Resumo do Relatório Gerencial de ALZR11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ALIANZA
ALZR11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O ALZR11 é um fundo de renda híbrido focado em contratos atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback). Em dezembro, o fundo anunciou a 8ª Emissão de Cotas (R$ 528 milhões) e a aquisição do Laboratório Diagnóstico Fleury em Campinas/SP por R$ 29,5 milhões ( 10,2%). O portfólio permanece com 100% de ocupação física e financeira. Houve reajuste de +4,5% nos aluguéis da DASA e Santillana.
Desempenho
O fundo apurou um de R$ 10,568 milhões (R$ 0,086/cota) em dezembro. A distribuição anunciada foi de R$ 0,0851/cota, alinhada à geração de caixa e levemente superior à média recente. A cota de mercado encerrou cotada a R$ 10,77, recuperando prêmio sobre o valor patrimonial.
Dividendos
A distribuição anunciada foi de R$ 0,0851 por cota, com pagamento em 23/01/2026. O fundo mantém uma reserva de lucros acumulada de R$ 0,052/cota. O guidance para o 1º semestre de 2026 prevê rendimentos entre R$ 0,080 e R$ 0,082/cota.
Indicadores
P/VP
1,01
DY Mensal
0,79%
DY Projetado 12M
9,48%
Rentabilidade YTD
1,3%
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
178.582
Métricas
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
9,1 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
33,5%
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
24
Número de Operações
7
Número de FIIs
2
Dívida Total
R$ 477.200.000,00
Destaques
- Aquisição do imóvel Laboratório Fleury Campinas por R$ 29,5 milhões (Yield on Cost 10,2% a.a.)
- Lançamento da 8ª Emissão de Cotas com objetivo de captar até R$ 528 milhões
- Manutenção de 100% de ocupação física e financeira
- Reajuste de +4,5% nos contratos DASA (Sumaré e Ascendino) e Santillana
- Aprovação para entrada no FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series
Desafios
- Gestão da alavancagem financeira (Obrigações por CRIs representam cerca de 33,5% do PL)
- Captação e alocação eficiente dos recursos da 8ª Emissão em cenário de juros elevados
- Ativo Assaí SP (Guarujá) ainda em fase final de diligência (previsto para jan/2026)
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica elevada no estado de São Paulo
- Risco de crédito corporativo concentrado em poucos grandes inquilinos (risco de contraparte)
- Alavancagem via CRIs indexados ao IPCA, exigindo gestão de caixa para amortizações
- Dependência da renovação de contratos atípicos no longuíssimo prazo
Notas
- Preço de subscrição da 8ª oferta definido em R$ 10,56/cota
- Guidance de dividendos para o 1º semestre de 2026 entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota
- Reservas acumuladas de R$ 0,052/cota ao final de dezembro
Observações do Mês
O ALZR11 fecha o ano de 2025 com métricas robustas: zero, dividendos estáveis e crescimento de portfólio com a aquisição do ativo Fleury. A gestão demonstra proatividade com a nova emissão e reajustes contratuais que protegem a renda real. A é alta e a cota negocia próxima ao valor patrimonial.
CRIs
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
Laboratório
Laboratório・5,23%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
Laboratório
Laboratório・5,23%
Tipo
CRI
Segmento
Laboratório
Taxa
5,23%
LTV
Resumo
169ª Série 4ª Emissão (Planeta). Vencimento 2041.
Coca-Cola FEMSA/SP
Logística
Logística・5,5%
Coca-Cola FEMSA/SP
Logística
Logística・5,5%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
5,5%
LTV
Resumo
159ª Série 4ª Emissão (Planeta). Vencimento 2041.
TSER11 (DuPont)
Edifício Comercial
Edifício Comercial・5,5%
TSER11 (DuPont)
Edifício Comercial
Edifício Comercial・5,5%
Tipo
CRI
Segmento
Edifício Comercial
Taxa
5,5%
LTV
Resumo
240ª Série 4ª Emissão (Virgo). Vencimento 2041.
Oba (CD Sumaré/SP)
Logística
Logística・7,65%
Oba (CD Sumaré/SP)
Logística
Logística・7,65%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
7,65%
LTV
Resumo
1ª Série 324ª Emissão (True). Vencimento 2041.
Alianza Digital (Scala/RS)
Data Center
Data Center・8,54%
Alianza Digital (Scala/RS)
Data Center
Data Center・8,54%
Tipo
CRI
Segmento
Data Center
Taxa
8,54%
LTV
Resumo
1ª e 2ª Série 346ª Emissão (Opea). Vencimento 2041.
Mercado Livre/SP
Logística
Logística・7,75%
Mercado Livre/SP
Logística
Logística・7,75%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
7,75%
LTV
Resumo
1ª Série 362ª Emissão (Opea). Vencimento 2041.
Assaí Rio de Janeiro/RJ
Varejo
Varejo・7,75%
Assaí Rio de Janeiro/RJ
Varejo
Varejo・7,75%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
7,75%
LTV
Resumo
1ª Série 21ª Emissão (Bari). Vencimento 2041.
Propriedades
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 13,1% 13,1%
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
19.026 m²
Ocupação
97%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
99,98%
Resumo
Detido via TSER11. Contrato atípico até Set/2035. Vacância física de 3% mas financeira 0%.
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 10,2% 10,2%
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
38.383 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Nov/2036. Inquilino de alta qualidade.
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distrib. Log.
Vacância Baixa 8,1% 8,1%
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distrib. Log.
GLA
12.753 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 36,01
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2029 (texto) ou Out/2033 (tabela). Valor vigente R$ 459.301.
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 7,9% 7,9%
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
33.795 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 25,97
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jul/2039. Valor vigente R$ 877.931.
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
Vacância Baixa 6,9% 6,9%
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
GLA
8.016 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 95,69
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Set/2033. Valor vigente R$ 767.099.
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
Vacância Baixa 5,3% 5,3%
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
GLA
8.178 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 72,70
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jul/2026. Valor vigente R$ 594.582. Caução de R$ 8,4 milhões.
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 4,8% 4,8%
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
11.833 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 45,11
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jun/2036. Valor vigente R$ 533.855.
DASA Sumaré
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
Vacância Baixa 4,6% 4,6%
DASA Sumaré
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
GLA
5.227 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 92,40
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2035. Aluguel reajustado em +4,5% (IPCA).
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logíst./Industrial
Vacância Baixa 4,4% 4,4%
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logíst./Industrial
GLA
5.008 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 93,40
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Fev/2030. Valor vigente R$ 467.766.
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 4,3% 4,3%
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
9.261 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 49,59
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase de desinvestimento. Contrato até Dez/2029. Reajustado em +4,5% pelo IPCA.
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
Vacância Baixa 4,1% 4,1%
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
GLA
5.311 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 201,12
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Nov/2039. Valor vigente R$ 1.068.194.
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
Vacância Baixa 3,4% 3,4%
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
GLA
4.027 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 95,46
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Mar/2036. Valor vigente R$ 384.444.
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
Vacância Baixa 3,1% 3,1%
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
GLA
8.765 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 37,44
Participação
100%
Resumo
Contrato com período atípico até 2030 (vence em 2050). Valor vigente R$ 328.172.
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa 3,1% 3,1%
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
5.573 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 62,06
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jan/2034. Valor vigente R$ 345.877.
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 3% 3%
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
GLA
3.879 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 82,29
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jan/2031. Valor vigente R$ 319.233.
Loja Oba Hortifruti (SBC)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa 1,7% 1,7%
Loja Oba Hortifruti (SBC)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
4.428 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 30,95
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jun/2039. Valor vigente R$ 137.052.
BRF Bauru
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa 1,5% 1,5%
BRF Bauru
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.840 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 44,19
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Ago/2029. Valor vigente R$ 169.722.
BRF Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa 1,5% 1,5%
BRF Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.763 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 40,22
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Ago/2029. Valor vigente R$ 151.356.
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
12.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 48,18
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2043. Valor vigente R$ 584.601.
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
17.554 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 14,52
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2044. Valor vigente R$ 255.000. Fase final de diligência.
Fleury Campinas
Campinas, SP・Classe Laboratório Diagnóstico
Vacância Baixa
Fleury Campinas
Campinas, SP・Classe Laboratório Diagnóstico
GLA
4.227 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 60,32
Participação
100%
Resumo
Nova aquisição (BTS). Contrato atípico de 15 anos. Yield on Cost 10,2% a.a.
Loja Oba Hortifruti (SJRP)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa
Loja Oba Hortifruti (SJRP)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
2.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 68,84
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jun/2039. Valor vigente R$ 187.397.
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
1.598 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 68,49
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Jan/2034. Valor vigente R$ 109.455.
DASA Ascendino
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
Vacância Baixa
DASA Ascendino
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
GLA
2.284 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 78,91
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico até Dez/2035. Reajustado em +4,5% pelo IPCA.
FIIs
TSER11
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Regiões
Grande São Paulo
Estado de São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Edifícios Comerciais
Galpões Log. Secos
Renda Urbana
Data Center
Galpões Log. Refrigerados
Endividamento
Dívida Total
R$ 477.200.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
33,5%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 12/2041
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 12/2041
Série
169ª Série 4ª Emissão
Emissão
12/2020
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,23%
Saldo Devedor
R$ 63.500.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Série
159ª Série 4ª Emissão
Emissão
04/2021
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 47.900.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Série
240ª Série 4ª Emissão
Emissão
01/2023
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 90.700.000,00
Resumo
Emitido pela Virgo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 12/2041
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 324ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,65%
Saldo Devedor
R$ 67.500.000,00
Resumo
Emitido pela True.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 12/2041
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 12/2041
Série
1ª e 2ª Série 346ª Emissão
Emissão
04/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 8,54%
Saldo Devedor
R$ 79.700.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 362ª Emissão
Emissão
10/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 71.100.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 21ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 56.800.000,00
Resumo
Emitido pela Bari.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos