Resumo do Relatório Gerencial de BNFS11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII BANRISUL
BNFS11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O fundo tem como objetivo o investimento em imóveis para obtenção de renda, com foco em contratos de locação atípica. Seu portfólio é composto por 18 agências bancárias localizadas no Rio Grande do Sul, das quais 13 estão locadas para o Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul) e 5 estão vagas. A gestão está em processo de renegociação dos contratos com vencimento próximo, com alguns já sendo renovados sob a modalidade típica, o que tem impactado e continuará a impactar a receita de aluguéis do fundo, conforme divulgado em Fatos Relevantes.
Desempenho
Em agosto de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 1,09 por cota, superior à distribuição de R$ 1,00 por cota. O resultado foi majoritariamente composto pela receita de aluguéis, que somou R$ 830,2 mil. A cota de mercado fechou em R$ 73,04, representando um desconto de 6,8% sobre o valor patrimonial de R$ 78,33. O fundo mantém uma elevada taxa de física de 26,9%, um dos seus principais desafios.
Dividendos
A distribuição no mês foi de R$ 1,00 por cota, mantendo o patamar dos últimos dois meses. Este valor corresponde a um dividend mensal de 1,37% sobre a cotação de fechamento. O payout do mês foi de aproximadamente 91,7% do resultado gerado no período, indicando que a distribuição foi coberta pela geração de caixa.
Indicadores
P/VP
0,93
DY Mensal
1,37%
DY Projetado 12M
16,44%
Rentabilidade YTD
-18,62%
Resultado por Cota
R$ 1,09
Dividendo por Cota
R$ 1,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
5.897
Métricas
Vacância Física
26,9%
Vacância Financeira
Não informado
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
18
Área Total (GLA)
10.223,65 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 1,00 por cota, estável pelo terceiro mês consecutivo.
- Resultado por cota de R$ 1,09, cobrindo integralmente a distribuição do período.
- Andamento do processo de renegociação dos contratos de locação com seu único inquilino, o Banrisul.
Desafios
- Elevada vacância física de 26,9%, correspondente a 5 dos 18 imóveis do portfólio, que não geram receita.
- Processo de renovação dos contratos de locação, com a mudança de contratos atípicos para típicos, resultando em reduções já comunicadas na receita de aluguel.
- Total concentração da receita em um único inquilino (Banrisul) e concentração geográfica de 100% dos ativos no Rio Grande do Sul.
Riscos do Fundo
- Concentração de 100% da receita em um único inquilino (Banco do Estado do Rio Grande do Sul).
- Concentração geográfica de 100% dos imóveis no estado do Rio Grande do Sul.
- Risco de vacância elevado, com 26,9% do portfólio desocupado.
- Risco de renegociação dos contratos de locação, com potencial redução de receita na conversão de contratos atípicos para típicos, conforme já ocorrido.
- Potencial baixa liquidez das cotas no mercado secundário, apesar da presença em 100% dos pregões no mês.
Notas
- Fatos Relevantes emitidos ao longo de 2024 e 2025 detalham o processo de renovação de contratos, que envolve a mudança de modalidade atípica para típica e resulta em reduções na receita imobiliária do fundo.
- Em função de revisões pontuais referentes a lançamentos retroativos, os valores apresentados nos meses anteriores podem apresentar variações em relação aos informados nos relatórios precedentes.
Observações do Mês
O fundo apresenta um risco elevado devido à sua total dependência de um único inquilino, o Banrisul, e à concentração geográfica no Rio Grande do Sul. A de 26,9% é um ponto de atenção crítico que pressiona os resultados. O processo de renovação dos contratos de locação, com a mudança de atípicos para típicos, está impactando negativamente a receita, como já reportado em fatos relevantes. Apesar do dividend atrativo no mês, a receita futura do fundo está atrelada ao sucesso dessas renegociações e à locação dos imóveis vagos. O desconto de 6,8% reflete as incertezas do mercado quanto a esses desafios.
Propriedades
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
12/10/2026
GLA
937,02 m²
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
23/08/2026
GLA
922,02 m²
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
16/12/2029
GLA
788,17 m²
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14/10/2029
GLA
568,02 m²
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
12/03/2026
GLA
558,7 m²
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14/10/2029
GLA
513,03 m²
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
17/04/2026
GLA
506,29 m²
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
27/09/2025
GLA
503,67 m²
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
17/03/2030
GLA
498,3 m²
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
15/05/2026
GLA
475,7 m²
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
30/09/2029
GLA
421,54 m²
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
03/11/2025
GLA
403,45 m²
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (Built-to-suit)
Vencimento
25/04/2026
GLA
373,3 m²
Vacaria
Vacaria, RS・Vago
Vacaria
Vacaria, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
916,54 m²
Campina
São Leopoldo, RS・Vago
Campina
São Leopoldo, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
477,94 m²
Padre Claret
Esteio, RS・Vago
Padre Claret
Esteio, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
475,7 m²
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・Vago
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
465,43 m²
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・Vago
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
418,83 m²
Regiões
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Agência Bancária