Resumo do Relatório Gerencial de BBIG11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII BBIG
BBIG11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O BB Premium Malls (BBIG11) é um fundo de tijolo com o objetivo de obter renda e ganho de capital através da exploração imobiliária de shoppings centers de alto padrão, em parceria com a Iguatemi. Em julho de 2025, a gestão decidiu manter a distribuição de R$ 0,08 por cota, baseando-se na consistência dos resultados dos shoppings e na sazonalidade do segundo semestre, que historicamente apresenta maior aquecimento nas vendas. O portfólio, composto por participações no Shopping Rio Sul, Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, apresentou um desempenho operacional sólido, com baixa consolidada (2,68%) e crescimento de vendas nas mesmas lojas (8,4%). O fundo opera com de 75% sobre o patrimônio líquido, utilizada para viabilizar aquisições recentes, e a gestão trabalha para otimizar essa estrutura de capital.
Desempenho
Em julho de 2025, o fundo apurou um resultado líquido de R$ 6,927 milhões, equivalente a R$ 0,070 por cota. As receitas imobiliárias totalizaram R$ 6,891 milhões, complementadas por R$ 0,517 milhões de receitas de renda fixa. Operacionalmente, a carteira demonstrou forte desempenho no fechamento de junho, com crescimento de 8,4% nas vendas das mesmas lojas ( ) e uma total baixa, de 2,68%. A margem (lucro operacional) da carteira permanece elevada, em torno de 94% no acumulado do ano, evidenciando a eficiência e a qualidade dos ativos.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,08 por cota, representando um dividend mensal de 1,14%, o que equivale a 89,03% do líquido de imposto de renda. O valor distribuído, de R$ 7,93 milhões, foi ligeiramente superior ao resultado gerado no mês (regime de caixa), mas a gestão optou por manter a estabilidade dos proventos, que permanecem no mesmo patamar há três meses, confiando na performance futura dos ativos.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
1,14%
DY Projetado 12M
13,68%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
31.742
Métricas
Taxa de Vacância
2,68%
Vendas/m²
Não informado
NOI/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
- m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,08 por cota, equivalente a um dividend yield de 1,14% no mês.
- Baixa vacância consolidada da carteira, em 2,68% (referente a junho/25).
- Crescimento de 8,4% nas vendas das mesmas lojas (Same Store Sales) em junho.
- Reavaliação positiva do Shopping Rio Sul em R$ 94,4 milhões, impactando o patrimônio líquido.
- Manutenção de margens NOI (Net Operating Income) elevadas, em torno de 94% no acumulado do ano.
Desafios
- O fundo possui uma alavancagem de 75% em relação ao patrimônio líquido em julho de 2025, utilizada para aquisições, uma estrutura que a gestão considera não ideal e busca otimizar.
- Aumento estratégico da vacância no Shopping Rio Sul planejado pela administração para permitir a entrada de novas lojas, o que pode impactar temporariamente as receitas do ativo.
Riscos do Fundo
- Risco de concentração em apenas três ativos, ainda que de alta qualidade.
- Elevada alavancagem financeira, com obrigações que representam 75% do patrimônio líquido do fundo, aumentando o risco financeiro e a dependência da geração de caixa para o serviço da dívida.
- Risco de mercado inerente ao setor de shoppings, que é sensível a ciclos econômicos, confiança do consumidor e taxas de juros.
- Dependência da expertise da Iguatemi, consultora do fundo, para a gestão operacional dos shoppings.
Observações do Mês
O BBIG11 apresenta uma performance operacional muito sólida, sustentada por um portfólio de shoppings premium com alta ocupação, crescimento de vendas e margens operacionais robustas. A parceria com a Iguatemi na gestão dos ativos é um diferencial de qualidade. A distribuição de R$ 0,08 por cota tem se mantido estável, embora ligeiramente acima do resultado de caixa do mês. O principal ponto de atenção para o investidor é a elevada financeira (75% de obrigações/PL), que, embora tenha viabilizado o crescimento do portfólio, representa um risco financeiro que precisa ser monitorado e endereçado pela gestão, como já foi sinalizado.
Shoppings
Shopping Riosul
GLA - m²・Ocupação 95,4%
50,77% 50,77%
Shopping Riosul
GLA - m²・Ocupação 95,4%
GLA
- m²
Ocupação
95,4%
NOI/m²
R$ 260,00
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Em junho, as vendas cresceram 10,5% em relação a 2024, com destaque para as lojas âncora. A margem NOI foi de 95% e a vacância de 4,6%. A gestão planeja aumentar a vacância estrategicamente para qualificar o mix de lojas. Uma reavaliação em junho gerou um impacto positivo de R$ 94,4 milhões no PL do fundo.
Vendas
A tendência de crescimento das vendas foi mantida, com alta de 10,5% em junho e de 16,3% no acumulado do ano.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A vacância de 4,6% deve aumentar temporariamente de forma estratégica para a entrada de novas operações.
Shopping Pátio Paulista
GLA 42.000 m²・Ocupação 99,5%
24,8% 24,8%
Shopping Pátio Paulista
GLA 42.000 m²・Ocupação 99,5%
GLA
42.000 m²
Ocupação
99,5%
NOI/m²
R$ 337,00
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Registrou crescimento de vendas de 6,0% no acumulado do ano e de 4,4% em junho, com destaque para entretenimento e lojas âncora. Apresenta vacância muito baixa de 0,5% e margem NOI de 90,7%.
Vendas
Crescimento de 4,4% no mês de junho e 6,0% no acumulado do ano em relação a 2024.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Manteve-se em um patamar muito baixo de 0,5%.
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.900 m²・Ocupação 97,6%
19,7% 19,7%
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.900 m²・Ocupação 97,6%
GLA
34.900 m²
Ocupação
97,6%
NOI/m²
R$ 488,00
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Apresentou crescimento de vendas de 8,5% no acumulado do ano e de 6,2% em junho. A vacância foi de 2,6% e a margem NOI de junho (87,4%) foi impactada por despesas não recorrentes. Inaugurou recentemente lojas como Dolce & Gabana, Ricardo Almeida e Birkenstock.
Vendas
Crescimento de 6,2% no mês de junho e 8,5% no acumulado do ano em relação a 2024.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Manteve-se em um patamar baixo de 2,6%.
Regiões
Sudeste
Operadoras
Iguatemi
Endividamento
Dívida Total
R$ 773.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
75%
Parcelamento de Imóveis
CDI・Vence 03/2027
Parcelamento de Imóveis
CDI・Vence 03/2027
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2027
Taxa de Juros
CDI
Saldo Devedor
R$ 522.000.000,00
Resumo
Obrigações futuras referentes à aquisição dos shoppings, com parcelas de R$131M (2S25), R$138M (1S26), R$148M (2S26) e R$153M (1S27).
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI - Opea
103% CDI・Vence 03/2035
CRI - Opea
103% CDI・Vence 03/2035
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2035
Taxa de Juros
103% CDI
Saldo Devedor
R$ 250.940.000,00
Resumo
Instrumento de securitização de recebíveis utilizado para compor a estrutura de capital do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos