FII NAVI RSD

APTO11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O Navi Residencial FII tem como objetivo a geração de renda através de investimentos em imóveis residenciais para locação e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Em setembro de 2025, o portfólio estava composto por 61% em Crédito ( ), 35% em Imóveis e 4% em Caixa. O fundo possui uma estratégia ativa de gestão, incluindo a venda de unidades residenciais com ganho de capital.

Desempenho

O fundo apresentou um resultado líquido de R$ 0,07 por cota em setembro de 2025. A distribuição foi de R$ 0,09 por cota, mantida através da utilização de reservas de resultados acumulados. O portfólio de imóveis registrou aumento na ocupação para 88%.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09 por cota referente ao mês de setembro/2025. O fundo possui um guidance de distribuição de R$ 0,07 por cota a pagar referente ao mês de outubro.

Indicadores

P/VP

0,87

DY Mensal

106%

DY Projetado 12M

1.272%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,07

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

8.156

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

65%

Prazo Médio

Não informado

Endividamento

27%

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Dívida Total

R$ 12.100.000,00

Destaques

Aumento da taxa de ocupação dos imóveis para 88% no 3T24
Venda de unidades com TIR atrativa (It Style Home com TIR de 9% e Clarion com TIR de 16%)
Carteira de CRIs com taxa média ponderada de IPCA + 9,0% para a parcela em inflação
Pré-pagamento do CRI Almeida Jr, reduzindo exposição a crédito e aumentando caixa

Desafios

Em setembro de 2025, a distribuição de dividendos (R$ 0,09) superou o resultado gerado (R$ 0,07), consumindo reservas
O guidance de dividendos para o próximo mês indica uma redução para R$ 0,07 por cota
Aumento das despesas financeiras em setembro impactou o resultado líquido

Riscos do Fundo

Patrimônio Líquido reduzido (< R$ 50 milhões) limitando a liquidez das cotas
Alavancagem significativa (dívida de R$ 12,1 milhões frente a PL de R$ 45 milhões)
Concentração de crédito em incorporadoras específicas (Gafisa, MRV)
Risco de vacância física nos imóveis residenciais
Dependência de vendas de ativos (ganho de capital) para impulsionar dividendos
Distribuição de dividendos acima da geração de caixa operacional recorrente

Notas

O fundo vendeu uma unidade no It Style Home em out/24 (pós data-base do relatório de set/25), gerando de 9%
Vendas anteriores incluem Radisson Vila Olimpia ( 34%), Transamerica Faria Lima (TIR 26%) e Clarion Faria Lima (TIR 16%)

Observações do Mês

O APTO11 apresenta uma tese híbrida interessante focada no segmento residencial, combinando renda fixa (CRIs ) com potencial de valorização de imóveis físicos. A gestão tem demonstrado capacidade de girar o portfólio com lucro (vendas de unidades acima do custo). No entanto, o fundo opera alavancado e possui um patrimônio líquido pequeno (< R$ 50 milhões), o que reduz a e dilui menos os custos fixos. A distribuição atual acima da geração de caixa não é sustentável no longo prazo sem novos eventos de liquidez.

CRIs

CRI Maiojama

Residencial - Garantia Financeira

Residencial - Garantia Financeira・LTV 74%・

LTV Médio 8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Garantia Financeira

Taxa

LTV

74%

Resumo

Financiamento à incorporadora com garantia de fundo exclusivo

Garantias

AF quotas fundo exclusivo

CRI São Carlos

Diversificado

Diversificado・

Tipo

CRI

Segmento

Diversificado

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Crédito corporativo para a empresa São Carlos

CRI Gafisa Oscar Freire

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・

LTV Médio 7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

64%

Resumo

Financiamento de obra e terreno na Av. Oscar Freire

Garantias

AF do terreno e cotas das SPEsPromessa de CF dos recebíveisFiança Gafisa e Fundo de obras

CRI Braspark

Logístico

Logístico・LTV 37%・

LTV Baixo 6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

37%

Resumo

Alavancagem de galpão logístico pronto

Garantias

AF galpão logísticoAF de açõesFiança Braspark e sócios

CRI MRV Flex VI Sênior

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 79%・

LTV Médio 6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

79%

Resumo

Carteira de recebíveis com AF

Garantias

AF das unidades/CF dos recebíveisCoobrigação MRVFundo de reserva

CRI Casa Shopping

Shopping

Shopping・LTV 50%・

LTV Baixo 6%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

50%

Resumo

Alavancagem de shopping em operação

Garantias

AF do ShoppingCF dos recebíveis de aluguelAval Corporativo

CRI CRI W

Hotel

Hotel・LTV 51%・

LTV Baixo 6%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

LTV

51%

Resumo

Alavancagem de hotel pronto em área nobre de SP

Garantias

AF do HotelCF dos recebíveis de locaçãoFundo de reserva

CRI MRV Flex V Sênior

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 78%・

LTV Médio 5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

78%

Resumo

Carteira de recebíveis com AF

Garantias

AF das unidades/CF dos recebíveisCoobrigação MRVFundo de reserva

CRI Vitacon I Sênior

Residencial - Estoque Pronto

Residencial - Estoque Pronto・LTV 53%・

LTV Baixo 4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Estoque Pronto

Taxa

LTV

53%

Resumo

Financiamento de projetos entregues com habite-se

Garantias

AF das unidadesCF dos recebíveisAval Corporativo Vitacon

CRI OR3

Hotel

Hotel・LTV 44%・

LTV Baixo 3%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

LTV

44%

Resumo

Alavancagem de hotel pronto em região nobre de BH

Garantias

AF ImóvelCF Recebíveis de locaçãoFundo de Reserva

CRI Gafisa Oscar Freire II

Residencial - Financiamento de Obra

Residencial - Financiamento de Obra・LTV 64%・

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

Taxa

LTV

64%

Resumo

Financiamento de obra e terreno na Av. Oscar Freire

Garantias

AF do terreno e cotas das SPEsPromessa de CF dos recebíveisFiança Gafisa e Fundo de obras

CRI Direcional

Residencial - Estoque Pronto

Residencial - Estoque Pronto・LTV 75%・

LTV Médio 1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial - Estoque Pronto

Taxa

LTV

75%

Resumo

Alavancagem de unidades prontas

Garantias

AF das unidadesCF dos recebíveis (vendas)

Propriedades

Edição Jardins

São Paulo, SP・Classe Residencial

33%

GLA

880 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Edifício residencial com 19 unidades no portfólio, localizado na Alameda Fernão Cardim, Jardim Paulista.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Clarion Faria Lima & outros

São Paulo, SP・Classe Hotel/Flat

GLA

57 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Unidade remanescente (1 unidade) no R. Jerônimo da Veiga, Jardim Europa, após vendas de outras unidades do portfólio.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Exposição por Índice

IPCA

78%

CDI

22%

Regiões

SP Capital

34%

Rio Grande do Sul

21%

Pulverizado

15%

RS/SC

12%

RJ Capital

11%

PE/CE

Exposição por Segmento

Residencial - Financiamento de Obra

28%

Residencial - Garantia Financeira

15%

Residencial - Incorporadora listada

13%

Logístico

12%

Residencial - Estoque Pronto

11%

Hotel

10%

Shopping

Residencial - Recebíveis de Imóveis Prontos

Endividamento

Dívida Total

R$ 12.100.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

27%

CRI de Alavancagem

IPCA + 6%・Vence

Série

Não informado

Emissão

08/2021

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 6%

Saldo Devedor

R$ 12.100.000,00

Resumo

Financiamento para compra parcial dos imóveis do fundo, com 3 anos de carência total e prazo de 25 anos.

Garantia

Alienação Fiduciária dos imóveis

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de APTO11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII NAVI RSD

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Propriedades

Exposição por Índice

Regiões

Exposição por Segmento

Endividamento