Resumo do Relatório Gerencial de BNFS11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BANRISUL
BNFS11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Banrisul Novas Fronteiras (BNFS11) é um fundo de tijolo do segmento de varejo, focado na aquisição de imóveis para locação, principalmente através de contratos atípicos. Seu portfólio é composto por 18 agências bancárias localizadas no Rio Grande do Sul, com o Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul) como locatário dos 13 imóveis ocupados. O mês de outubro foi marcado por uma queda acentuada no resultado, que atingiu R$ 0,69 por cota, e por uma redução na distribuição para R$ 0,85 por cota. A gestão continua o processo de renegociação de contratos de locação atípicos para típicos, o que tem resultado em reduções significativas da receita. A permanece elevada em 26,9%.
Desempenho
Em outubro, o fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,69 por cota, uma queda expressiva em relação aos meses anteriores e insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,85. A receita de aluguéis caiu para R$ 566,8 mil, uma redução de 21% em relação a setembro. A cota de mercado fechou em R$ 74,28, uma desvalorização de 1,9% no mês, negociando com um desconto de 5% sobre o valor patrimonial de R$ 78,23. A física permaneceu estável no patamar elevado de 26,9%.
Dividendos
A distribuição em outubro foi de R$ 0,85 por cota, uma redução de 15% em relação ao R$ 1,00 distribuído no mês anterior. O valor representa um dividend mensal de 1,14%. Pelo segundo mês consecutivo, a distribuição foi superior ao resultado gerado (R$ 0,69 por cota), indicando o uso de caixa para complementar o pagamento, uma prática insustentável a longo prazo.
Indicadores
P/VP
0,95
DY Mensal
1,14%
DY Projetado 12M
13,68%
Rentabilidade YTD
-15,19%
Resultado por Cota
R$ 0,69
Dividendo por Cota
R$ 0,85
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
5.794
Métricas
Vacância Física
26,9%
Vacância Financeira
Não informado
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
18
Área Total (GLA)
10.223,65 m²
Destaques
- Alta liquidez da cota, com presença em 100% dos pregões do mês.
- O fundo continua a ser negociado com um desconto de 5% em relação ao seu valor patrimonial.
Desafios
- Queda acentuada no resultado para R$ 0,69 por cota em outubro, valor insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,85.
- Redução de 21% na receita de aluguéis em comparação com o mês anterior, confirmando o impacto negativo das renegociações de contratos.
- Manutenção da elevada taxa de vacância física em 26,9% (5 dos 18 imóveis do portfólio).
- Sustentabilidade dos dividendos comprometida, com o fundo pagando mais do que gera de resultado pelo segundo mês consecutivo.
Riscos do Fundo
- Concentração total da receita de aluguel em um único locatário, o Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul).
- Concentração geográfica de 100% dos imóveis no estado do Rio Grande do Sul.
- Risco de redução de receita devido à tendência de renegociação dos contratos de locação de atípicos para típicos, com valores de aluguel baseados no mercado, que têm se mostrado inferiores.
- Elevada taxa de vacância física de 26,9%, impactando diretamente a geração de receita.
- Política de dividendos insustentável no curto prazo, com distribuições consistentemente acima do resultado gerado, o que consome as reservas de caixa do fundo.
Notas
- Conforme Fato Relevante de junho de 2025, a renegociação das agências Cassino e Cruzeiro-Santa Rosa foi concluída, mudando os contratos para o modelo típico, o que gerou uma redução na receita imobiliária mensal de R$ 66.504,36.
- Estão em andamento as negociações para renovação dos contratos das agências Belém Novo, General Câmara, Vila Ipiranga, Quaraí e Sapiranga, com expectativa de ajuste dos valores para as condições de mercado após o vencimento dos prazos originais, o que pode levar a novas reduções de receita.
Observações do Mês
Os fundamentos do fundo mostram uma clara deterioração. A forte queda no resultado e a consequente redução na distribuição em outubro confirmam a tendência negativa decorrente da renegociação dos contratos de locação. O fundo passou a distribuir rendimentos acima da sua capacidade de geração de caixa, uma prática insustentável. Os riscos estruturais, como a alta e a extrema concentração em um único inquilino e região, permanecem como pontos críticos. O desconto no reflete adequadamente os riscos e a perspectiva de queda contínua na receita.
Propriedades
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
12-out-26
GLA
937,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
23-ago-26
GLA
922,02 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
16-dez-29
GLA
788,17 m²
Resumo
Imóvel locado.
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
568,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
12-mar-26
GLA
558,7 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
513,03 m²
Resumo
Imóvel locado.
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
17-abr-26
GLA
506,29 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
29-set-30
GLA
503,67 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato recentemente renegociado de atípico para típico.
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
17-mar-30
GLA
498,3 m²
Resumo
Imóvel locado.
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
15-mai-26
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
30-set-29
GLA
421,54 m²
Resumo
Imóvel locado.
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
03-nov-25
GLA
403,45 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato recentemente renegociado de atípico para típico.
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
25-abr-26
GLA
373,3 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Vacaria
Vacaria, RS・
Vacaria
Vacaria, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
916,54 m²
Resumo
Imóvel vago.
Campina
São Leopoldo, RS・
Campina
São Leopoldo, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
477,94 m²
Resumo
Imóvel vago.
Padre Claret
Esteio, RS・
Padre Claret
Esteio, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel vago.
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
465,43 m²
Resumo
Imóvel vago.
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
418,83 m²
Resumo
Imóvel vago.
Regiões
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Agência Bancária