Resumo do Relatório Gerencial de BPML11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG SHOP
BPML11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Shoppings tem como objetivo o investimento em shopping centers para exploração comercial ou alienação. A gestão destaca um cenário macroeconômico de inflação recuando e expectativa de corte de juros em 2025. O varejo apresenta desafios com crescente, mas o portfólio do fundo mostra resiliência com melhora operacional.
Desempenho
O portfólio apresentou desempenho operacional consistente e acima do ano anterior. Houve melhora na líquida, com destaque para os shoppings Contagem e Capim Dourado. O Plaza Macaé apresentou forte crescimento de vendas (+20%). O resultado ajustado de outubro foi de R$ 5,0 milhões.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,92 por cota em novembro (referente a outubro), equivalente a um dividend anualizado de 13,80%. A distribuição segue alinhada à geração de caixa recorrente.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
115%
DY Projetado 12M
1.380%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,74
Dividendo por Cota
R$ 0,92
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
6.015
Métricas
Taxa de Vacância
660%
Vendas/m²
R$ 1.118,72
NOI/m²
R$ 57,35
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
118.865 m²
Destaques
- Renegociação da dívida de curto prazo prorrogada para jul/2026 com redução de spread para 2,05% a.a.
- Inadimplência líquida em queda, com destaques positivos no Shopping Contagem e Capim Dourado
- Shopping Plaza Macaé com aumento de 20% nas vendas totais comparado ao ano anterior
- Expectativa de assinatura de seis novos contratos comerciais
Desafios
- Inadimplência elevada no Shopping Ilha Plaza (12,2%) em novembro de 2025
- Queda de vendas (SSS -8,1%) no Shopping Casa & Gourmet
- Cenário de varejo desafiador com retração real de 1,1% nas vendas em outubro
Riscos do Fundo
- Risco de mercado associado à volatilidade do setor de varejo e consumo das famílias
- Alavancagem financeira através de obrigações de longo prazo indexadas ao CDI
- Concentração de receita em poucos ativos principais (ex: Capim Dourado e Plaza Macaé)
Notas
- A distribuição do fundo segue o regime de caixa (M-2).
- A reportada no texto refere-se à inadimplência líquida.
Observações do Mês
O fundo apresenta fundamentos sólidos com alta taxa de ocupação (93,4%) e um Dividend atrativo de 13,8% anualizado. A gestão agiu proativamente na renegociação da dívida, alongando prazos e reduzindo custos. Embora o varejo enfrente desafios macroeconômicos, o portfólio diversificado e a melhora na líquida demonstram qualidade. O fundo negocia com significativo desconto patrimonial ( ~0,65).
Shoppings
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 9.620%
- -
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 9.620%
GLA
14.630 m²
Ocupação
9.620%
NOI/m²
R$ 182,76
Vendas/m²
R$ 3.010,00
Resumo
Destaque para melhora da inadimplência (0,36%) e inauguração de megastore de vestuário.
Vendas
SSS 4,6%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência 1,3%
Vacância
Não informado
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 9.860%
- -
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 9.860%
GLA
14.751 m²
Ocupação
9.860%
NOI/m²
R$ 141,72
Vendas/m²
R$ 2.477,00
Resumo
Crescimento de 5% no fluxo de veículos e 20% nas vendas totais. Novas operações de gastronomia.
Vendas
SSS 0,5%
Tráfego
Crescimento de 5% no fluxo
Inadimplência
Inadimplência 1,8%
Vacância
Não informado
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 9.070%
- -
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 9.070%
GLA
29.701 m²
Ocupação
9.070%
NOI/m²
R$ 62,96
Vendas/m²
R$ 1.110,00
Resumo
Melhora significativa na inadimplência líquida (9,9%).
Vendas
SSS 2,2%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência 6,6%
Vacância
Não informado
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 9.260%
- -
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 9.260%
GLA
14.172 m²
Ocupação
9.260%
NOI/m²
R$ 131,14
Vendas/m²
R$ 2.053,00
Resumo
Desempenho impactado por inadimplência elevada.
Vendas
SSS 0,3%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência 12,2%
Vacância
Não informado
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 9.390%
- -
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 9.390%
GLA
5.482 m²
Ocupação
9.390%
NOI/m²
R$ 320,56
Vendas/m²
R$ 4.528,00
Resumo
Performance estável com SSR positivo.
Vendas
SSS 3,4%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência 5,8%
Vacância
Não informado
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 9.720%
- -
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 9.720%
GLA
7.137 m²
Ocupação
9.720%
NOI/m²
R$ 67,26
Vendas/m²
R$ 1.729,00
Resumo
Queda nas vendas mesmas lojas (SSS negativo).
Vendas
SSS -8,1%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência 2,7%
Vacância
Não informado
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 9.170%
- -
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 9.170%
GLA
32.992 m²
Ocupação
9.170%
NOI/m²
R$ 12,23
Vendas/m²
R$ 676,00
Resumo
Baixa inadimplência mas vendas pressionadas.
Vendas
SSS -3,7%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência 1,3%
Vacância
Não informado
Regiões
Rio de Janeiro
Paraná
Minas Gerais
Tocantins
São Paulo
Endividamento
Dívida Total
R$ 267.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
29%
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Série
N/A
Emissão
Vencimento
08/2031
Taxa de Juros
CDI + 1,50% a.a.
Saldo Devedor
R$ 209.000.000,00
Resumo
Amortização de principal segue cronograma.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Série
N/A
Emissão
Vencimento
07/2026
Taxa de Juros
CDI + 2,05% a.a.
Saldo Devedor
R$ 58.000.000,00
Resumo
Renegociação concluída estendendo prazo por 12 meses e reduzindo spread (era 2,41%).
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado