Resumo do Relatório Gerencial de BLMG11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII BLUE LOG
BLMG11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O BlueMacaw Logística (BLMG11) é um fundo de gestão ativa com foco no setor de galpões logísticos. Em julho de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,36 por cota. O principal destaque do período não ocorreu em julho, mas foi um evento subsequente em setembro: o recebimento de uma carta de intenções do GGR Covepi FII (GGRC11) para adquirir a totalidade da participação do BLMG11 no FII Triple A e o terreno de Cabreúva pelo valor total de R$ 125 milhões. Esta transação, se concluída, representa uma reestruturação completa do fundo, com a venda de seus ativos indiretos, eliminação da associada e uma significativa injeção de caixa. A operação implica uma precificação do fundo em aproximadamente R$ 50/cota, um prêmio de mais de 50% sobre o valor de mercado de julho, e projeta um impacto positivo na renda mensal de mais de R$ 0,05 por cota.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de caixa de R$ 1,98 milhão, equivalente a R$ 0,42 por cota, que cobriu a distribuição de R$ 0,36. No entanto, a receita de locação do mês foi artificialmente inflada, pois incluiu o recebimento de dois meses de aluguel da inquilina Atento. O patrimônio líquido encerrou em R$ 330,8 milhões (R$ 70,76 por cota), enquanto a cota de mercado fechou em R$ 33,36, aprofundando o desconto para 52,8%. A cota de mercado sofreu uma queda acentuada de 12,2% no mês.
Dividendos
A distribuição de proventos foi de R$ 0,36 por cota, um leve aumento em relação ao mês anterior. Este valor corresponde a um dividend mensal de 1,08% ou 12,9% anualizado sobre a cota de mercado no fechamento do mês. A distribuição foi totalmente coberta pelo resultado de caixa gerado no período, embora o resultado tenha sido beneficiado por um evento não recorrente.
Indicadores
P/VP
0,47
DY Mensal
1,08%
DY Projetado 12M
12,9%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,42
Dividendo por Cota
R$ 0,36
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
12.836
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
4,7 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
4
Área Total (GLA)
234.713 m²
Destaques
- Recebimento de proposta do GGRC11 para aquisição da participação no FII Triple A e do terreno em Cabreúva por R$ 125 milhões.
- A transação proposta implica uma precificação do fundo em aproximadamente R$ 50/cota, um prêmio superior a 50% sobre o valor de mercado de julho.
- Aumento da distribuição de R$ 0,35 para R$ 0,36 por cota.
- Resultado de caixa de R$ 0,42 por cota, cobrindo a distribuição, embora impulsionado por recebimento não recorrente.
Desafios
- Concluir a transação de venda de ativos para o GGRC11, que estava condicionada a condições precedentes a serem cumpridas em 30 dias a partir de setembro.
- O resultado de caixa de julho foi inflado pelo recebimento em duplicidade de um aluguel, não refletindo a geração de receita recorrente normal.
- A cota de mercado continua a negociar com um desconto P/VP superior a 50%, refletindo a incerteza do mercado quanto à estrutura complexa e à execução da nova estratégia.
Riscos do Fundo
- Alta concentração da receita em três inquilinos: Via Varejo, Dafiti e Atento.
- Risco de execução associado à conclusão da venda de ativos para o GGRC11, que é fundamental para a estratégia de reestruturação do fundo.
- Estrutura de investimento complexa e alavancagem indireta através da participação no Triple A FII.
- O elevado desconto da cota de mercado em relação ao valor patrimonial indica uma alta percepção de risco pelo mercado, que pode persistir caso a transação com o GGRC11 não se concretize.
Notas
- O fundo possui uma estrutura de investimento indireta para os ativos BMLog Rio e BMLog Extrema através do veículo Triple A FII, no qual detinha 31% de participação em julho.
- A dívida relacionada aos ativos Rio e Extrema está alocada na estrutura do Triple A FII, sendo, portanto, uma indireta para o BLMG11.
Observações do Mês
O fundo está em um momento de transformação crucial. A proposta de venda para o GGRC11 é o principal catalisador para a tese de investimento, pois, se concluída, resolverá os principais desafios do BLMG11: simplificará a estrutura, eliminará a indireta e destravará um valor significativo para os cotistas. O desempenho operacional de julho foi mascarado por um evento não recorrente. O foco principal para o investidor deve ser o desfecho da transação anunciada, que tem o potencial de redefinir completamente o perfil de risco e retorno do fundo.
Propriedades
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 58% 58%
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
145.578 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Via Varejo em contrato atípico com vencimento em 2030. Ativo detido indiretamente através do veículo Triple A FII.
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 35% 35%
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
76.878 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Galpão logístico 100% locado para a Dafiti em contrato atípico. Ativo detido indiretamente através do veículo Triple A FII.
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
Vacância Baixa 7% 7%
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
GLA
12.257 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Atento, que desenvolve operação de call center do Itaú. Ativo detido diretamente pelo fundo.
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP・Classe N/A
Vacância Alta 0% 0%
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP・Classe N/A
GLA
0 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Terreno de 332.177 m² pronto para desenvolvimento. Não gera receita. Faz parte da proposta de venda para o GGRC11.
Projetos em Desenvolvimento
BMLog Cabreúva
Cabreúva, SP・0% concluído
0% 0%
BMLog Cabreúva
Cabreúva, SP・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Cabreúva, SP
Resumo
Terreno com projeto aprovado para desenvolvimento de 110 mil m² de ABL. Conforme fato relevante de setembro, o fundo recebeu uma carta de intenções do GGRC11 para aquisição deste terreno.
ABL Total
110.000 m²
Regiões
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Bahia
Inquilinos
Via Varejo
Dafiti
Atento
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 139.810.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
42,26%
CRI Rio (Triple A)
IPCA + 5.3% a.a.・Vence 11/2030
CRI Rio (Triple A)
IPCA + 5.3% a.a.・Vence 11/2030
Série
Não informado
Emissão
11/2020
Vencimento
11/2030
Taxa de Juros
IPCA + 5.3% a.a.
Saldo Devedor
R$ 235.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII. O valor representa o saldo devedor total do instrumento, do qual o BLMG11 é coobrigado de forma indireta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema (Triple A)
IPCA + 5.5% a.a.・Vence 11/2033
CRI Extrema (Triple A)
IPCA + 5.5% a.a.・Vence 11/2033
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
11/2033
Taxa de Juros
IPCA + 5.5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 175.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII. O valor representa o saldo devedor total do instrumento, do qual o BLMG11 é coobrigado de forma indireta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema 2 (Triple A)
IPCA + 7.1% a.a.・Vence 05/2034
CRI Extrema 2 (Triple A)
IPCA + 7.1% a.a.・Vence 05/2034
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
05/2034
Taxa de Juros
IPCA + 7.1% a.a.
Saldo Devedor
R$ 41.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII. O valor representa o saldo devedor total do instrumento, do qual o BLMG11 é coobrigado de forma indireta.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos