Resumo do Relatório Gerencial de ALZR11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII ALIANZA
ALZR11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O ALZR11 é um fundo de renda focado em propriedades com contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback) de longo prazo. Em janeiro de 2026, o fundo manteve 0% de física e financeira. Houve correção inflacionária (+4,26%) nos contratos da Air Liquide, Decathlon e Globo. A base de investidores alcançou 182 mil cotistas. O fundo finalizou a 8ª Emissão de Cotas no início de fevereiro.
Desempenho
O Fundo apresentou um de R$ 9,79 milhões (R$ 0,080/cota) e distribuiu R$ 10,21 milhões (R$ 0,0836/cota), utilizando parte das reservas de lucros acumuladas. A receita total foi de R$ 11,02 milhões.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,0836 por cota, com pagamento em 25/02/2026. O fundo mantém uma reserva de lucros de R$ 0,048/cota. O guidance para o 1º semestre de 2026 estima rendimentos entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota.
Indicadores
P/VP
1,01
DY Mensal
0,77%
DY Projetado 12M
9,7%
Rentabilidade YTD
1,3%
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
182.932
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
47,9%
Portfólio
Número de Imóveis
24
Número de FIIs
2
Dívida Total
R$ 554.157.000,00
Destaques
- Reajuste de aluguéis (Air Liquide, Decathlon, Globo) em +4,26%
- Manutenção de 0% de vacância física e financeira
- Base de cotistas atingiu 182.932 investidores (+2,4% vs mês anterior)
- Conclusão da 8ª Emissão de Cotas (finalizada em 02/02/2026)
- Guidance de distribuição de R$ 0,080 a R$ 0,082 para o 1º semestre de 2026
Desafios
- Resultado Caixa (R$ 0,080/cota) levemente abaixo da distribuição (R$ 0,0836/cota) em janeiro, exigindo uso de reservas
- Conclusão das diligências finais do ativo Assaí Guarujá (previsto para jan/2026)
- Gestão da alavancagem com obrigações futuras representando 47,9% do PL
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira relevante com obrigações por CRIs e aquisições representando 47,9% do Patrimônio Líquido
- Concentração geográfica no estado de São Paulo (85% da ABL/Receita)
- Dependência de poucos grandes inquilinos (risco de concentração de receita)
- Risco de descasamento entre indexadores da dívida (IPCA) e receita, mitigado pelos contratos atípicos também em IPCA
Notas
- O fundo possui R$ 197 milhões em Caixa e Valores Mobiliários (15% do PL).
- 90% do portfólio já foi reajustado em 2025 ou jan/2026.
- O ativo Assaí Guarujá encontra-se em fase final de diligência.
Observações do Mês
O ALZR11 demonstra resiliência com um portfólio 100% ocupado e contratos atípicos que protegem a renda real via repasse de inflação. A qualidade dos inquilinos (AAA) e a diversificação setorial são pontos fortes. A é elevada (obrigações futuras/PL ~48%), mas mitigada pelo prazo longo dos contratos (média ~9 anos) e posição de caixa robusta (15% do PL). O resultado mensal oscilou para baixo em janeiro, mas a reserva de lucros garante a estabilidade do dividendo dentro do guidance.
Propriedades
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
DuPont
Barueri, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
19.026 m²
Ocupação
97%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
9.900%
Resumo
Locado para DuPont. Contrato atípico com vencimento em Set/2035.
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa
CD Mercado Livre
Ribeirão Preto, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
38.383 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Mercado Livre. Contrato atípico até Nov/2036.
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
Vacância Baixa
CD Oba Hortifruti
Sumaré, SP・Classe Centro de Distribuição Logístico
GLA
33.795 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Oba Hortifruti. Contrato atípico até Jul/2039. Possui área de expansão.
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí SP
Guarujá, SP・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
17.554 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 14,52
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Assaí. Contrato atípico até Dez/2044. Ativo em fase final de diligência.
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distrib. Log.
Vacância Baixa
Coca-Cola FEMSA
Santo André, SP・Classe Centro de Distrib. Log.
GLA
12.753 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 36,01
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Coca-Cola FEMSA. Contrato atípico até Out/2033.
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
Vacância Baixa
Assaí RJ
Rio de Janeiro, RJ・Classe Loja de Varejo Alimentício
GLA
12.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 48,18
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Assaí. Contrato atípico até Dez/2043.
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Pandurata (Bauducco)
Guarulhos, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
11.833 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 45,11
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Pandurata (Bauducco). Contrato atípico até Jun/2036.
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Santillana
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial
GLA
9.261 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 49,59
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Santillana. Contrato atípico até Dez/2029. Ativo em fase de desinvestimento.
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
Vacância Baixa
Decathlon Morumbi
São Paulo, SP・Classe Edifício Comercial/Varejo
GLA
8.765 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 37,44
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Decathlon. Contrato período atípico até Dez/2030 (vence em 2050).
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
Vacância Baixa
Atento
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial Monousuário
GLA
8.178 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 72,70
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Atento. Contrato atípico até Jul/2026.
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
Vacância Baixa
Pueri Domus
São Paulo, SP・Classe Renda Urbana Educacional
GLA
8.016 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 95,69
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Pueri Domus. Contrato atípico até Set/2033.
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa
CDB Morumbi
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
5.573 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 62,06
Participação
10.000%
Resumo
Locado para CDB. Contrato atípico até Jan/2034.
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
Vacância Baixa
Scala Data Center
Porto Alegre, RS・Classe Data Center
GLA
5.311 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 201,12
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Scala. Contrato atípico até Nov/2039.
DASA Sumaré
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
Vacância Baixa
DASA Sumaré
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
GLA
5.227 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 92,40
Participação
10.000%
Resumo
Locado para DASA. Contrato atípico até Dez/2035.
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logíst./Industrial
Vacância Baixa
Air Liquide
São Paulo, SP・Classe Galpão Logíst./Industrial
GLA
5.008 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 93,40
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Air Liquide. Contrato atípico até Fev/2030.
Loja Oba Hortifruti (SBC)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa
Loja Oba Hortifruti (SBC)
São Bernardo do Campo, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
4.428 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 30,95
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Oba Hortifruti. Contrato atípico até Jun/2039.
Fleury
Campinas, SP・Classe Laboratório Diagnóstico
Vacância Baixa
Fleury
Campinas, SP・Classe Laboratório Diagnóstico
GLA
4.227 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 60,32
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Fleury. Contrato atípico até Jul/2040.
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
Vacância Baixa
Sky
Santana de Parnaíba, SP・Classe Data Center
GLA
4.027 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 95,46
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Sky. Contrato atípico até Mar/2036.
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
Vacância Baixa
Globo
Rio de Janeiro, RJ・Classe Edifício Comercial
GLA
3.879 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 82,29
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Globo. Contrato atípico até Jan/2031.
BRF Bauru
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa
BRF Bauru
Bauru, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.840 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 44,19
Participação
10.000%
Resumo
Locado para BRF. Contrato atípico até Ago/2029.
BRF Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
Vacância Baixa
BRF Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe Galpão Refrigerado
GLA
3.763 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 40,22
Participação
10.000%
Resumo
Locado para BRF. Contrato atípico até Ago/2029.
Loja Oba Hortifruti (SJRP)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
Vacância Baixa
Loja Oba Hortifruti (SJRP)
São José do Rio Preto, SP・Classe Renda Urbana/Varejo
GLA
2.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 68,84
Participação
10.000%
Resumo
Locado para Oba Hortifruti. Contrato atípico até Jun/2039.
DASA Ascendino
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
Vacância Baixa
DASA Ascendino
São Paulo, SP・Classe Ed. Comercial/Laboratório
GLA
2.284 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 78,91
Participação
10.000%
Resumo
Locado para DASA. Contrato atípico até Dez/2035.
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
Vacância Baixa
CDB Ana Rosa
São Paulo, SP・Classe Centro de Diagnóstico
GLA
1.598 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 68,49
Participação
10.000%
Resumo
Locado para CDB. Contrato atípico até Jan/2034.
FIIs
TSER11
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Exposição por Índice
IPCA
Regiões
Grande São Paulo
Estado de São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Edifícios Comerciais
Galpões Log. Secos
Renda Urbana
Data Center
Galpões Log. Refrigerados
Endividamento
Dívida Total
R$ 554.157.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
47,9%
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 12/2041
Dasa Sumaré e Ascendino Reis/SP
IPCA+ 5,23%・Vence 12/2041
Série
169ª Série 4ª Emissão
Emissão
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,23%
Saldo Devedor
R$ 63.300.000,00
Resumo
Emissor Planeta. Vencimento 2041.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Coca-Cola FEMSA/SP
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Série
159ª Série 4ª Emissão
Emissão
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 47.600.000,00
Resumo
Emissor Planeta. Vencimento 2041.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
TSER11 (DuPont)
IPCA+ 5,50%・Vence 12/2041
Série
240ª Série 4ª Emissão
Emissão
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 5,50%
Saldo Devedor
R$ 90.000.000,00
Resumo
Emissor Virgo. Vencimento 2041.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 12/2041
Oba (CD Sumaré/SP)
IPCA+ 7,65%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 324ª Emissão
Emissão
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,65%
Saldo Devedor
R$ 67.100.000,00
Resumo
Emissor True. Vencimento 2041.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 12/2041
Alianza Digital (Scala/RS)
IPCA+ 8,54%・Vence 12/2041
Série
1ª e 2ª Série 346ª Emissão
Emissão
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 8,54%
Saldo Devedor
R$ 79.200.000,00
Resumo
Emissor Opea. Vencimento 2041.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Mercado Livre/SP
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 362ª Emissão
Emissão
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 70.800.000,00
Resumo
Emissor Opea. Vencimento 2041.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Assaí Rio de Janeiro/RJ
IPCA+ 7,75%・Vence 12/2041
Série
1ª Série 21ª Emissão
Emissão
Vencimento
12/2041
Taxa de Juros
IPCA+ 7,75%
Saldo Devedor
R$ 56.700.000,00
Resumo
Emissor Bari. Vencimento 2041.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos