FII NAVI RSD

APTO11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O Navi Residencial FII (APTO11) tem como objetivo gerar renda através de locação residencial (35% do portfólio) e crédito imobiliário (58% em CRIs). O fundo possui gestão ativa e uma carteira mista. Em dezembro, o fundo distribuiu rendimentos acima do gerado, utilizando reservas acumuladas. Houve uma retração nos indicadores operacionais (RevPar e ocupação) no 4º trimestre em comparação ao 3º trimestre.

Desempenho

O de dezembro foi de R$ 0,07 por cota, uma queda em relação aos R$ 0,08 de novembro. O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, consumindo aproximadamente R$ 0,02 de reservas. A ocupação média no 4T25 fechou em 81%, abaixo dos 83% do 3T25, com queda também no RevPar.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09 por cota, mantendo a estabilidade dos últimos meses. O pagamento representou um dividend mensal de aproximadamente 1,06%. A distribuição superou a geração de caixa (payout > 100%), reduzindo as reservas de lucros.

Indicadores

P/VP

0,87

DY Mensal

1,06%

DY Projetado 12M

12,7%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,07

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

8.011

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Endividamento

27%

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Dívida Total

R$ 12.100.000,00

Destaques

Manutenção da distribuição de R$ 0,09/cota (Yield anualizado projetado ~12,7%)
Carteira de CRIs indexada majoritariamente ao IPCA (79%) com taxa média de IPCA + 9,1%
Portfólio com 58% alocado em Crédito (CRI) e 35% em Imóveis

Desafios

Resultado operacional (R$ 0,07) insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,09) em dezembro de 2025
Queda de 2 p.p. na taxa de ocupação no 4T25 (81%) versus 3T25 (83%)
Redução do RevPar (Receita por Quarto Disponível) no 4T25 comparado ao trimestre anterior
Consumo contínuo de reservas para manutenção do patamar de dividendos

Riscos do Fundo

Patrimônio Líquido pequeno (< R$ 50 milhões), gerando baixa liquidez no mercado secundário
Estrutura de capital alavancada com custo de dívida elevado (IPCA + 6%)
Sustentabilidade dos dividendos dependente de reservas e vendas de ativos (ganho de capital)
Concentração geográfica em São Paulo
Volatilidade de ocupação inerente ao modelo short-stay

Notas

O fundo distribuiu R$ 0,09/cota apesar do ter sido de R$ 0,07/cota.
O Fundo possui R$ 0,02 a pagar de dividendos acumulados no passivo (reserva positiva).
A taxa de administração e gestão é de 1,5% a.a. para PL de até R$ 500mm.
O RevPar de 4T25 (267) foi inferior ao de 3T25 (293).

Observações do Mês

O APTO11 segue entregando um atrativo, mas a sustentabilidade da distribuição de R$ 0,09 é um ponto de atenção, dado que o resultado recorrente (R$ 0,07) não cobriu o dividendo em dezembro, exigindo queima de caixa. Operacionalmente, o segmento residencial apresentou desaceleração no 4T25 com queda de ocupação e diária média. A do fundo ( +6%) continua sendo um custo relevante a ser monitorado.

CRIs

Maiojama

Residencial - Garantia Financeira

Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・

LTV Médio 8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Garantia Financeira

Taxa

LTV

74%

Resumo

Financiamento à incorporadora com garantia de fundo exclusivo. Taxa IPCA + 9,00%. LTV 74%.

Garantias

AF quotas fundo exclusivo

São Carlos

Diversificado

Diversificado・

Tipo

CRI

Segmento

Diversificado

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Crédito corporativo para a empresa São Carlos. Taxa IPCA + 8,00%.

Gafisa Oscar Freire

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・

LTV Médio 7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

64%

Resumo

Financiamento de obra e terreno na Av. Oscar Freire. Taxa IPCA + 9,50%. LTV 64%.

Garantias

AF do terreno e cotas das SPEsPromessa de CF dos recebíveisFiança Gafisa e Fundo de obras

Braspark

Logístico

Logístico・LTV 37%・

LTV Baixo 6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

37%

Resumo

Alavancagem de galpão logístico pronto. Taxa IPCA + 8,70%. LTV 37%.

Garantias

AF galpão logísticoAF de açõesFiança Braspark e sócios

Casa Shopping

Shopping

Shopping・LTV 50%・

LTV Baixo 6%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

50%

Resumo

Alavancagem de shopping em operação. Taxa IPCA + 9,35%. LTV 50%.

Garantias

AF do ShoppingCF dos recebíveis de aluguelAval Corporativo

CRI W

Hotel

Hotel・LTV 51%・

LTV Baixo 6%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

LTV

51%

Resumo

Alavancagem de hotel pronto em área nobre de SP. Taxa CDI + 2,6%. LTV 51%.

Garantias

AF do HotelCF dos recebíveis de locaçãoFundo de reserva

MRV Flex VI Sênior

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・

LTV Médio 5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

79%

Resumo

Carteira de recebíveis com AF. Taxa IPCA + 9,5%. LTV 79%.

Garantias

AF das unidades/ CF dos recebíveisCoobrigação MRVFundo de reservaSubordinação

MRV Flex V Sênior

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・

LTV Médio 4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

78%

Resumo

Carteira de recebíveis com AF. Taxa IPCA + 8,9%. LTV 78%.

Garantias

AF das unidades/ CF dos recebíveisCoobrigação MRVFundo de reservaSubordinação

Vitacon I Sênior

Residencial - Estoque Pronto

Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・

LTV Baixo 3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Estoque Pronto

Taxa

LTV

53%

Resumo

Financiamento de projetos entregues. Taxa CDI + 2,73%. LTV 53%.

Garantias

AF das unidadesCF dos recebíveis (locações e vendas)Aval Corporativo Vitacon

OR3

Hotel

Hotel・LTV 44%・

LTV Baixo 3%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

LTV

44%

Resumo

Alavancagem de hotel pronto. Taxa CDI + 4,6%. LTV 44%.

Garantias

AF ImóvelCF Recebíveis de locaçãoFundo de Reserva

Gafisa Oscar Freire II

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

64%

Resumo

Financiamento de obra e terreno. Taxa IPCA + 10,50%. LTV 64%.

Garantias

AF do terreno e cotas das SPEsPromessa de CF dos recebíveisFiança Gafisa e Fundo de obras

Propriedades

Edição Jardins

São Paulo, SP・Classe Residencial

Vacância Média

GLA

880 m²

Ocupação

81%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Edifício residencial localizado na Alameda Fernão Cardim, Jardim Paulista. O fundo possui 19 unidades no portfólio (studios, 1 e 2 quartos).

Inadimplência

Não informado

Vacância

Taxa de ocupação média do portfólio no 4T25 foi de 81%, uma queda de 2 p.p. vs 3T25.

Clarion Faria Lima

São Paulo, SP・Classe Flat

GLA

57 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Fundo possui 1 unidade remanescente de 2 quartos no R. Jerônimo da Veiga, Jardim Europa.

Classes

Crédito

58%

Imóveis

35%

Caixa

Exposição por Índice

IPCA

79%

CDI

21%

Regiões

SP Capital

34%

Rio Grande do Sul

21%

Pulverizado

15%

RS/SC

12%

RJ Capital

11%

Exposição por Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

49%

Hotel

13%

Logístico

10%

Shopping

10%

Endividamento

Dívida Total

R$ 12.100.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

27%

CRI de Alavancagem

IPCA + 6% a.a.・Vence

Série

Não informado

Emissão

08/2021

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 6% a.a.

Saldo Devedor

R$ 12.100.000,00

Resumo

Financiamento para compra parcial dos imóveis do fundo, com 3 anos de carência total (já encerrada) e prazo total de 25 anos.

Garantia

Alienação Fiduciária

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de APTO11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII NAVI RSD

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Propriedades

Classes

Exposição por Índice

Regiões

Exposição por Segmento

Endividamento