 2041
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 2041
Série
1ª Série 324ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,65%
Saldo Devedor
R$ 68.300.000,00
Resumo
Emitido pela True.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 2041
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 2041
Série
1ª e 2ª Série 346ª Emissão
Emissão
04/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 8,54%
Saldo Devedor
R$ 80.700.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Série
1ª Série 362ª Emissão
Emissão
10/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 71.800.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Série
1ª Série 21ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 57.200.000,00
Resumo
Emitido pela Bari.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos