Resumo do Relatório Gerencial de BBFI11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BB PROGR
BBFI11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O FII BB Progressivo (BBFI11) é um fundo monoativo do segmento de lajes corporativas, atualmente em fase de liquidação. Seu único ativo, o Centro Administrativo do Rio de Janeiro (CARJ), encontra-se 100% vago. A estratégia da gestão resume-se à venda deste imóvel, que está sob Compromisso de Venda e Compra (CVC) no valor de R$ 65 milhões. Em outubro de 2025, o fundo seguiu sem gerar receitas operacionais, consumindo caixa para manutenção do ativo. O processo de venda enfrenta desafios significativos, incluindo a prorrogação do prazo de due diligence até novembro de 2025 e a solicitação de convocação de assembleia por cotista relevante para deliberar o cancelamento da venda.
Desempenho
Em outubro de 2025, o fundo registrou um resultado líquido negativo de R$ -573.530 (valor ajustado pela cota), equivalente a um prejuízo de R$ -4,41 por cota. Este resultado representa uma piora em relação ao mês anterior (R$ -2,47/cota), retornando a patamares de prejuízo mais elevados devido à estrutura de custos fixos do imóvel vago versus receitas financeiras insuficientes.
Dividendos
O fundo não distribuiu rendimentos em outubro de 2025 (R$ 0,00 por cota), mantendo a estabilidade em zero. Devido à total e ausência de receitas operacionais, o fundo não possui recursos para distribuição ordinária. Futuros pagamentos dependem exclusivamente da concretização da venda do imóvel e consequente amortização/liquidação.
Indicadores
P/VP
0,54
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
-R$ 4,41
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
5.722
Métricas
Taxa de Vacância
100%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
40.176 m²
Destaques
- Vacância física e financeira permanece em 100%.
- Processo de venda do imóvel CARJ (R$ 65 milhões) segue em andamento com prazo estendido.
- Cotação de mercado fechou em R$ 370,00, com valorização no mês apesar dos fundamentos negativos.
Desafios
- Aumento do prejuízo mensal para R$ -4,41 por cota em outubro de 2025, consumindo o patrimônio.
- Risco de cancelamento da venda do imóvel devido à solicitação de assembleia por cotista com >5% de participação (relatado em outubro).
- Processo administrativo de tombamento do imóvel CARJ, que adiciona complexidade à transação.
- Necessidade de aprovação de projeto arquitetônico pela prefeitura como condição para a venda.
Riscos do Fundo
- Risco de Liquidação: O fundo depende de um único evento binário (venda do imóvel) para devolver capital aos cotistas.
- Risco de Concentração: Portfólio composto por apenas um imóvel (Monoativo).
- Risco de Vacância: Imóvel 100% vago gerando despesas mensais sem receita.
- Risco Regulatório: Processo de tombamento do imóvel pode afetar valor e liquidez.
- Risco Societário: Conflito entre gestão e cotistas relevantes sobre a estratégia de venda (pedido de distrato).
Notas
- O comprador concordou em arcar com parte dos custos do fundo no segundo mês de prorrogação e com o IPTU no terceiro mês.
- O prazo para conclusão do estudo de viabilidade (due diligence) venceu originalmente em agosto/2025 e foi prorrogado por 3 meses.
- O fundo possui um prejuízo acumulado contábil relevante.
Observações do Mês
O BBFI11 apresenta uma situação crítica de 'special situation'. O fundo é um veículo de liquidação de um ativo problemático (CARJ) que não gera renda e consome capital mensalmente. A tese de investimento depende inteiramente do sucesso da venda para a Sod Capital, que está cercada de incertezas: risco de tombamento, oposição de cotistas relevantes e dependência de aprovações municipais. O de 0,54 indica que o mercado precifica um alto desconto frente ao valor patrimonial, antecipando dificuldades na conclusão do negócio ou uma venda forçada por valor inferior.
Propriedades
CARJ
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Alta 100% 100%
CARJ
Rio de Janeiro, RJ
GLA
40.176 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Único ativo do fundo, edifício corporativo localizado no Andaraí, RJ. Encontra-se 100% vago. Objeto de Compromisso de Venda e Compra assinado em jun/24 por R$ 65 milhões, atualmente em fase estendida de due diligence/aprovação de projetos. Processo de tombamento e pedido de distrato por cotistas são riscos ativos.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 100%