Resumo do Relatório Gerencial de APTO11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII NAVI RSD
APTO11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Navi Residencial FII combina estratégias de renda via locação residencial (35% do portfólio) e crédito imobiliário (58% em CRIs). O fundo possui gestão ativa, buscando ganho de capital através da venda de unidades (reciclagem de portfólio). Em novembro, destacou-se a recuperação operacional dos imóveis físicos.
Desempenho
Em novembro de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 0,08 por cota, estável em relação a outubro, mas inferior à distribuição de R$ 0,09. A ocupação física recuperou-se para 89% (vs 75% em out/25) e o RevPar subiu 13% frente à média do 3T25.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, mantendo o patamar dos meses anteriores. A distribuição superou o do mês (R$ 0,08), consumindo aproximadamente R$ 0,01 por cota das reservas acumuladas.
Indicadores
P/VP
0,86
DY Mensal
1,06%
DY Projetado 12M
12,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
8.034
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
27%
Portfólio
Número de Imóveis
20
Número de Operações
11
Dívida Total
R$ 12.100.000,00
Destaques
- Recuperação da taxa de ocupação para 89% (vs 75% em outubro)
- Aumento do RevPar (Receita por Quarto Disponível) em 13% comparado ao 3T25
- Manutenção da distribuição de dividendos em R$ 0,09/cota (Yield ~1,07% a.m.)
- Carteira de CRIs indexada majoritariamente ao IPCA (79%) com taxa média elevada
Desafios
- Geração de caixa recorrente (R$ 0,08) abaixo da distribuição (R$ 0,09) em novembro de 2025
- Dependência do consumo de reservas para manter o patamar atual de dividendos
- Necessidade de giro de portfólio (vendas de imóveis) para destravar valor e aumentar o resultado
Riscos do Fundo
- Patrimônio Líquido reduzido (< R$ 50 milhões), gerando baixa liquidez no mercado secundário
- Risco de Alavancagem com custo elevado (IPCA + 6%) pressionando o fluxo de caixa
- Dependência de vendas de ativos (ganho de capital) para sustentar dividendos acima do operacional
- Concentração geográfica dos imóveis na cidade de São Paulo
- Volatilidade inerente ao modelo de locação short-stay/residencial
Notas
- O fundo possui R$ 0,09 a pagar de dividendos acumulados no passivo.
- Reserva de lucros foi parcialmente consumida, fechando o mês com saldo positivo mas reduzido.
- O custo da dívida ( ) é de + 6,0% a.a.
Observações do Mês
O APTO11 mostrou uma recuperação operacional importante em novembro, revertendo a queda de ocupação vista em outubro e melhorando o RevPar. A carteira de CRIs segue performando bem. No entanto, o resultado recorrente ainda não cobre integralmente os dividendos de R$ 0,09, exigindo uso de caixa. A ( +6%) exige monitoramento em cenário de juros altos.
CRIs
Maiojama
Residencial - Garantia Financeira
Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・
LTV Médio 8%
Maiojama
Residencial - Garantia Financeira
Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Garantia Financeira
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento à incorporadora com garantia de fundo exclusivo. Taxa IPCA + 9,00%.
Garantias
São Carlos
Diversificado
Diversificado・
8%
São Carlos
Diversificado
Diversificado・
Tipo
CRI
Segmento
Diversificado
Taxa
LTV
Resumo
Crédito corporativo. Taxa IPCA + 8,00%.
Gafisa Oscar Freire
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
LTV Médio 7%
Gafisa Oscar Freire
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de obra e terreno. Taxa IPCA + 9,50%.
Garantias
Braspark
Logístico
Logístico・LTV 37%・
LTV Baixo 6%
Braspark
Logístico
Logístico・LTV 37%・
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de galpão logístico pronto. Taxa IPCA + 8,70%.
Garantias
MRV Flex VI Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・
LTV Médio 6%
MRV Flex VI Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Carteira de recebíveis. Taxa IPCA + 9,5%.
Garantias
Casa Shopping
Shopping
Shopping・LTV 50%・
LTV Baixo 6%
Casa Shopping
Shopping
Shopping・LTV 50%・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de shopping em operação. Taxa IPCA + 9,35%.
Garantias
CRI W
Hotel
Hotel・LTV 51%・
LTV Baixo 6%
CRI W
Hotel
Hotel・LTV 51%・
Tipo
CRI
Segmento
Hotel
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de hotel pronto. Taxa CDI + 2,6%.
Garantias
MRV Flex V Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・
LTV Médio 5%
MRV Flex V Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Carteira de recebíveis. Taxa IPCA + 8,9%.
Garantias
Vitacon I Sênior
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・
LTV Baixo 3%
Vitacon I Sênior
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Estoque Pronto
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de projetos entregues. Taxa CDI + 2,73%.
Garantias
OR3
Hotel
Hotel・LTV 44%・
LTV Baixo 3%
OR3
Hotel
Hotel・LTV 44%・
Tipo
CRI
Segmento
Hotel
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de hotel pronto. Taxa CDI + 4,6%.
Garantias
Gafisa Oscar Freire II
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
LTV Médio 2%
Gafisa Oscar Freire II
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de obra e terreno. Taxa IPCA + 10,50%.
Garantias
Propriedades
Edição Jardins
São Paulo, SP・Classe Residencial
Vacância Média
Edição Jardins
São Paulo, SP・Classe Residencial
GLA
880 m²
Ocupação
89%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Edifício residencial na Alameda Fernão Cardim, Jardim Paulista. O fundo possui 19 unidades (studios, 1 e 2 quartos).
Inadimplência
Não informado
Vacância
Taxa de ocupação recuperou para 89% em nov/25.
Clarion Faria Lima
São Paulo, SP・Classe Flat
Clarion Faria Lima
São Paulo, SP・Classe Flat
GLA
57 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Fundo possui 1 unidade remanescente de 2 quartos no R. Jerônimo da Veiga, Jardim Europa, após vendas anteriores.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Classes
Performado
Performance
Exposição por Índice
IPCA
CDI
Regiões
SP Capital
Rio Grande do Sul
Pulverizado
RS/SC
RJ Capital
BH
Exposição por Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Shopping
Residencial - Incorporadora listada
Hotel
Logístico
Endividamento
Dívida Total
R$ 12.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
27%
CRI de Alavancagem
IPCA + 6% a.a.・Vence
CRI de Alavancagem
IPCA + 6% a.a.・Vence
Série
Não informado
Emissão
08/2021
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 12.100.000,00
Resumo
Financiamento para compra parcial dos imóveis do fundo, com 3 anos de carência total (já encerrada) e prazo total de 25 anos.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado