Resumo do Relatório Gerencial de BLMG11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII BLUE LOG
BLMG11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O BlueMacaw Logística (BLMG11) é um fundo de gestão ativa focado no setor de galpões logísticos, buscando renda e apreciação de capital. Em junho de 2025, a gestão concluiu a 6ª emissão de cotas, captando R$ 28,5 milhões. O principal evento do mês foi a conclusão da venda do galpão de Jandira por R$ 40,17 milhões, com os recursos sendo utilizados para quitar integralmente o associado, no valor de R$ 39,08 milhões, uma medida que fortalece o balanço do fundo. A gestão segue em negociações para aquisição de novos ativos e busca uma solução para dar ao terreno de Cabreúva, que não gera renda atualmente.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de caixa de R$ 1,54 milhão, equivalente a R$ 0,33 por cota, um valor ligeiramente inferior à distribuição. O desempenho foi impactado positivamente pela venda do ativo de Jandira, que permitiu a desalavancagem do fundo. O patrimônio líquido encerrou o mês em R$ 333,1 milhões, com a a R$ 71,26, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 38,00, representando um desconto significativo de 46,7%.
Dividendos
A distribuição de proventos em junho foi de R$ 0,35 por cota. Este valor corresponde a um dividend mensal de 0,92% e um yield anualizado de 11,1% sobre a cota de mercado no fechamento do mês. O valor distribuído foi ligeiramente superior ao resultado de caixa gerado no período (R$ 0,33 por cota).
Indicadores
P/VP
0,53
DY Mensal
0,92%
DY Projetado 12M
11,1%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,33
Dividendo por Cota
R$ 0,35
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
12.907
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
4,9 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
4
Área Total (GLA)
234.713 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,35 por cota, resultando em um dividend yield anualizado de 11,1% sobre o preço de mercado.
- Conclusão da venda do galpão de Jandira por R$ 40,17 milhões.
- Quitação integral do CRI Jandira no valor de R$ 39,08 milhões, reduzindo a alavancagem direta do fundo.
- Encerramento da 6ª emissão de cotas, com captação de R$ 28,5 milhões.
Desafios
- O resultado de caixa gerado em junho de 2025 (R$ 0,33/cota) foi inferior ao dividendo distribuído (R$ 0,35/cota).
- Necessidade de encontrar uma solução de liquidez ou desenvolvimento para o terreno em Cabreúva (SP), que atualmente não gera receita para o fundo.
- Manutenção de um elevado desconto da cota de mercado em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,53).
Riscos do Fundo
- Alta concentração da receita em três inquilinos: Via Varejo, Dafiti e Atento.
- Concentração geográfica dos ativos operacionais nos estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais e Bahia.
- Risco de liquidez e de desenvolvimento associado ao terreno não-operacional em Cabreúva (SP).
- A cota de mercado negocia com um desconto acentuado em relação ao valor patrimonial, indicando uma percepção de risco elevada por parte do mercado.
- Alavancagem financeira presente na estrutura da sociedade (Triple A FII), onde o fundo detém participação.
Notas
- O fundo possui uma estrutura de investimento indireta para os ativos BMLog Rio e BMLog Extrema através do veículo Triple A FII, no qual detém 31% de participação. A dívida relacionada a estes ativos está alocada neste veículo.
Observações do Mês
O fundo passa por um momento de reposicionamento estratégico. A venda do ativo de Jandira e a quitação do foram movimentos positivos para a estrutura de capital. No entanto, a distribuição ligeiramente acima do resultado e o desafio de monetizar o terreno em Cabreúva são pontos de atenção. O portfólio operacional é de alta qualidade, mas concentrado em poucos ativos e inquilinos. O grande desconto reflete a percepção de risco do mercado em relação aos desafios atuais, mas também pode representar um potencial de valorização caso a gestão seja bem-sucedida em suas iniciativas de reciclagem de portfólio e aumento da distribuição de forma sustentável.
Propriedades
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 58% 58%
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
145.578 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Via Varejo em contrato atípico com vencimento em 2030. Ativo detido através do veículo Triple A FII.
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 35% 35%
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
76.878 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Galpão logístico 100% locado para a Dafiti em contrato atípico. Ativo detido através do veículo Triple A FII.
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
Vacância Baixa 7% 7%
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
GLA
12.257 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Atento, que desenvolve operação de call center do Itaú.
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP
Vacância Alta 0% 0%
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP
GLA
0 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Terreno de 332.177 m² pronto para desenvolvimento dentro do Cabreúva Business Park. Não gera receita atualmente.
Projetos em Desenvolvimento
BMLog Cabreúva
Cabreúva, SP・0% concluído
0% 0%
BMLog Cabreúva
Cabreúva, SP・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Cabreúva, SP
Resumo
Terreno com projeto aprovado para desenvolvimento de 110 mil m² de ABL. A gestão está em discussões sobre o potencial de liquidez do ativo.
ABL Total
110.000 m²
Regiões
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Bahia
Inquilinos
Via Varejo
Dafiti
Atento
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 141.360.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
42,44%
CRI Rio
IPCA + 5,3% a.a.・Vence 11/2030
CRI Rio
IPCA + 5,3% a.a.・Vence 11/2030
Série
Não informado
Emissão
11/2020
Vencimento
11/2030
Taxa de Juros
IPCA + 5,3% a.a.
Saldo Devedor
R$ 240.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII. Saldo devedor total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema
IPCA + 5,5% a.a.・Vence 11/2033
CRI Extrema
IPCA + 5,5% a.a.・Vence 11/2033
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
11/2033
Taxa de Juros
IPCA + 5,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 175.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII. Saldo devedor total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema
IPCA + 7,1% a.a.・Vence 05/2034
CRI Extrema
IPCA + 7,1% a.a.・Vence 05/2034
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
05/2034
Taxa de Juros
IPCA + 7,1% a.a.
Saldo Devedor
R$ 41.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII. Saldo devedor total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos