Resumo do Relatório Gerencial de BBFI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BB PROGR
BBFI11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O BBFI11 é um fundo monoativo (Edifício CARJ) que se encontra 100% vago e em fase de liquidação. O foco da gestão é a venda do imóvel para a Sod Capital Ltda por R$ 65 milhões. Em novembro de 2025, o fundo reportou que o comprador perdeu o prazo para manifestação sobre a auditoria jurídica, implicando na superação automática dessa condição. O fundo continua queimando caixa, mas o resultado negativo foi atenuado por receitas financeiras atípicas. Houve uma redução drástica no valor patrimonial por cota devido a ajustes contábeis severos, enquanto a cotação de mercado disparou, criando uma distorção significativa no .
Desempenho
O fundo registrou um prejuízo líquido de R$ 209.725 no mês, resultando em R$ -1,61 por cota. Este resultado é uma melhora em relação ao mês anterior (R$ -4,41/cota), impulsionada principalmente por uma receita de 'Outros Ativos Financeiros' de R$ 1,03 milhão, que compensou parcialmente as despesas operacionais e o ajuste negativo de R$ 210 milhões no patrimônio.
Dividendos
Não houve distribuição de dividendos (R$ 0,00), mantendo a tendência devido à total e prejuízo acumulado.
Indicadores
P/VP
10,14
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
-R$ 1,61
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
5.519
Métricas
Taxa de Vacância
100%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
40.176 m²
Destaques
- Superação automática da condição de auditoria jurídica da venda do CARJ devido à ausência de manifestação do comprador.
- Disparada na cotação de mercado para R$ 629,00, valorizando 70% no mês.
- Queda abrupta do Valor Patrimonial por cota para R$ 62,00 (ajuste contábil negativo de R$ 210 milhões no PL).
- Redução do prejuízo mensal por cota para R$ -1,61 (vs R$ -4,41 em out/25).
Desafios
- Processo de tombamento do imóvel CARJ em andamento.
- Conflito societário com pedido de assembleia por cotista relevante para cancelar a venda.
- Necessidade de aprovação de projeto arquitetônico pela prefeitura como condição para a venda.
- Continuidade da vacância física e financeira de 100%, gerando custos de carregamento elevados (IPTU estimado em R$ 4,9 mi para 2025).
Riscos do Fundo
- Risco de Liquidação (Dependência total da venda do ativo CARJ).
- Risco de Concentração (Fundo monoativo).
- Risco Regulatório (Processo de tombamento do imóvel).
- Risco de Preço (Cota negociando a mais de 10x o valor patrimonial, indicando bolha especulativa).
- Risco Societário (Conflito com cotistas tentando cancelar a venda).
Notas
- O comprador do imóvel (Sod Capital) não se manifestou sobre a auditoria jurídica no prazo, implicando na superação automática dessa condição contratual.
- O fundo registrou um ajuste negativo de R$ 210.184.508 no DRE, impactando severamente o Patrimônio Líquido.
- Estimativa de IPTU para 2025 é de R$ 4.930.360,00.
Observações do Mês
O BBFI11 vive um momento de extrema volatilidade e risco. Embora o prejuízo mensal tenha diminuído pontualmente, os fundamentos contábeis se deterioraram com um ajuste massivo que reduziu o VP em ~90%. O mercado, contudo, reagiu com euforia especulativa ( > 10x), possivelmente apostando na conclusão da venda de R$ 65 milhões, apesar dos riscos de execução (tombamento, oposição de cotistas). A situação é binária e especulativa.
Propriedades
CARJ
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Alta 100% 100%
CARJ
Rio de Janeiro, RJ
GLA
40.176 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo no Andaraí, 100% vago. Objeto de CVC para venda por R$ 65 milhões. Condição de auditoria jurídica superada em nov/25. Enfrenta riscos de tombamento e contestação de cotistas.
Inadimplência
N/A
Vacância
Estável em 100%