Resumo do Relatório Gerencial de APTO11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII NAVI RSD
APTO11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Navi Residencial FII tem como objetivo gerar rendimentos via imóveis residenciais para renda (35% do portfólio) e CRIs (61%). O fundo possui gestão ativa, buscando ganho de capital com venda de unidades (estratégia de reciclagem). Em outubro, o fundo possuía 20 unidades residenciais (19 no Edição Jardins e 1 no Clarion) e 12 operações de crédito.
Desempenho
Em outubro de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 0,08 por cota, superior ao mês anterior (R$ 0,07), mas ainda abaixo da distribuição de R$ 0,09. A ocupação física dos imóveis sofreu uma queda relevante para 75% (vs 83% no 3T25) e o RevPar caiu 13% devido à sazonalidade.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,09 por cota, mantendo a estabilidade dos últimos meses. O pagamento consumiu parte das reservas acumuladas (que totalizam R$ 0,06/cota), dado que o foi de R$ 0,08/cota.
Indicadores
P/VP
0,86
DY Mensal
107%
DY Projetado 12M
1.284%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
8.087
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
61%
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
27%
Portfólio
Número de Imóveis
20
Número de Operações
12
Dívida Total
R$ 12.100.000,00
Destaques
- Venda de uma unidade no It Style Home com lucro de 10% sobre o custo (TIR anualizada de 9%)
- Resultado por cota subiu de R$ 0,07 (set) para R$ 0,08 (out)
- Manutenção do dividendo em R$ 0,09/cota apesar da queda na ocupação
- Carteira de CRIs com taxa média ponderada de IPCA + 9,0% (parcela inflação)
Desafios
- Queda acentuada na taxa de ocupação dos imóveis para 75% em outubro de 2025 (era 88% em setembro)
- Redução de 13% no RevPar comparado à média do 3T25
- Geração de caixa (R$ 0,08) ainda insuficiente para cobrir integralmente a distribuição (R$ 0,09) sem uso de reservas
Riscos do Fundo
- Patrimônio Líquido reduzido (< R$ 50 milhões) limitando a liquidez e diluição de custos
- Risco de alavancagem (Dívida IPCA+6%) em cenário de inflação/juros voláteis
- Concentração geográfica em SP (Capital)
- Dependência de vendas de ativos (ganho de capital) para manutenção do patamar de dividendos
- Volatilidade na taxa de ocupação dos imóveis residenciais (Short Stay/Long Stay)
Notas
- O fundo possui R$ 0,06/cota em reservas de lucros acumulados.
- A venda da unidade It Style Home gerou de 9% a.a. e lucro de 10% sobre o custo.
Observações do Mês
O APTO11 demonstra resiliência ao manter a distribuição de R$ 0,09, entregando um mensal atrativo (~1,07%). O aumento do resultado para R$ 0,08 mostra ligeira melhora financeira, auxiliada pela venda de unidade no It Style Home. Contudo, a deterioração operacional em outubro é preocupante, com a ocupação caindo de 88% para 75% e o RevPar recuando. A dependência de reservas e giro de portfólio para sustentar dividendos, somada à e ao tamanho reduzido do fundo (PL < R$ 50m), mantém o perfil de risco elevado.
CRIs
Maiojama
Residencial - Garantia Financeira
Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・
LTV Médio 8%
Maiojama
Residencial - Garantia Financeira
Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Garantia Financeira
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento à incorporadora com garantia de fundo exclusivo. IPCA + 9,00%.
Garantias
São Carlos
Diversificado
Diversificado・
7%
São Carlos
Diversificado
Diversificado・
Tipo
CRI
Segmento
Diversificado
Taxa
LTV
Resumo
Crédito corporativo. IPCA + 8,00%.
Gafisa Oscar Freire
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
LTV Médio 7%
Gafisa Oscar Freire
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de obra e terreno. IPCA + 9,50%.
Garantias
Braspark
Logístico
Logístico・LTV 37%・
LTV Baixo 6%
Braspark
Logístico
Logístico・LTV 37%・
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de galpão logístico pronto. IPCA + 8,70%.
Garantias
MRV Flex VI Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・
LTV Médio 6%
MRV Flex VI Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Carteira de recebíveis. IPCA + 9,5%.
Garantias
Casa Shopping
Shopping
Shopping・LTV 50%・
LTV Baixo 6%
Casa Shopping
Shopping
Shopping・LTV 50%・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de shopping em operação. IPCA + 9,35%.
Garantias
CRI W
Hotel
Hotel・LTV 51%・
LTV Baixo 6%
CRI W
Hotel
Hotel・LTV 51%・
Tipo
CRI
Segmento
Hotel
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de hotel pronto. CDI + 2,6%.
Garantias
MRV Flex V Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・
LTV Médio 5%
MRV Flex V Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Carteira de recebíveis. IPCA + 8,9%.
Garantias
Vitacon I Sênior
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・
LTV Baixo 4%
Vitacon I Sênior
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Estoque Pronto
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de projetos entregues. CDI + 2,73%.
Garantias
OR3
Hotel
Hotel・LTV 44%・
LTV Baixo 3%
OR3
Hotel
Hotel・LTV 44%・
Tipo
CRI
Segmento
Hotel
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de hotel pronto. CDI + 4,6%.
Garantias
Gafisa Oscar Freire II
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
LTV Médio 2%
Gafisa Oscar Freire II
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de obra e terreno. IPCA + 10,50%.
Garantias
CRI Direcional
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 75%・
LTV Médio 1%
CRI Direcional
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 75%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Estoque Pronto
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de unidades prontas. CDI + 3,00%.
Garantias
Propriedades
Edição Jardins
São Paulo, SP・Classe Residencial
Edição Jardins
São Paulo, SP・Classe Residencial
GLA
880 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Edifício residencial com 19 unidades no portfólio (studios, 1 e 2 quartos), localizado na Alameda Fernão Cardim, Jardim Paulista.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Clarion Faria Lima
São Paulo, SP・Classe Flat/Residencial
Clarion Faria Lima
São Paulo, SP・Classe Flat/Residencial
GLA
57 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
1 unidade remanescente de 2 quartos no R. Jerônimo da Veiga, Jardim Europa, após vendas de outras unidades.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Classes
Performado (Pronto)
Financiamento de Obra
Exposição por Índice
IPCA
CDI
Regiões
SP Capital
Rio Grande do Sul
Pulverizado
RS/SC
RJ Capital
BH
PE/CE
Exposição por Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Estoque Pronto
Logístico
Residencial - Garantia Financeira
Hotel
Residencial - Incorporadora listada
Shopping
Endividamento
Dívida Total
R$ 12.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
27%
CRI de Alavancagem
IPCA + 6%・Vence
CRI de Alavancagem
IPCA + 6%・Vence
Série
Não informado
Emissão
08/2021
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 6%
Saldo Devedor
R$ 12.100.000,00
Resumo
Financiamento para compra parcial dos imóveis do fundo, prazo de 25 anos com 3 anos de carência total.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado