Resumo do Relatório Gerencial de ALZR11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII ALIANZA
ALZR11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O ALZR11 é um fundo imobiliário com foco em renda através de contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback). Em agosto, o fundo destacou o reajuste inflacionário (+5,2% via ) dos contratos de locação dos galpões da BRF e do centro de distribuição da Coca-Cola FEMSA, elevando para 60% a parcela do portfólio que já teve seus aluguéis corrigidos no ano. A base de cotistas continuou a expandir, com a adição de 1.851 novos investidores, ultrapassando a marca de 167 mil. A gestão reforça que, apesar do desconto da cota de mercado frente ao valor patrimonial, o fundo se encontra em seu melhor momento histórico, com portfólio diversificado, inquilinos de primeira linha e prazos contratuais elevados.
Desempenho
O fundo gerou um de R$ 10,592 milhões em agosto, o que corresponde a R$ 0,087 por cota. Este valor foi superior ao rendimento distribuído, permitindo um incremento na reserva de lucros do fundo. O desempenho foi sustentado pela receita recorrente de aluguéis, que se beneficiou dos reajustes contratuais recentes.
Dividendos
A distribuição de rendimentos referente a agosto será de R$ 0,0836 por cota, a ser paga em 25 de setembro de 2025. O resultado gerado no mês foi superior, de R$ 0,087 por cota. Essa diferença permitiu ao fundo aumentar sua reserva de lucros acumulada para R$ 0,046 por cota, reforçando a segurança para futuras distribuições e a solidez financeira do fundo.
Indicadores
P/VP
0,95
DY Mensal
0,82%
DY Projetado 12M
9,89%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
167.464
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
9,5 anos
Endividamento
47%
Portfólio
Número de Imóveis
23
Número de FIIs
2
Dívida Total
R$ 559.260.000,00
Destaques
- Reajuste de +5,2% (IPCA dos últimos 12 meses) nos aluguéis dos imóveis locados para BRF e Coca-Cola FEMSA.
- Com os reajustes de agosto, 60% do portfólio do fundo já teve seus aluguéis corrigidos pela inflação em 2025.
- Aumento da base de cotistas em 1,1%, superando a marca de 167 mil investidores.
- Resultado caixa de R$ 0,087 por cota, superior à distribuição de R$ 0,084 por cota, elevando a reserva de lucros para R$ 0,046 por cota.
Desafios
- A cota de mercado do ALZR11 continua a ser negociada com desconto em relação ao seu valor patrimonial, um cenário que a gestão atribui a fatores macroeconômicos externos e não a fundamentos específicos do fundo.
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira via emissão de CRIs, correspondendo a 47% do Patrimônio Líquido, o que pode aumentar o risco financeiro em cenários de estresse.
- Concentração geográfica significativa no estado de São Paulo, que representa 81% (66% na Grande SP e 15% no interior) das receitas de aluguel do fundo.
- Risco de crédito e de desocupação dos inquilinos, embora mitigado pela natureza atípica e de longo prazo dos contratos e pela alta qualidade creditícia dos locatários.
Notas
- O guidance de distribuição de rendimentos recorrentes para o segundo semestre de 2025 permanece entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota.
- A posição de caixa e valores mobiliários de R$ 249 milhões cobre mais de 5 anos das obrigações futuras previstas com amortizações de CRIs e compras parceladas de ativos.
Observações do Mês
O ALZR11 mantém uma operação sólida e resiliente, com um portfólio de 23 imóveis 100% ocupado, diversificado em segmentos e totalmente amparado por contratos de locação atípicos de longo prazo (média de 9,5 anos), o que assegura alta previsibilidade de receita. A estratégia de reajuste inflacionário contínuo protege o fluxo de caixa contra a desvalorização da moeda. A geração de resultado consistentemente acima da distribuição demonstra saúde financeira e disciplina da gestão, permitindo a construção de uma robusta reserva de lucros. A de 47% do PL, embora seja um ponto de atenção, parece bem administrada, com a posição de caixa atual cobrindo as obrigações dos próximos 5 anos.
Propriedades
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 12% 12%
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
19.026 m²
Ocupação
97%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
99,98%
Resumo
Detido através do FII TSER11. Contrato atípico com vencimento em Setembro/2035.
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 10% 10%
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
12.753 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O aluguel deste ativo foi reajustado em +5,2% em agosto de 2025. Contrato atípico com vencimento em Outubro/2033.
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
Vacância Baixa 8% 8%
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
GLA
8.016 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel do segmento educacional, com contrato atípico vigente até Setembro/2033.
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
Vacância Baixa 8% 8%
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
GLA
5.311 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Detido através do FII Alianza Digital Realty. Contrato atípico com vencimento em Novembro/2039.
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 7% 7%
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
11.833 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Junho/2036.
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 5% 5%
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
38.383 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Novembro/2036.
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 5% 5%
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
33.795 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel com área de expansão prevista de até 14.116m². Contrato atípico com vencimento em Julho/2039.
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
Vacância Baixa 5% 5%
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
GLA
4.027 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Detido através do FII Alianza Digital Realty. Contrato atípico com vencimento em Março/2036.
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logístico/Industrial
Vacância Baixa 5% 5%
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logístico/Industrial
GLA
5.008 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Fevereiro/2030.
BRF (Guarulhos)
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa 5% 5%
BRF (Guarulhos)
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.763 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O aluguel deste ativo foi reajustado em +5,2% em agosto de 2025. Contrato atípico com vencimento em Agosto/2029.
BRF (Bauru)
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa 5% 5%
BRF (Bauru)
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.840 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O aluguel deste ativo foi reajustado em +5,2% em agosto de 2025. Contrato atípico com vencimento em Agosto/2029.
DASA (Sumaré)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
Vacância Baixa 4% 4%
DASA (Sumaré)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
GLA
5.227 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Dezembro/2035.
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa 4% 4%
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
12.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico de longo prazo, com vencimento em Dezembro/2043.
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 4% 4%
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
9.261 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase de desinvestimento. O fundo continua recebendo aluguéis (contrato até Dez/2029) e parcelas da venda.
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
Vacância Baixa 4% 4%
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
GLA
8.178 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Julho/2026. A garantia de fiança foi substituída por um depósito caução.
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
Vacância Baixa 4% 4%
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
GLA
8.765 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação com período atípico até Dezembro/2030.
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 3% 3%
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
GLA
3.879 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Janeiro/2031.
DASA (Ascendino Reis)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
Vacância Baixa 2% 2%
DASA (Ascendino Reis)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
GLA
2.284 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Dezembro/2035.
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa 2% 2%
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
5.573 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel do setor de saúde com contrato atípico até Janeiro/2034.
Loja Oba Hortifruti (São Bernardo do Campo)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa 1% 1%
Loja Oba Hortifruti (São Bernardo do Campo)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
4.428 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Junho/2039.
Loja Oba Hortifruti (São José do Rio Preto)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa 1% 1%
Loja Oba Hortifruti (São José do Rio Preto)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
2.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Junho/2039.
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa 1% 1%
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
1.598 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel do setor de saúde com contrato atípico até Janeiro/2034.
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
17.554 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase final de diligência, com contrato de locação atípico previsto para vencer em Dezembro/2044.
FIIs
TSER11
Leia mais →Alianza Digital Realty FII
Inquilinos
DuPont
Coca-Cola FEMSA
Pueri Domus
Scala Data Center
Bauducco
Air Liquide
Sky
Mercado Livre
OBA (CD Sumaré)
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Regiões
Grande São Paulo
Estado de São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Endividamento
Dívida Total
R$ 559.260.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
47%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 2041
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 2041
Série
169ª Série 4ª Emissão
Emissão
12/2020
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,23%
Saldo Devedor
R$ 64.500.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Série
159ª Série 4ª Emissão
Emissão
04/2021
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 49.100.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Série
240ª Série 4ª Emissão
Emissão
01/2023
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 93.200.000,00
Resumo
Emitido pela Virgo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 2041
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 2041
Série
1ª Série 324ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,65%
Saldo Devedor
R$ 69.100.000,00
Resumo
Emitido pela True.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 2041
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 2041
Série
1ª e 2ª Série 346ª Emissão
Emissão
04/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 8,54%
Saldo Devedor
R$ 81.200.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Série
1ª Série 362ª Emissão
Emissão
10/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 74.300.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Série
1ª Série 21ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 57.500.000,00
Resumo
Emitido pela Bari.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos