Resumo do Relatório Gerencial de BNFS11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BANRISUL
BNFS11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Banrisul Novas Fronteiras FII tem como objetivo a gestão de 18 agências bancárias no Rio Grande do Sul, locadas majoritariamente para o Banrisul. O mês de dezembro de 2025 marcou o encerramento do ano com uma redução significativa no valor patrimonial da cota (-10,4%) e continuidade na queda de rendimentos operacionais.
Desempenho
O fundo reportou uma receita de aluguéis de R$ 555.967 em dezembro, uma queda de 12,8% em relação a novembro. O resultado por cota foi de R$ 0,71, o menor do semestre. O desempenho reflete a migração de contratos atípicos para típicos e a redução nos valores de locação.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,75 por cota, representando um Dividend de 1,01%. Houve novo corte na distribuição (anteriormente R$ 0,80), e o valor pago superou o resultado gerado (R$ 0,71), consumindo caixa.
Indicadores
P/VP
1,07
DY Mensal
1,01%
DY Projetado 12M
12,12%
Rentabilidade YTD
-13,15%
Resultado por Cota
R$ 0,71
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
5.635
Métricas
Vacância Física
26,9%
Vacância Financeira
Não informado
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
18
Área Total (GLA)
10.223,65 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato para a agência Vila Ipiranga em 29/12/2025.
- Presença em 100% dos pregões, garantindo liquidez.
- Volume negociado no ano atingiu R$ 27,19 milhões.
Desafios
- Queda acentuada de 10,4% no Valor Patrimonial da cota em dezembro de 2025 (de R$ 77,91 para R$ 69,81).
- Receita de aluguéis atingiu o menor valor do semestre (R$ 555 mil).
- Resultado gerado (R$ 0,71) insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,75).
- Vacância física estagnada em 26,9%.
Riscos do Fundo
- Risco de concentração absoluta: 100% da receita provém do Banrisul.
- Risco geográfico: 100% dos imóveis no Rio Grande do Sul.
- Risco de revisão contratual: Migração de contratos BTS para Típicos reduzindo permanentemente a receita.
- Risco de vacância: 26,9% do portfólio vago sem perspectiva de ocupação imediata.
- Risco de sustentabilidade dos dividendos: Distribuição recorrentemente acima da geração de caixa.
Notas
- Em 29/12/2025, foi assinado novo contrato para a Agência Vila Ipiranga: prazo de 60 meses, início em 14/03/2026, valor de R$ 23.000,00 com reajuste pelo . Houve migração de contrato atípico para típico.
- O fundo encerrou o ano com valor de mercado (R$ 74,49) superior ao valor patrimonial (R$ 69,81), gerando um de aproximadamente 6,7%, fenômeno impulsionado pela queda contábil do VP e não por valorização da cota.
Observações do Mês
O BNFS11 encerra 2025 em um cenário crítico. A tese de investimento sofre com a materialização dos riscos de renovação contratual: a migração de contratos 'Built-to-Suit' para típicos está corroendo sistematicamente a receita (queda de R$ 822 mil em ago/25 para R$ 555 mil em dez/25). Além disso, houve uma reavaliação negativa expressiva dos ativos, derrubando o VP em mais de 10% no mês. A distribuição de dividendos continua em tendência de baixa (de R$ 1,00 para R$ 0,75 no semestre) e ainda assim está acima da geração de caixa atual, o que é insustentável.
Propriedades
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
12-out-26
GLA
937,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
23-ago-26
GLA
922,02 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação (Fato Relevante 04/09/2025).
Vacaria
Vacaria, RS・
Vacaria
Vacaria, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
916,54 m²
Resumo
Imóvel vago.
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
16-dez-29
GLA
788,17 m²
Resumo
Imóvel locado.
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
568,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
12-mar-26
GLA
558,7 m²
Resumo
Imóvel locado. Pendente de formalização de termos.
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
513,03 m²
Resumo
Imóvel locado.
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
17-abr-26
GLA
506,29 m²
Resumo
Imóvel locado. Novo contrato típico assinado em Dez/2025 para início em Mar/2026.
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
29-set-30
GLA
503,67 m²
Resumo
Imóvel locado.
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
17-mar-30
GLA
498,3 m²
Resumo
Imóvel locado.
Campina
São Leopoldo, RS・
Campina
São Leopoldo, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
477,94 m²
Resumo
Imóvel vago.
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
15-mai-26
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel locado. Novo contrato típico (Agência Quaraí) divulgado em 06/01/2026.
Padre Claret
Esteio, RS・
Padre Claret
Esteio, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel vago.
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
465,43 m²
Resumo
Imóvel vago.
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
30-set-29
GLA
421,54 m²
Resumo
Imóvel locado.
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
418,83 m²
Resumo
Imóvel vago.
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
05-nov-30
GLA
403,45 m²
Resumo
Imóvel locado.
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
25-abr-26
GLA
373,3 m²
Resumo
Imóvel locado.
Regiões
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Agência Bancária