Resumo do Relatório Gerencial de ALZR11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ALIANZA
ALZR11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O ALZR11 é um fundo de renda focado em contratos atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback). Em novembro, o destaque foi a inclusão do fundo no índice global FTSE EPRA Nareit, o que aumenta a visibilidade para investidores internacionais. O aluguel do Data Center Scala foi atualizado em +4,1% ( ). A base de cotistas cresceu significativamente, atingindo 176,5 mil, e a cota de mercado recuperou seu valor patrimonial ( 1,00).
Desempenho
O fundo gerou um de R$ 10,158 milhões (R$ 0,083/cota) em novembro, uma leve redução comparado ao mês anterior. A distribuição foi mantida em R$ 0,0836/cota, utilizando parte da reserva de lucros, que agora está em R$ 0,050/cota. A receita total foi de R$ 11,5 milhões.
Dividendos
A distribuição anunciada foi de R$ 0,0836 por cota, a ser paga em 23/12/2025. O fundo mantém uma reserva de lucros de R$ 0,050/cota. O guidance para o 2º semestre de 2025 permanece entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota.
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
0,78%
DY Projetado 12M
9,37%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
176.535
Métricas
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
9,3 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
45,4%
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
23
Número de Operações
7
Número de FIIs
2
Dívida Total
R$ 555.347.000,00
Destaques
- Entrada do ALZR11 no índice global FTSE EPRA Nareit
- Reajuste do aluguel do Data Center Scala em +4,1% (IPCA)
- 90% do portfólio já teve aluguéis atualizados pela inflação em 2025
- Cota de mercado atingiu paridade com valor patrimonial (P/VP 1,00)
- Base de cotistas cresceu para 176.535 (+2,1% no mês)
- Ocupação física e financeira mantida em 100%
Desafios
- Leve redução no resultado caixa mensal (R$ 0,083/cota) em comparação aos meses anteriores (R$ 0,087/cota), exigindo uso marginal de reservas para manter a distribuição linear
- Conclusão da diligência e pagamentos finais referentes ao ativo Assaí SP previstos para o início de 2026
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no estado de São Paulo (82% da receita)
- Alavancagem financeira via CRIs representando 45,4% do Patrimônio Líquido
- Risco de crédito concentrado em poucos grandes inquilinos (risco de contraparte), mitigado pela qualidade de crédito (AAA/AA)
- Dependência de contratos atípicos cuja renovação no longuíssimo prazo pode ser complexa
Notas
- O fundo possui R$ 220 milhões em caixa e valores mobiliários (17% do PL), cobrindo mais de 5 anos de obrigações futuras.
- 90% do portfólio já foi reajustado pela inflação em 2025; os 10% restantes serão reajustados em dezembro.
Observações do Mês
O ALZR11 demonstra solidez excepcional com 100% de ocupação e zero em contratos atípicos de longo prazo. A entrada no índice FTSE EPRA Nareit é um marco qualitativo que deve trazer fluxo comprador institucional. A gestão mantém a previsibilidade de dividendos, suportada por reservas acumuladas. A estrutura de capital é equilibrada, com caixa cobrindo obrigações de longo prazo.
CRIs
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
Corporativo
Corporativo・5,23%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
Corporativo
Corporativo・5,23%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
5,23%
LTV
Resumo
Emitido pela Planeta. Vencimento em 2041.
Inadimplência
estável
Coca-Cola FEMSA/SP
Logística
Logística・5,5%
Coca-Cola FEMSA/SP
Logística
Logística・5,5%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
5,5%
LTV
Resumo
Emitido pela Planeta. Vencimento em 2041.
Inadimplência
estável
TSER11 (DuPont)
Corporativo
Corporativo・5,5%
TSER11 (DuPont)
Corporativo
Corporativo・5,5%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
5,5%
LTV
Resumo
Emitido pela Virgo. Vencimento em 2041.
Inadimplência
estável
Oba (CD Sumaré/SP)
Logística
Logística・7,65%
Oba (CD Sumaré/SP)
Logística
Logística・7,65%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
7,65%
LTV
Resumo
Emitido pela True. Vencimento em 2041.
Inadimplência
estável
Alianza Digital (Scala/RS)
Data Center
Data Center・8,54%
Alianza Digital (Scala/RS)
Data Center
Data Center・8,54%
Tipo
CRI
Segmento
Data Center
Taxa
8,54%
LTV
Resumo
Emitido pela Opea. Vencimento em 2041.
Inadimplência
estável
Mercado Livre/SP
Logística
Logística・7,75%
Mercado Livre/SP
Logística
Logística・7,75%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
7,75%
LTV
Resumo
Emitido pela Opea. Vencimento em 2041.
Inadimplência
estável
Assaí Rio de Janeiro/RJ
Varejo
Varejo・7,75%
Assaí Rio de Janeiro/RJ
Varejo
Varejo・7,75%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
7,75%
LTV
Resumo
Emitido pela Bari. Vencimento em 2041.
Inadimplência
estável
Propriedades
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
19.026 m²
Ocupação
97%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
99,98%
Resumo
Detido via TSER11. Contrato atípico até Set/2035.
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distrib. Log.
Vacância Baixa
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distrib. Log.
GLA
12.753 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Out/2033.
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
Vacância Baixa
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
GLA
8.016 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Set/2033.
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
Vacância Baixa
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
GLA
5.311 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Teve aluguel atualizado pelo IPCA (+4,1%) em novembro. Contrato até Nov/2039.
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
11.833 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jun/2036.
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logíst./Industrial
Vacância Baixa
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logíst./Industrial
GLA
5.008 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Fev/2030.
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
Vacância Baixa
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
GLA
4.027 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Mar/2036.
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
38.383 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Nov/2036.
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
33.795 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jul/2039.
BRF Bauru
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa
BRF Bauru
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.840 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Ago/2029.
BRF Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa
BRF Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.763 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Ago/2029.
DASA Ascendino
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
Vacância Baixa
DASA Ascendino
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
GLA
2.284 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2035.
DASA Sumaré
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
Vacância Baixa
DASA Sumaré
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
GLA
5.227 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2035.
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
12.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2043.
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
9.261 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em desinvestimento. Contrato até Dez/2029.
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
Vacância Baixa
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
GLA
8.178 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jul/2026.
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
5.573 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jan/2034.
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
1.598 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jan/2034.
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
Vacância Baixa
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
GLA
8.765 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato período atípico até Dez/2030 (vencimento total 2050).
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
GLA
3.879 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jan/2031.
Loja Oba Hortifruti (SBC)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa
Loja Oba Hortifruti (SBC)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
4.428 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jun/2039.
Loja Oba Hortifruti (SJRP)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa
Loja Oba Hortifruti (SJRP)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
2.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jun/2039.
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
17.554 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase final de diligência. Contrato atípico até Dez/2044.
FIIs
TSER11
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Exposição por Índice
IPCA
Regiões
Grande São Paulo
Estado de São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Edifícios Comerciais
Galpões Log. Secos
Renda Urbana
Data Center
Galpões Log. Refrigerados
Endividamento
Dívida Total
R$ 555.347.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
45,4%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 12/2041
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 12/2041
Série
169ª Série 4ª Emissão
Emissão
12/2020
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,23%
Saldo Devedor
R$ 64.000.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Série
159ª Série 4ª Emissão
Emissão
04/2021
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 48.500.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Série
240ª Série 4ª Emissão
Emissão
01/2023
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 91.900.000,00
Resumo
Emitido pela Virgo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 12/2041
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 324ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,65%
Saldo Devedor
R$ 68.300.000,00
Resumo
Emitido pela True.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 12/2041
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 12/2041
Série
1ª e 2ª Série 346ª Emissão
Emissão
04/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 8,54%
Saldo Devedor
R$ 80.700.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 362ª Emissão
Emissão
10/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 71.800.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 21ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 57.200.000,00
Resumo
Emitido pela Bari.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos