Resumo do Relatório Gerencial de BNFS11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BANRISUL
BNFS11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Banrisul Novas Fronteiras FII tem como objetivo investimentos imobiliários de longo prazo em agências bancárias, locadas predominantemente para o Banrisul no Rio Grande do Sul. O fundo passa por um momento de renegociação contratual, migrando contratos da modalidade 'built-to-suit' (atípicos) para contratos típicos, o que tem pressionado as receitas e dividendos para baixo.
Desempenho
Em novembro de 2025, o fundo apresentou um resultado de R$ 561.122 (R$ 0,80 por cota), alinhado com a distribuição realizada. A receita de aluguéis foi de R$ 637.865, mostrando uma recuperação frente a outubro, mas ainda abaixo dos patamares do início do semestre (R$ 822 mil em agosto). A permanece alta em 26,9%.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,80 por cota, representando um Dividend de 1,09% no mês. Houve uma redução em relação ao mês anterior (R$ 0,85) e significativa queda frente aos meses de agosto/setembro (R$ 1,00), refletindo a nova realidade de receitas do fundo. Desta vez, a distribuição foi integralmente coberta pelo resultado do período.
Indicadores
P/VP
0,94
DY Mensal
1,09%
DY Projetado 12M
13,08%
Rentabilidade YTD
-15,44%
Resultado por Cota
R$ 0,80
Dividendo por Cota
R$ 0,80
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
5.717
Métricas
Vacância Física
26,9%
Vacância Financeira
Não informado
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
18
Área Total (GLA)
10.223,65 m²
Destaques
- Resultado do período cobriu integralmente a distribuição de dividendos (Payout de 100%).
- Liquidez diária mantida com presença em 100% dos pregões.
- Dividend Yield mensal de 1,09%.
Desafios
- Redução contínua dos dividendos (de R$ 1,00 em set/25 para R$ 0,80 em nov/25).
- Impacto negativo na receita devido à conversão de contratos atípicos para típicos.
- Taxa de vacância física elevada e persistente em 26,9%.
- Concentração total em um único inquilino (Banrisul) e região (RS).
Riscos do Fundo
- Risco de concentração extrema: 100% da receita depende do Banrisul.
- Risco geográfico: 100% dos imóveis localizados no Rio Grande do Sul.
- Risco de vacância: 26,9% da ABL está vaga, sem geração de receita.
- Risco de renovação contratual: Migração de contratos BTS para Típicos resultando em menor receita de aluguel.
- Risco de liquidez em caso de saída do inquilino principal, dada a especificidade dos imóveis (agências).
Notas
- Fatos Relevantes recentes indicam a renovação de contratos em Santa Maria, Cassino e Cruzeiro-Santa Rosa com mudança para modelo típico e redução de valores.
- As renovações implicam na assunção do pagamento de IPTU pelo locatário em alguns casos, mas com redução global da receita líquida para o fundo.
Observações do Mês
O BNFS11 enfrenta um cenário desafiador de deterioração estrutural de sua receita. A migração dos contratos de locação de atípicos para típicos está reduzindo o valor dos aluguéis e transferindo despesas (como IPTU) para o fundo, resultando em dividendos decrescentes (queda de 20% em 2 meses). Embora o resultado de novembro tenha equilibrado a distribuição, interrompendo a queima de caixa vista nos meses anteriores, a tendência de longo prazo permanece negativa devido à alta estagnada e à dependência de um único inquilino que está renegociando termos para baixo.
Propriedades
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
12-mar-26
GLA
937,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
23-ago-26
GLA
922,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
16-dez-29
GLA
788,17 m²
Resumo
Imóvel locado.
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
568,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
12-mar-26
GLA
558,7 m²
Resumo
Imóvel locado.
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
513,03 m²
Resumo
Imóvel locado.
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
17-abr-26
GLA
506,29 m²
Resumo
Imóvel locado.
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
29-set-30
GLA
503,67 m²
Resumo
Imóvel locado.
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
17-mar-30
GLA
498,3 m²
Resumo
Imóvel locado.
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
15-mai-26
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel locado.
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
30-set-29
GLA
421,54 m²
Resumo
Imóvel locado.
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
05-nov-30
GLA
403,45 m²
Resumo
Imóvel locado.
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
25-abr-26
GLA
373,3 m²
Resumo
Imóvel locado.
Vacaria
Vacaria, RS・Vago
Vacaria
Vacaria, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
916,54 m²
Resumo
Imóvel vago.
Campina
São Leopoldo, RS・Vago
Campina
São Leopoldo, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
477,94 m²
Resumo
Imóvel vago.
Padre Claret
Esteio, RS・Vago
Padre Claret
Esteio, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel vago.
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・Vago
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
465,43 m²
Resumo
Imóvel vago.
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・Vago
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
418,83 m²
Resumo
Imóvel vago.
Regiões
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Agência Bancária