Resumo do Relatório Gerencial de BPML11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG SHOP
BPML11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Shoppings investe em shopping centers focando em renda e ganho de capital. Em dezembro de 2025, a gestão destacou um cenário macroeconômico de cautela com a abertura da curva de juros, mas com desempenho operacional do portfólio superando a inflação e vendas acima de 2024. O fundo mantém foco na gestão de passivos e renovação do mix de lojas.
Desempenho
O fundo apresentou resultado ajustado de R$ 7,06 milhões em novembro. As vendas por m² atingiram R$ 1.395,58. Houve valorização da cota de mercado para R$ 85,15. A ocupação encerrou em 92,6%, com destaque para a projeção de crescimento de 8,9% nas vendas do Plaza Macaé e recuperação de no Capim Dourado.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,92 por cota, equivalente a um dividend anualizado de 12,97%. O pagamento mantém a estabilidade observada nos últimos meses, alinhado à geração de caixa recorrente.
Indicadores
P/VP
0,69
DY Mensal
108%
DY Projetado 12M
1.297%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,55
Dividendo por Cota
R$ 0,92
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
5.192
Métricas
Taxa de Vacância
740%
Vendas/m²
R$ 1.395,58
NOI/m²
R$ 116,40
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
118.865 m²
Destaques
- Expectativa de fechamento de 8 novos contratos, sendo 4 no Ilha Plaza
- Recuperação de crédito no Capim Dourado com inadimplência negativa de -7%
- Crescimento estimado de +8,9% nas vendas do Plaza Macaé vs. Dez/24
- Redução do spread da dívida curta para 2,05% a.a. e alongamento para 2026
- Valorização da cota a mercado de R$ 80,00 (nov) para R$ 85,15 (dez)
Desafios
- Aumento da incerteza política e macroeconômica doméstica em dezembro de 2025
- Desaceleração da atividade econômica e do mercado de trabalho reportada pela gestão
- Leve aumento na taxa de vacância física para 7,4% (era 6,6% em novembro)
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira (LTV próximo a 29% do PL)
- Risco macroeconômico afetando o varejo e consumo das famílias
- Concentração de portfólio em 7 ativos
- Volatilidade na curva de juros impactando o custo da dívida (CDI+)
Notas
- A taxa de ocupação reportada no sumário (92,6%) difere ligeiramente da tabela de ativos (93,38%); utilizou-se a menor (mais conservadora) para cálculo de .
- O resultado financeiro de novembro foi impactado positivamente por receitas financeiras (R$ 3,79 milhões).
Observações do Mês
O BPML11 demonstra robustez operacional com vendas crescendo acima da inflação e controlada. A gestão foi eficiente na renegociação da dívida, reduzindo custos. O fundo negocia com forte desconto ( 0,69) e entrega um elevado (~13%), combinando proteção de valor com renda atrativa, apesar do cenário macro volátil.
Shoppings
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 9.173%
2.776% 2.776%
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 9.173%
GLA
32.992 m²
Ocupação
9.173%
NOI/m²
R$ 27,28
Vendas/m²
R$ 776,85
Resumo
Shopping localizado em Londrina, PR. Apresentou SSR positivo de 0,58% e queda no SSS de -0,99%.
Vendas
Queda leve de -0,99% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência de 5,51%
Vacância
Ocupação de 91,73%
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 9.082%
2.499% 2.499%
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 9.082%
GLA
29.701 m²
Ocupação
9.082%
NOI/m²
R$ 79,52
Vendas/m²
R$ 1.073,36
Resumo
Localizado em Contagem, MG. Destaque para SSS positivo de 5,6% e recuperação de inadimplência (-4,13%).
Vendas
Crescimento de 5,6% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Recuperação (-4,13%)
Vacância
Ocupação de 90,82%
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 9.861%
1.241% 1.241%
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 9.861%
GLA
14.751 m²
Ocupação
9.861%
NOI/m²
R$ 159,45
Vendas/m²
R$ 1.873,14
Resumo
Localizado em Macaé, RJ. Forte desempenho com projeção de crescimento de vendas de 8,9% e SSS de 5,56%.
Vendas
Crescimento forte de 5,56% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência de 8,03%
Vacância
Alta ocupação (98,61%)
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 9.575%
1.231% 1.231%
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 9.575%
GLA
14.630 m²
Ocupação
9.575%
NOI/m²
R$ 227,75
Vendas/m²
R$ 1.411,97
Resumo
Localizado em Palmas, TO. Destaque para recuperação de inadimplência (-7% no período, 3,25% na tabela) e SSS positivo.
Vendas
Crescimento de 0,65% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência de 3,25%
Vacância
Ocupação sólida de 95,75%
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 9.260%
1.192% 1.192%
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 9.260%
GLA
14.172 m²
Ocupação
9.260%
NOI/m²
R$ 164,06
Vendas/m²
R$ 2.602,26
Resumo
Localizado no Rio de Janeiro, RJ. Recuperação de inadimplência (-3,46%) e expectativa de 4 novos contratos.
Vendas
Estável (-0,44% SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Recuperação (-3,46%)
Vacância
Ocupação de 92,60%
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 9.724%
600% 600%
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 9.724%
GLA
7.137 m²
Ocupação
9.724%
NOI/m²
R$ 103,82
Vendas/m²
R$ 1.909,20
Resumo
Localizado no Rio de Janeiro, RJ. Enfrentou queda relevante nas vendas mesmas lojas (-9,87%).
Vendas
Queda acentuada de -9,87% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência de 4,54%
Vacância
Ocupação alta de 97,24%
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 9.388%
461% 461%
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 9.388%
GLA
5.482 m²
Ocupação
9.388%
NOI/m²
R$ 332,72
Vendas/m²
R$ 1.414,96
Resumo
Localizado em Osasco, SP. Bom desempenho de vendas com SSS de 2,33% e baixa inadimplência.
Vendas
Crescimento de 2,33% (SSS)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Baixa (1,38%)
Vacância
Ocupação de 93,88%
Regiões
Rio de Janeiro
Paraná
Minas Gerais
Tocantins
São Paulo
Endividamento
Dívida Total
R$ 267.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
29%
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Série
N/A
Emissão
Vencimento
08/2031
Taxa de Juros
CDI + 1,50% a.a.
Saldo Devedor
R$ 209.000.000,00
Resumo
Principal R$ 209 milhões, vencimento longo.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Série
N/A
Emissão
Vencimento
07/2026
Taxa de Juros
CDI + 2,05% a.a.
Saldo Devedor
R$ 58.000.000,00
Resumo
Renegociada recentemente: prazo estendido por 12 meses e spread reduzido de 2,41% para 2,05%.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado