Resumo do Relatório Gerencial de BLMG11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BLUE LOG
BLMG11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O BlueMacaw Logística (BLMG11) é um fundo de gestão ativa com foco primordial no setor de galpões, visando geração de renda e apreciação de capital. O principal evento do período, concluído em outubro, foi a venda da sua participação restante no veículo Triple A FII (que detinha os imóveis BMLog Rio e Extrema) e do terreno em Cabreúva para o fundo GGRC11. Adicionalmente, a gestão iniciou uma Consulta Formal para alterar o regulamento, buscando maior flexibilidade para investir em outros segmentos imobiliários, remover a palavra 'Logística' do nome do fundo e aprovar um programa de recompra de cotas. Essas ações representam uma profunda reestruturação estratégica, simplificando a estrutura do fundo, eliminando a indireta e preparando o terreno para uma nova fase de alocação de capital.
Desempenho
Em setembro, o fundo gerou um resultado de caixa de R$ 1,88 milhão (R$ 0,40 por cota), cobrindo confortavelmente a distribuição de R$ 0,36 por cota. O valor patrimonial da cota encerrou o mês em R$ 71,32, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 33,17, resultando em um de 0,47. Apesar da conclusão da venda de ativos ter sido um evento positivo, o mercado continua a negociar o fundo com um desconto significativo, aguardando os próximos passos da gestão na alocação do caixa recebido.
Dividendos
A distribuição de proventos foi mantida em R$ 0,36 por cota, o mesmo patamar dos últimos dois meses. Este valor corresponde a um dividend mensal de 1,09% ou 13,0% anualizado sobre a cota de mercado de R$ 33,17 ao final de setembro. O pagamento foi totalmente coberto pelo resultado de caixa gerado no período, que foi de R$ 0,40 por cota.
Indicadores
P/VP
0,47
DY Mensal
1,09%
DY Projetado 12M
13%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,40
Dividendo por Cota
R$ 0,36
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
12.874
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
4,6 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
234.713 m²
Destaques
- Conclusão, em outubro, da venda da participação no Triple A FII e do terreno em Cabreúva para o GGRC11.
- Abertura de Consulta Formal para alteração do regulamento, visando uma estratégia multissegmento e a aprovação de um programa de recompra de cotas.
- Manutenção da distribuição em R$ 0,36 por cota, com cobertura pelo resultado de caixa de R$ 0,40 por cota.
- Dividend yield anualizado sobre a cota de mercado permaneceu elevado em 13,0%.
Desafios
- Executar a nova estratégia de alocação de capital de forma eficiente após o recebimento dos recursos da venda.
- Reduzir o elevado desconto entre a cota de mercado e o valor patrimonial, que persistia em 53% ao final de setembro.
- Comunicar claramente ao mercado a nova tese de investimento do fundo, agora com um mandato mais flexível e multissegmento.
Riscos do Fundo
- Risco de execução na alocação do capital proveniente da venda dos ativos, em linha com a nova estratégia multissegmento.
- Alta concentração da receita em poucos inquilinos (Via Varejo, Dafiti, Atento), embora a estrutura do portfólio esteja em processo de mudança.
- Risco de mercado de que o elevado desconto da cota em relação ao seu valor patrimonial persista, mesmo após a reestruturação.
- A mudança para um mandato mais amplo (multissegmento) pode ser percebida pelo mercado como uma perda de foco, exigindo da gestão uma comunicação clara e execução competente.
Notas
- O evento mais relevante do período foi a conclusão da venda dos ativos para o GGRC11, que ocorreu em outubro de 2025, um evento subsequente ao mês de referência deste relatório (setembro de 2025).
- A gestão propôs uma alteração de regulamento para dar mais flexibilidade ao fundo, incluindo a possibilidade de investir em diferentes segmentos imobiliários e a aprovação de um programa de recompra de cotas.
Observações do Mês
O fundo executou com sucesso a principal etapa de sua reestruturação estratégica. A venda dos ativos indiretos e do terreno não operacional simplifica a estrutura, elimina a indireta e destrava um valor significativo que estava represado. O fundo agora se encontra em uma posição de maior e com um balanço mais robusto. A proposta de mudança de estratégia para um perfil multissetorial e a aprovação de um programa de recompra são passos lógicos e positivos. O desafio da gestão será realocar o capital de forma a gerar valor e convencer o mercado da nova tese, visando reduzir o profundo desconto da cota. O cenário é construtivo, mas a execução futura será crucial.
Propriedades
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 58% 58%
BMLog RIO
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
145.578 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Ativo 100% locado para a Via Varejo em contrato atípico com vencimento em 2030. A participação do fundo neste imóvel é indireta, através do veículo Triple A FII, cuja participação foi vendida em outubro/25.
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 35% 35%
BMLog EXTREMA
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
76.878 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
31%
Resumo
Galpão logístico 100% locado para a Dafiti em contrato atípico. A participação do fundo neste imóvel é indireta, através do veículo Triple A FII, cuja participação foi vendida em outubro/25.
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
Vacância Baixa 7% 7%
BM SALVADOR
Salvador, BA・Classe A
GLA
12.257 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Atento, que desenvolve operação de call center do Itaú. Este é um ativo direto do fundo e permanecerá no portfólio após a transação.
Projetos em Desenvolvimento
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP・0% concluído
0% 0%
BMLog CABREÚVA
Cabreúva, SP・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Cabreúva, SP
Resumo
Terreno de 332.177 m² com projeto aprovado para desenvolvimento logístico. O ativo foi vendido para o GGRC11 em transação concluída em outubro de 2025.
ABL Total
110.000 m²
Regiões
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Bahia
Inquilinos
Via Varejo
Dafiti
Atento
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 139.190.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
41,75%
CRI Rio
IPCA + 5.3% a.a.・Vence 11/2030
CRI Rio
IPCA + 5.3% a.a.・Vence 11/2030
Série
Não informado
Emissão
11/2020
Vencimento
11/2030
Taxa de Juros
IPCA + 5.3% a.a.
Saldo Devedor
R$ 233.000.000,00
Resumo
Dívida indireta, alocada na estrutura do Triple A FII, que foi vendida em outubro de 2025. O valor do saldo devedor é o total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema
IPCA + 5.5% a.a.・Vence 11/2033
CRI Extrema
IPCA + 5.5% a.a.・Vence 11/2033
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
11/2033
Taxa de Juros
IPCA + 5.5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 175.000.000,00
Resumo
Dívida indireta, alocada na estrutura do Triple A FII, que foi vendida em outubro de 2025. O valor do saldo devedor é o total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Extrema
IPCA + 7.1% a.a.・Vence 05/2034
CRI Extrema
IPCA + 7.1% a.a.・Vence 05/2034
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
05/2034
Taxa de Juros
IPCA + 7.1% a.a.
Saldo Devedor
R$ 41.000.000,00
Resumo
Dívida indireta, alocada na estrutura do Triple A FII, que foi vendida em outubro de 2025. O valor do saldo devedor é o total do instrumento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos