Resumo do Relatório Gerencial de BNFS11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII BANRISUL
BNFS11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O Banrisul Novas Fronteiras FII investe em agências bancárias no Rio Grande do Sul, com foco na locação para o Banrisul. O fundo vive um momento crítico de renegociação contratual, migrando de contratos atípicos (Built-to-Suit) para típicos, o que tem pressionado as receitas para baixo. Em janeiro de 2026, houve novo corte nos dividendos e o resultado operacional segue impactado.
Desempenho
O fundo registrou resultado líquido de R$ 436.565 (R$ 0,62/cota), uma queda em relação aos R$ 0,71/cota de dezembro. A receita de aluguéis foi de R$ 562.733, estável em patamar baixo comparado ao início do semestre anterior. A distribuição de R$ 0,70 superou a geração de caixa.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,70 por cota, representando um Dividend de 0,97% no mês. Este valor marca o quarto corte consecutivo nos proventos (R$ 1,00 -> 0,85 -> 0,80 -> 0.75 -> 0,70) e o Payout foi superior a 100% (distribuição maior que o resultado de R$ 0,62).
Indicadores
P/VP
1,04
DY Mensal
0,97%
DY Projetado 12M
11,64%
Rentabilidade YTD
-1,7%
Resultado por Cota
R$ 0,62
Dividendo por Cota
R$ 0,70
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
5.506
Métricas
Vacância Física
26,9%
Vacância Financeira
Não informado
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
18
Área Total (GLA)
10.223,65 m²
Destaques
- Fundo negociado com ágio (P/VP 1,04) devido à desvalorização contábil da cota patrimonial em dezembro.
- Novo contrato para agência Quaraí divulgado, migrando para modelo típico.
- Presença em 100% dos pregões.
Desafios
- Resultado de R$ 0,62 insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,70 em janeiro de 2026.
- Consistente redução nos dividendos (queda de 30% em 5 meses).
- Alta vacância física estagnada em 26,9%.
- Redução estrutural da receita devido à migração de contratos atípicos para típicos.
Riscos do Fundo
- Risco de concentração absoluta (Mono-Inquilino): 100% da receita depende do Banrisul.
- Risco Geográfico: 100% dos ativos no Rio Grande do Sul.
- Risco de Vacância: Elevada (26,9%) e persistente em ativos específicos (agências) de difícil recolocação.
- Risco de Sustentabilidade: Distribuição recorrentemente acima da geração de caixa.
- Risco de Revisão Contratual: Migração estrutural de contratos BTS para Típicos reduzindo a receita.
Notas
- Fato Relevante de 06/01/2026: Novo contrato de locação para Agência Quaraí. Prazo de 60 meses, início em 17/05/2026, valor de R$ 13.470,00/mês, reajuste . Migração de atípico para típico com inquilino assumindo IPTU.
- O fundo possui 5 imóveis vagos, representando 26,9% da ABL.
Observações do Mês
O BNFS11 continua sua trajetória de deterioração de fundamentos. A migração dos contratos para o modelo típico está corroendo a rentabilidade, evidenciada pela queda contínua dos dividendos (de R$ 1,00 para R$ 0,70 em cinco meses). A permanece alta (26,9%) e sem solução. O fundo está queimando caixa para manter distribuições acima do resultado real (R$ 0,70 pago vs R$ 0,62 gerado). O no é enganoso, resultado da queda abrupta do VP em dezembro, e não de valorização de mercado.
Propriedades
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruz Alta
Cruz Alta, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
12/2026
GLA
937,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Sapiranga
Sapiranga, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
08/2026
GLA
922,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Taquari
Taquari, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
12/2029
GLA
788,17 m²
Resumo
Imóvel locado.
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Scharlau
São Leopoldo, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
10/2029
GLA
568,02 m²
Resumo
Imóvel locado.
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Belém Novo
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
03/2026
GLA
558,7 m²
Resumo
Imóvel locado.
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Parobé
Parobé, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
10/2029
GLA
513,03 m²
Resumo
Imóvel locado.
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Vila Ipiranga
Porto Alegre, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
04/2026
GLA
506,29 m²
Resumo
Imóvel locado. Novo contrato típico assinado em Dez/2025.
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cruzeiro
Santa Rosa, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
09/2030
GLA
503,67 m²
Resumo
Imóvel locado.
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tancredo Neves
Santa Maria, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
03/2030
GLA
498,3 m²
Resumo
Imóvel locado.
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Quaraí
Quaraí, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
05/2026
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel locado. Novo contrato típico firmado em Jan/2026.
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Arroio do Sal
Arroio do Sal, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
09/2029
GLA
421,54 m²
Resumo
Imóvel locado.
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Cassino
Rio Grande, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Típico
Vencimento
11/2030
GLA
403,45 m²
Resumo
Imóvel locado.
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
General Câmara
General Câmara, RS・Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Inquilino
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Tipo de Contrato
Atípico/Típico
Vencimento
04/2026
GLA
373,3 m²
Resumo
Imóvel locado.
Vacaria
Vacaria, RS・Vago
Vacaria
Vacaria, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
916,54 m²
Resumo
Imóvel vago.
Campina
São Leopoldo, RS・Vago
Campina
São Leopoldo, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
477,94 m²
Resumo
Imóvel vago.
Padre Claret
Esteio, RS・Vago
Padre Claret
Esteio, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
475,7 m²
Resumo
Imóvel vago.
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・Vago
Sepé Tiaraju
São Gabriel, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
465,43 m²
Resumo
Imóvel vago.
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・Vago
Camboim
Sapucaia do Sul, RS・Vago
Inquilino
Vago
Tipo de Contrato
Vago
Vencimento
Vago
GLA
418,83 m²
Resumo
Imóvel vago.
Regiões
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Banco do Estado do Rio Grande do Sul
Exposição por Segmento
Agência Bancária