Resumo do Relatório Gerencial de ALZR11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ALIANZA
ALZR11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O ALZR11 é um fundo imobiliário com foco na geração de renda através de contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback). Em setembro, o destaque foi o reajuste do contrato de aluguel do imóvel Pueri Domus em +5,1% pelo , elevando para aproximadamente dois terços a parcela do portfólio que já teve seus aluguéis corrigidos pela inflação no ano. O fundo também superou a marca de 170 mil cotistas, com a adição de 3.139 novos investidores. A gestão reforça que, apesar de a cota negociar com um leve desconto sobre o valor patrimonial, o fundo se encontra em seu melhor momento histórico, com portfólio diversificado, inquilinos de primeira linha e prazos contratuais elevados.
Desempenho
O fundo gerou um de R$ 10,346 milhões em setembro, equivalente a R$ 0,085 por cota. O valor distribuído foi de R$ 0,084 por cota, o que permitiu ao fundo incrementar sua reserva de lucros, que atingiu R$ 0,047 por cota. O desempenho reflete a estabilidade e o crescimento gradual das receitas imobiliárias, impulsionadas pelos reajustes contratuais.
Dividendos
A distribuição referente ao resultado de setembro foi de R$ 0,084 por cota. Adicionalmente, o fundo anunciou o pagamento de R$ 0,0836 por cota para o dia 24/10, referente ao resultado apurado em agosto. A consistência na geração de caixa acima da distribuição tem permitido o fortalecimento da reserva de lucros, que agora totaliza R$ 0,047 por cota, proporcionando maior segurança para a manutenção dos dividendos futuros.
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
0,79%
DY Projetado 12M
9,5%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
170.603
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
9,4 anos
Endividamento
47,1%
Portfólio
Número de Imóveis
23
Número de FIIs
2
Dívida Total
R$ 559.952.000,00
Destaques
- Reajuste do aluguel do imóvel Pueri Domus em +5,1% pelo IPCA acumulado.
- Com o reajuste, cerca de dois terços dos imóveis do fundo já tiveram seus aluguéis corrigidos pela inflação em 2025.
- A base de investidores ultrapassou a marca de 170 mil cotistas, um aumento de 1,9% no mês.
- A reserva de lucros do fundo foi incrementada, atingindo R$ 0,047 por cota.
- Valorização de quase 5% no valor da cota de mercado durante o mês de setembro.
Desafios
- A cota de mercado do fundo continua a ser negociada com um leve desconto em relação ao seu valor patrimonial, o que a gestão atribui a fatores macroeconômicos e não aos fundamentos do fundo.
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira de 47,1% do Patrimônio Líquido via emissão de CRIs, o que aumenta o risco financeiro em cenários adversos.
- Alta concentração geográfica no estado de São Paulo, que responde por 82% (67% na Grande SP e 15% no interior) da receita de aluguéis, expondo o fundo a riscos econômicos e regulatórios regionais.
- Risco de crédito e desocupação dos inquilinos, embora mitigado pela natureza atípica e de longo prazo dos contratos e pela alta qualidade creditícia dos locatários.
Notas
- O guidance de distribuição de rendimentos recorrentes para o segundo semestre de 2025 é estimado entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota.
- A posição de caixa e valores mobiliários de R$ 242 milhões é suficiente para cobrir mais de 5 anos das obrigações futuras do fundo (amortizações de CRIs e parcelas de aquisições).
Observações do Mês
O ALZR11 continua a apresentar uma operação robusta e de alta qualidade, ancorada em um portfólio 100% locado com contratos atípicos de longo prazo (média de 9,4 anos) para inquilinos de primeira linha. Esta estrutura garante um fluxo de receitas altamente previsível e resiliente. A gestão ativa se destaca na aplicação contínua de reajustes inflacionários, protegendo o poder de compra dos rendimentos. Financeiramente, o fundo demonstra saúde, com resultados consistentemente cobrindo as distribuições e permitindo o acúmulo de uma reserva de lucros crescente. A , embora relevante, está bem gerenciada, com uma posição de caixa que cobre mais de 5 anos das obrigações futuras.
Propriedades
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 12% 12%
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
19.026 m²
Ocupação
97%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
99,98%
Resumo
Detido através do FII TSER11. Contrato atípico com vencimento em Setembro/2035.
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 10% 10%
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
12.753 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Outubro/2033.
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
Vacância Baixa 8% 8%
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
GLA
8.016 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Teve seu contrato de aluguel atualizado em +5,1% em setembro de 2025. Contrato atípico vigente até Setembro/2033.
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
Vacância Baixa 8% 8%
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
GLA
5.311 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Detido através do FII Alianza Digital Realty. Contrato atípico com vencimento em Novembro/2039.
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 7% 7%
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
11.833 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Junho/2036.
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logístico/Industrial
Vacância Baixa 5% 5%
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logístico/Industrial
GLA
5.008 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Fevereiro/2030.
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
Vacância Baixa 5% 5%
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
GLA
4.027 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Detido através do FII Alianza Digital Realty. Contrato atípico com vencimento em Março/2036.
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 5% 5%
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
38.383 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico com vencimento em Novembro/2036.
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa 5% 5%
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
33.795 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel com área de expansão prevista de até 14.116m². Contrato atípico com vencimento em Julho/2039.
BRF (Bauru e Guarulhos)
Bauru e Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa 5% 5%
BRF (Bauru e Guarulhos)
Bauru e Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
7.603 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Dois imóveis (Bauru e Guarulhos) locados para a BRF, com contratos atípicos com vencimento em Agosto/2029.
DASA (Ascendino Reis e Sumaré)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
Vacância Baixa 5% 5%
DASA (Ascendino Reis e Sumaré)
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Laboratório
GLA
7.511 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Dois imóveis (Ascendino Reis e Sumaré) locados para a DASA, com contratos atípicos com vencimento em Dezembro/2035.
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa 4% 4%
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
12.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação atípico de longo prazo, com vencimento em Dezembro/2043.
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 4% 4%
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
9.261 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase de desinvestimento. O fundo continua recebendo aluguéis (contrato até Dez/2029) e parcelas da venda.
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
Vacância Baixa 4% 4%
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
GLA
8.178 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Julho/2026. A garantia de fiança foi substituída por um depósito caução.
CDB (Morumbi e Ana Rosa)
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa 4% 4%
CDB (Morumbi e Ana Rosa)
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
7.171 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Dois imóveis (Morumbi e Ana Rosa) do setor de saúde, com contratos atípicos até Janeiro/2034.
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
Vacância Baixa 3% 3%
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
GLA
8.765 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação com período atípico até Dezembro/2030 e vencimento final em Dezembro/2050.
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa 2% 2%
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
GLA
3.879 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com vencimento em Janeiro/2031.
OBA (Lojas)
São Bernardo do Campo e São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa 2% 2%
OBA (Lojas)
São Bernardo do Campo e São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
7.150 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Duas lojas (São Bernardo do Campo e São José do Rio Preto) com contratos atípicos com vencimento em Junho/2039.
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
17.554 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em fase final de diligência. Contrato de locação atípico com vencimento em Dezembro/2044.
FIIs
TSER11
Leia mais →Alianza Digital Realty FII
Regiões
Grande São Paulo
Estado de São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Endividamento
Dívida Total
R$ 559.952.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
47,1%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 2041
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 2041
Série
169ª Série 4ª Emissão
Emissão
12/2020
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,23%
Saldo Devedor
R$ 64.200.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Série
159ª Série 4ª Emissão
Emissão
04/2021
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 48.800.000,00
Resumo
Emitido pela Planeta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 2041
Série
240ª Série 4ª Emissão
Emissão
01/2023
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 92.600.000,00
Resumo
Emitido pela Virgo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 2041
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 2041
Série
1ª Série 324ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,65%
Saldo Devedor
R$ 68.700.000,00
Resumo
Emitido pela True.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 2041
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 2041
Série
1ª e 2ª Série 346ª Emissão
Emissão
04/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 8,54%
Saldo Devedor
R$ 81.200.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Série
1ª Série 362ª Emissão
Emissão
10/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 72.200.000,00
Resumo
Emitido pela Opea.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 2041
Série
1ª Série 21ª Emissão
Emissão
05/2024
Vencimento
2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 57.300.000,00
Resumo
Emitido pela Bari.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos