Resumo do Relatório Gerencial de APTO11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII NAVI RSD
APTO11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Navi Residencial FII (APTO11) tem como objetivo gerar renda através de investimentos em imóveis residenciais (para renda ou venda) e ativos de crédito (CRIs). Em agosto de 2025, o fundo apresentou 62% do portfólio em crédito e 35% em imóveis físicos. A gestão segue ativa, realizando vendas pontuais de unidades para gerar ganho de capital e compor os rendimentos.
Desempenho
O fundo reportou um resultado líquido de R$ 0,07 por cota, abaixo da distribuição realizada de R$ 0,09 por cota, utilizando reservas acumuladas. A ocupação dos imóveis atingiu 88%, a máxima recente, embora o RevPar tenha recuado 5% devido à sazonalidade. O fundo possui R$ 0,08 por cota em dividendos a pagar acumulados.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,09 por cota referente a agosto/2025. O fundo manteve este patamar estável nos últimos meses (desde abril/25), entregando um atrativo, sustentado parcialmente por reservas de lucros passados.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
1,06%
DY Projetado 12M
12,72%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
8.232
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
61%
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
26,7%
Portfólio
Número de Imóveis
20
Número de Operações
12
Dívida Total
R$ 12.100.000,00
Destaques
- Taxa de ocupação dos imóveis atingiu 88% em agosto de 2025
- Distribuição de dividendos estável em R$ 0,09/cota
- Carteira de CRIs com taxa média ponderada de IPCA + 9,0% e CDI + 3,1%
- Vendas passadas de unidades geraram TIRs elevadas (ex: Radisson +34%, Transamerica +18%)
Desafios
- Resultado líquido mensal (R$ 0,07) inferior à distribuição (R$ 0,09) em agosto de 2025, consumindo reservas
- Queda de 5% no RevPar em agosto de 2025 comparado ao 2T25 devido à sazonalidade
- Despesas financeiras da alavancagem pressionam o resultado caixa (Custo Total de R$ 154 mil no mês)
Riscos do Fundo
- Risco de alavancagem com descasamento de fluxo se a receita dos imóveis cair abaixo do serviço da dívida
- Risco de vacância nos imóveis residenciais, impactando a receita de locação e RevPar
- Concentração geográfica significativa em São Paulo (Capital)
- Dependência de vendas de ativos (ganho de capital) para manter o patamar atual de dividendos
- Risco de crédito na carteira de CRIs, especialmente nos ativos High Yield
- Liquidez das cotas pode ser limitada devido ao tamanho do fundo (Small Cap)
Observações do Mês
O APTO11 apresenta uma estratégia híbrida interessante, combinando a estabilidade e indexação dos CRIs com o potencial de valorização e renda de imóveis residenciais. A carteira de CRIs possui taxas nominais elevadas ( +9%), proporcionando bom carry. A parte de tijolo mostra recuperação na ocupação (88%). No entanto, a (comprometendo parte do fluxo com despesas financeiras) e a distribuição acima da geração de caixa recorrente no mês exigem monitoramento.
CRIs
Maiojama
Residencial - Garantia Financeira
Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・
LTV Médio 8%
Maiojama
Residencial - Garantia Financeira
Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Garantia Financeira
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento à incorporadora com garantia de fundo exclusivo. Taxa IPCA + 9,00%.
Garantias
São Carlos
Diversificado
Diversificado・
7%
São Carlos
Diversificado
Diversificado・
Tipo
CRI
Segmento
Diversificado
Taxa
LTV
Resumo
Crédito corporativo para a empresa São Carlos. Taxa IPCA + 8,00%.
Gafisa Oscar Freire
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
LTV Médio 7%
Gafisa Oscar Freire
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de obra e terreno na Av. Oscar Freire. Taxa IPCA + 9,50%.
Garantias
Braspark
Logístico
Logístico・LTV 37%・
LTV Baixo 7%
Braspark
Logístico
Logístico・LTV 37%・
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de galpão logístico pronto. Taxa IPCA + 8,70%.
Garantias
MRV Flex VI Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・
LTV Médio 6%
MRV Flex VI Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Carteira de recebíveis com AF. Taxa IPCA + 9,5%.
Garantias
CRI W
Hotel
Hotel・LTV 51%・
LTV Baixo 6%
CRI W
Hotel
Hotel・LTV 51%・
Tipo
CRI
Segmento
Hotel
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de hotel pronto em área nobre de SP. Taxa CDI + 2,6%.
Garantias
Casa Shopping
Shopping
Shopping・LTV 50%・
LTV Baixo 6%
Casa Shopping
Shopping
Shopping・LTV 50%・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de shopping em operação. Taxa IPCA + 9,35%.
Garantias
MRV Flex V Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・
LTV Médio 5%
MRV Flex V Sênior
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Carteira de recebíveis com AF. Taxa IPCA + 8,9%.
Garantias
Vitacon I Sênior
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・
LTV Baixo 4%
Vitacon I Sênior
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Estoque Pronto
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de projetos entregues. Taxa CDI + 2,73%.
Garantias
OR3
Hotel
Hotel・LTV 44%・
LTV Baixo 3%
OR3
Hotel
Hotel・LTV 44%・
Tipo
CRI
Segmento
Hotel
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de hotel pronto em BH. Taxa CDI + 4,6%.
Garantias
Gafisa Oscar Freire II
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
LTV Médio 2%
Gafisa Oscar Freire II
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento de obra e terreno na Av. Oscar Freire. Taxa IPCA + 10,50%.
Garantias
CRI Direcional
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 75%・
LTV Médio 1%
CRI Direcional
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Estoque Pronto・LTV 75%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial - Estoque Pronto
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de unidades prontas. Taxa CDI + 3,00%.
Garantias
Propriedades
Edição Jardins
São Paulo, SP・Classe Residencial
Vacância Média 33% 33%
Edição Jardins
São Paulo, SP・Classe Residencial
GLA
880 m²
Ocupação
88%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Localizado na Alameda Fernão Cardim, 84 - Jardim Paulista. Composto por 19 unidades (Studios, 1 e 2 quartos).
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Clarion Faria Lima e Outros
São Paulo, SP・Classe Residencial/Flat
2% 2%
Clarion Faria Lima e Outros
São Paulo, SP・Classe Residencial/Flat
GLA
57 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Localizado na R. Jerônimo da Veiga, 248 - Jardim Europa. Resta 1 unidade de 2 quartos.
Exposição por Índice
IPCA
CDI
Regiões
SP Capital
Pulverizado
RS/SC
Rio Grande do Sul
RJ Capital
BH
PE/CE
Exposição por Segmento
Residencial - Financiamento de Obra
Residencial - Recebíveis de Imóveis Prontos
Residencial - Estoque Pronto
Residencial - Garantia Financeira
Residencial - Incorporadora listada
Hotel
Logístico
Shopping
Endividamento
Dívida Total
R$ 12.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
26,7%
Alavancagem Imobiliária
IPCA + 6,0% a.a.・Vence
Alavancagem Imobiliária
IPCA + 6,0% a.a.・Vence
Série
Única
Emissão
08/2021
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 6,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 12.100.000,00
Resumo
Compra dos imóveis financiada parcialmente por CRI. Prazo total de 25 anos com 3 anos de carência total (início ago/21).
Garantia
Alienação Fiduciária dos Imóveis
Rating
Não informado