Resumo do Relatório Gerencial de BNFS11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BANRISUL
BNFS11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O Banrisul Novas Fronteiras (BNFS11) é um fundo de tijolo do segmento de varejo, focado na aquisição de imóveis para locação, principalmente através de contratos atípicos. Seu portfólio é composto por 18 agências bancárias localizadas no Rio Grande do Sul, todas tendo o Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul) como locatário dos imóveis ocupados. O mês de setembro foi marcado pela manutenção da distribuição de rendimentos em R$ 1,00 por cota, mas o resultado gerado foi inferior, de R$ 0,93 por cota. A gestão continua o processo de renegociação de diversos contratos de locação, com uma tendência de migração de contratos atípicos (built-to-suit) para típicos, o que historicamente implica em redução da receita de aluguel e transferência de encargos como o IPTU para o locatário.
Desempenho
Em setembro, o fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,93 por cota, inferior à distribuição de R$ 1,00 por cota. A receita de aluguéis apresentou queda em relação aos meses anteriores. A cota de mercado fechou em R$ 75,75, uma valorização em relação ao mês anterior, mas ainda com um desconto de 3,2% sobre o valor patrimonial de R$ 78,29. A física permaneceu elevada em 26,9%, com 5 dos 18 imóveis vagos.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 1,00 por cota, resultando em um dividend mensal de 1,32% sobre o preço de fechamento da cota. Este valor de distribuição é superior ao resultado líquido apurado no período (R$ 0,93 por cota), indicando que o fundo possivelmente utilizou seu caixa para complementar o pagamento aos cotistas.
Indicadores
P/VP
0,97
DY Mensal
1,32%
DY Projetado 12M
15,84%
Rentabilidade YTD
-14,49%
Resultado por Cota
R$ 0,93
Dividendo por Cota
R$ 1,00
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
5.841
Métricas
Vacância Física
26,9%
Vacância Financeira
Não informado
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
18
Área Total (GLA)
10.223,65 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 1,00 por cota, mantendo o patamar dos últimos meses.
- Elevado dividend yield mensal de 1,32% no período.
- Boa liquidez da cota, com presença em 100% dos pregões no mês.
Desafios
- Resultado por cota (R$ 0,93) foi insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 1,00), indicando uma prática insustentável a longo prazo.
- Taxa de vacância física permanece alta em 26,9%, com 5 dos 18 imóveis do portfólio vagos.
- Andamento das renegociações de contratos de aluguel com o único locatário, com tendência de migração para contratos típicos, o que pode resultar em redução da receita futura.
Riscos do Fundo
- Concentração total da receita de aluguel em um único locatário, o Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul).
- Concentração geográfica de 100% dos imóveis no estado do Rio Grande do Sul.
- Risco de redução de receita devido à tendência de renegociação dos contratos de locação de atípicos para típicos, com valores de aluguel baseados no mercado.
- Elevada taxa de vacância física, atualmente em 26,9%, impactando diretamente a geração de receita.
- Risco de sustentabilidade dos dividendos, evidenciado pela distribuição de setembro ser superior ao resultado gerado no mês.
Notas
- Conforme Fato Relevante de junho de 2025, a renegociação das agências Cassino e Cruzeiro-Santa Rosa foi concluída, mudando os contratos para o modelo típico, o que gerou uma redução na receita imobiliária mensal de R$ 66.504,36 (equivalente a R$ 0,095 por cota).
- Estão em andamento as negociações para renovação dos contratos das agências Belém Novo, General Câmara, Vila Ipiranga, Quaraí e Sapiranga, com expectativa de ajuste dos valores para as condições de mercado após o vencimento dos prazos originais.
Observações do Mês
O fundo apresenta um dividend corrente atrativo, porém, a análise revela riscos significativos. A distribuição acima do resultado gerado no mês é um ponto de alerta sobre a sustentabilidade dos proventos futuros. A elevada de 26,9% e a total dependência de um único locatário (Banrisul) e de uma única região geográfica (RS) são os principais riscos estruturais. Adicionalmente, a transição de contratos atípicos para típicos, conforme informado pela gestão, tende a reduzir a previsibilidade e o valor das receitas de aluguel, impactando negativamente os fundamentos do fundo a longo prazo. O desconto no reflete a percepção de risco do mercado.
Propriedades
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
12-out-26
GLA
937,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS) ou Típico
Vencimento
23-ago-26
GLA
922,02 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
16-dez-29
GLA
788,17 m²
Resumo
Imóvel locado.
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
568,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS)
Vencimento
12-mar-26
GLA
558,7 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
14-out-29
GLA
513,03 m²
Resumo
Imóvel locado.
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS)
Vencimento
17-abr-26
GLA
506,29 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
29-set-30
GLA
503,67 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato recentemente renegociado de atípico para típico.
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
17-mar-30
GLA
498,3 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato recentemente renegociado de atípico para típico.
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS)
Vencimento
15-mai-26
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
30-set-29
GLA
421,54 m²
Resumo
Imóvel locado.
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
03-nov-25
GLA
403,45 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato recentemente renegociado de atípico para típico.
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico (BTS)
Vencimento
25-abr-26
GLA
373,3 m²
Resumo
Imóvel locado. Contrato em processo de renegociação para renovação.
Vacaria
Vacaria, RS・
Vacaria
Vacaria, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
916,54 m²
Resumo
Imóvel vago.
Campina
São Leopoldo, RS・
Campina
São Leopoldo, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
477,94 m²
Resumo
Imóvel vago.
Padre Claret
Esteio, RS・
Padre Claret
Esteio, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel vago.
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
465,43 m²
Resumo
Imóvel vago.
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・
Inquilino
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
418,83 m²
Resumo
Imóvel vago.
Regiões
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Agência Bancária