Resumo do Relatório Gerencial de BLMG11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII BLUE LOG
BLMG11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O BlueMacaw Logística (BLMG11) é um fundo de gestão ativa com foco no setor de galpões, buscando renda e apreciação de capital. Em agosto, o fundo distribuiu R$ 0,36 por cota. O principal acontecimento do período foi o avanço na operação de venda da totalidade de sua participação no Triple A FII e do terreno em Cabreúva para o GGR Covepi FII (GGRC11) por R$ 125 milhões. Em 19 de setembro, foi confirmada a assinatura dos documentos definitivos da operação. A transação, com conclusão prevista para o final de outubro de 2025, representa uma precificação de aproximadamente R$ 50 por cota para o fundo, mais de 50% acima do valor de mercado atual, e deve resultar em um incremento no dividendo mensal. A operação é um passo fundamental na estratégia de reciclagem de portfólio da gestão.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de caixa de R$ 1,91 milhão, equivalente a R$ 0,41 por cota, cobrindo com folga a distribuição de R$ 0,36. O patrimônio líquido encerrou o mês em R$ 331,6 milhões (R$ 70,94 por cota). A cota de mercado, no entanto, continuou sua trajetória de queda, fechando em R$ 32,00, o que aprofundou o desconto sobre o valor patrimonial para 54,9%. A desvalorização da cota no mês foi de 4,1%.
Dividendos
A distribuição de proventos foi mantida em R$ 0,36 por cota, o mesmo valor do mês anterior. Este rendimento corresponde a um dividend mensal de 1,13% ou 13,5% anualizado sobre a cota de mercado de R$ 32,00 no fechamento do período. A distribuição foi totalmente coberta pelo resultado de caixa gerado no mês, que foi de R$ 0,41 por cota.
Indicadores
P/VP
0,45
DY Mensal
1,13%
DY Projetado 12M
13,5%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,41
Dividendo por Cota
R$ 0,36
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
12.785
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
4,7 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
100%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
234.713 m²
Destaques
- Assinatura dos documentos definitivos para a venda da participação no Triple A FII e do terreno em Cabreúva para o GGRC11 por R$ 125 milhões.
- A transação implica uma precificação equivalente a cerca de R$ 50 por cota, um prêmio superior a 50% sobre o preço de mercado de agosto.
- Manutenção da distribuição em R$ 0,36 por cota, coberta pelo resultado de caixa de R$ 0,41 por cota.
- O dividend yield anualizado sobre a cota de mercado atingiu 13,5%.
Desafios
- A conclusão da venda dos ativos para o GGRC11, embora avançada, permanece sujeita ao cumprimento de condições precedentes até o final de outubro de 2025.
- A cota de mercado continua a negociar com um desconto P/VP muito elevado (cerca de 55%), indicando que o mercado ainda precifica um risco significativo na conclusão da transação ou na futura alocação de capital.
Riscos do Fundo
- Risco de conclusão da transação de venda para o GGRC11, que ainda depende do cumprimento de condições precedentes.
- Alta concentração da receita em apenas três inquilinos (Via Varejo, Dafiti e Atento).
- Após a transação, o fundo terá uma nova estrutura de portfólio, com alta concentração em cotas do GGRC11 e no ativo BM Salvador, apresentando um novo perfil de risco de concentração e de alocação de capital.
- O elevado desconto P/VP indica alta percepção de risco pelo mercado, que pode persistir até a efetiva conclusão da venda e reinvestimento dos recursos.
Notas
- A estrutura de propriedade dos ativos BMLog Rio e BMLog Extrema é indireta, através da participação de 31% do fundo no veículo Triple A FII. Esta participação é o objeto central da venda ao GGRC11.
- A dívida do fundo é indireta, alocada na estrutura do Triple A FII. A venda da participação implicará na desconsolidação desta dívida do balanço do BLMG11.
Observações do Mês
O fundo está em um ponto de inflexão estratégico. A assinatura dos documentos para a venda dos ativos ao GGRC11 é um evento transformador, que aborda os principais problemas do fundo: a estrutura complexa e a indireta. Se concluída, a transação deve simplificar o portfólio, fortalecer o balanço e destravar um valor represado significativo, refletido no prêmio de mais de 50% sobre a cota de mercado. A manutenção dos dividendos e a cobertura pelo resultado mostram uma base operacional recorrente saudável. O principal risco para o investidor agora é a não concretização da venda, embora a assinatura dos contratos definitivos reduza consideravelmente essa incerteza.
Propriedades
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 58% 58%
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
145.578 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Ativo 100% locado para a Via Varejo em contrato atípico com vencimento em 2030. A participação do fundo neste imóvel é indireta, através do Triple A FII, e faz parte da venda para o GGRC11.
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 35% 35%
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
76.878 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Galpão logístico 100% locado para a Dafiti em contrato atípico. A participação do fundo neste imóvel é indireta, através do Triple A FII, e faz parte da venda para o GGRC11.
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
Vacância Baixa 7% 7%
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
GLA
12.257 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Atento, que desenvolve operação de call center do Itaú. Este é um ativo direto do fundo e permanecerá no portfólio após a transação.
Projetos em Desenvolvimento
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP・0% concluído
0% 0%
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Cabreúva, SP
Resumo
Terreno de 332.177 m² com projeto aprovado para desenvolvimento. A assinatura dos documentos definitivos para sua venda ao GGRC11 foi o principal evento relacionado ao ativo no período.
ABL Total
110.000 m²
Regiões
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Bahia
Inquilinos
Via Varejo
Dafiti
Atento
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 140.120.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
42,26%
CRI Rio (Triple A)
IPCA + 5.3% a.a.・Vence 11/2030
CRI Rio (Triple A)
IPCA + 5.3% a.a.・Vence 11/2030
Série
Não informado
Emissão
11/2020
Vencimento
11/2030
Taxa de Juros
IPCA + 5.3% a.a.
Saldo Devedor
R$ 235.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII, da qual o fundo é coobrigado indiretamente. O valor representa o saldo devedor total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema (Triple A)
IPCA + 5.5% a.a.・Vence 11/2033
CRI Extrema (Triple A)
IPCA + 5.5% a.a.・Vence 11/2033
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
11/2033
Taxa de Juros
IPCA + 5.5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 175.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII, da qual o fundo é coobrigado indiretamente. O valor representa o saldo devedor total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema 2 (Triple A)
IPCA + 7.1% a.a.・Vence 05/2034
CRI Extrema 2 (Triple A)
IPCA + 7.1% a.a.・Vence 05/2034
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
05/2034
Taxa de Juros
IPCA + 7.1% a.a.
Saldo Devedor
R$ 41.000.000,00
Resumo
Dívida alocada na estrutura do Triple A FII, da qual o fundo é coobrigado indiretamente. O valor representa o saldo devedor total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos