Resumo do Relatório Gerencial de BPML11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG SHOP
BPML11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Shoppings tem como objetivo o investimento em shopping centers para exploração comercial ou alienação. Em outubro de 2025, o cenário macroeconômico foi marcado por incertezas nos EUA e uma trajetória de inflação benigna no Brasil, com a mantida em 15%. O fundo possui 7 ativos em carteira e foca em investidores qualificados.
Desempenho
O fundo apresentou um desempenho operacional positivo, com crescimento acima da inflação em relação ao ano anterior. O total do portfólio (participação do fundo) foi de R$ 6,45 milhões em setembro. A permaneceu baixa na maioria dos ativos, apesar de pontos de atenção em ativos específicos.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,92 por cota referente a setembro, paga em 24/10/2025. O dividend anualizado reportado é de 13,81%. O fundo distribuiu 95% dos lucros caixa no semestre, utilizando saldo acumulado para manter o patamar de distribuição acima do resultado ajustado do mês (R$ 0,61/cota aprox.).
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
115%
DY Projetado 12M
1.381%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,70
Dividendo por Cota
R$ 0,92
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
5.990
Métricas
Taxa de Vacância
6,9%
Vendas/m²
R$ 998,34
NOI/m²
R$ 54,28
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
118.865 m²
Destaques
- Renegociação da dívida de curto prazo com alongamento de 12 meses e redução de spread (2,41% para 2,05%)
- Vendas no Dia das Crianças cresceram 6,7% nominalmente em relação a 2024
- Dividend Yield anualizado atrativo de 13,81%
- Cota de mercado negociada com desconto significativo (0,65 P/VP)
Desafios
- Queda acentuada no SSS (Vendas nas Mesmas Lojas) do Casa & Gourmet (-11,4%) e Londrina Norte (-6,7%) em setembro de 2025
- Inadimplência elevada no Shopping Ilha Plaza (7,8%) em setembro de 2025
- Vendas por m² e NOI pressionados em ativos com vacância financeira ou descontos
Riscos do Fundo
- Risco de alavancagem financeira (Dívida representa parte relevante da estrutura de capital)
- Concentração de receita em poucos estados (forte exposição ao Rio de Janeiro e Minas Gerais)
- Risco de mercado varejista e consumo (impacto direto na receita de aluguel variável)
- Volatilidade nas vendas (SSS negativo em ativos relevantes)
Notas
- O fundo é destinado a investidores qualificados.
- Três dos sete ativos estão alocados em Sociedades de Propósito Específico ( ).
Observações do Mês
O BPML11 apresenta uma carteira diversificada de 7 shoppings com taxa de ocupação consolidada saudável de 93,1%. O fundo negocia com um desconto expressivo sobre o valor patrimonial ( 0,65), o que pode oferecer margem de segurança, reforçada por um anualizado de 13,8%. Operacionalmente, a gestão atuou bem no passivo, renegociando dívidas com taxas menores. No entanto, o desempenho operacional é misto, com alguns ativos sofrendo queda nas vendas ( negativo), exigindo monitoramento da capacidade de repasse de inflação e manutenção dos aluguéis.
Shoppings
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 90,3%
24% 24%
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 90,3%
GLA
29.701 m²
Ocupação
90,3%
NOI/m²
R$ 62,13
Vendas/m²
R$ 1.022,20
Resumo
Localizado em Contagem (MG), participação de 85%. SSS positivo de 4,4% e SSR de 10,4%.
Vendas
Crescimento de 4,4% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
3,5%
Vacância
Ocupação de 90,3%
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 95,8%
18% 18%
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 95,8%
GLA
14.630 m²
Ocupação
95,8%
NOI/m²
R$ 78,53
Vendas/m²
R$ 1.067,41
Resumo
Localizado em Palmas (TO), participação de 40%. Inadimplência baixa (1,0%) e ocupação sólida.
Vendas
Crescimento de 2,7% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
1,0%
Vacância
Ocupação de 95,8%
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 92,9%
17,5% 17,5%
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 92,9%
GLA
14.172 m²
Ocupação
92,9%
NOI/m²
R$ 79,91
Vendas/m²
R$ 1.888,64
Resumo
Localizado no Rio de Janeiro (RJ), participação de 65,6%. SSS positivo de 4,6% mas SSR negativo (-5,0%) e inadimplência alta.
Vendas
Crescimento de 4,6% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
7,8%
Vacância
Ocupação de 92,9%
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 98,8%
17,4% 17,4%
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 98,8%
GLA
14.751 m²
Ocupação
98,8%
NOI/m²
R$ 76,36
Vendas/m²
R$ 1.987,90
Resumo
Localizado em Macaé (RJ), participação de 65%. Alta ocupação (98,8%), mas SSS negativo (-2,1%). Recuperação de inadimplência (-2,0%).
Vendas
Queda de -2,1% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
-2,0% (Recuperação)
Vacância
Ocupação de 98,8%
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 94,2%
10,5% 10,5%
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 94,2%
GLA
5.482 m²
Ocupação
94,2%
NOI/m²
R$ 124,64
Vendas/m²
R$ 4.118,26
Resumo
Localizado em Osasco (SP), participação de 39,6%. SSS forte (+5,2%) e inadimplência negativa (recuperação).
Vendas
Crescimento de 5,2% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
-0,7% (Recuperação)
Vacância
Ocupação de 94,2%
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 97,2%
7,4% 7,4%
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 97,2%
GLA
7.137 m²
Ocupação
97,2%
NOI/m²
R$ 67,56
Vendas/m²
R$ 1.614,93
Resumo
Localizado no Rio de Janeiro (RJ), participação de 100%. Queda significativa de vendas (SSS -11,4%) apesar da alta ocupação.
Vendas
Queda acentuada de -11,4% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
3,2%
Vacância
Ocupação de 97,2%
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 91,1%
4,6% 4,6%
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 91,1%
GLA
32.992 m²
Ocupação
91,1%
NOI/m²
R$ 9,27
Vendas/m²
R$ 611,13
Resumo
Localizado em Londrina (PR), participação de 100%. Desempenho fraco de vendas (SSS -6,7%) e NOI baixo por m².
Vendas
Queda de -6,7% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
-2,0% (Recuperação)
Vacância
Ocupação de 91,1%
Regiões
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Tocantins
São Paulo
Paraná
Endividamento
Dívida Total
R$ 179.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
19,4%
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Série
Principal
Emissão
Vencimento
08/2031
Taxa de Juros
CDI + 1,50% a.a.
Saldo Devedor
R$ 209.000.000,00
Resumo
Obrigação de longo prazo com vencimento em agosto de 2031.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Série
Principal
Emissão
Vencimento
07/2026
Taxa de Juros
CDI + 2,05% a.a.
Saldo Devedor
R$ 58.000.000,00
Resumo
Obrigação de curto prazo renegociada, com prazo estendido por 12 meses e spread reduzido.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado