Resumo do Relatório Gerencial de BPML11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII BTG SHOP
BPML11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O FII BTG Pactual Shoppings tem como objetivo o investimento em shopping centers para renda e ganho de capital. Em janeiro de 2026, o destaque foi a aquisição indireta de participação no Shopping Parque Dom Pedro via cotas do FII PQDP11. O cenário macroeconômico mostrou recuperação parcial dos ativos e o fundo manteve sua estratégia de gestão ativa do mix e passivos.
Desempenho
O fundo apresentou desempenho operacional acima das projeções orçamentárias. A ocupação consolidada atingiu 93,3% e as vendas por m² foram de R$ 1.822. O resultado financeiro permitiu a manutenção da distribuição de dividendos em patamar elevado. A consolidada ficou em 0,7%, com destaque para a recuperação no Casa & Gourmet no início do ano.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,92 por cota, representando um Dividend anualizado de 12,20% sobre a cota de fechamento (R$ 90,50). O fundo segue distribuindo 95% dos lucros em regime de caixa.
Indicadores
P/VP
0,73
DY Mensal
101%
DY Projetado 12M
1.220%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,39
Dividendo por Cota
R$ 0,92
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
5.326
Métricas
Taxa de Vacância
670%
Vendas/m²
R$ 1.822,00
NOI/m²
R$ 178,95
Portfólio
Número de Propriedades
8
Área Total (GLA)
118.865 m²
Destaques
- Aquisição indireta de participação no Shopping Parque Dom Pedro via investimento de R$ 60,1 milhões no FII PQDP11
- Valorização da cota de mercado para R$ 90,50 (+6,3% vs mês anterior)
- Inadimplência consolidada baixa de 0,7%
- Crescimento de vendas em ativos chave como Plaza Macaé (+7,8% SSR)
- Expectativa de assinatura de cinco novos contratos
Desafios
- Inadimplência pontual de 12% no Casa & Gourmet em dezembro (já recuperada no início do ano)
- Queda nas Vendas Mesmas Lojas (SSS) no Casa & Gourmet (-19,4%) e Londrina Norte (-3,6%)
- SSR (Vendas Mesmas Lojas Real) negativo em Londrina Norte (-14,0%) e Ilha Plaza (-13,4%)
Riscos do Fundo
- Risco de alavancagem financeira (Dívida de R$ 267 milhões)
- Concentração em 7 ativos físicos principais
- Volatilidade do setor de varejo físico e concorrência com e-commerce
- Risco de taxa de juros (Dívida atrelada ao CDI)
- Dependência do desempenho de vendas dos lojistas para receita variável
Notas
- O fundo adquiriu 26.906 cotas do FII PQDP11 por R$ 60,1 milhões, garantindo exposição indireta de 13,71% ao Shopping Parque Dom Pedro.
- O pagamento da aquisição do PQDP foi estruturado com 10% à vista e saldo em 6 parcelas corrigidas pelo .
Observações do Mês
O BPML11 inicia 2026 com fundamentos fortalecidos. A aquisição de exposição ao Parque Dom Pedro qualifica o portfólio com um ativo 'Tier 1'. Operacionalmente, a diminuiu para 6,7% e a está controlada (0,7%). Apesar de desafios de vendas em ativos específicos (Londrina e Casa & Gourmet), o resultado consolidado é robusto, suportando um de 12,2%. O fundo segue negociando com desconto patrimonial relevante ( 0,73).
Shoppings
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 9.140%
2.776% 2.776%
Shopping Londrina Norte
GLA 32.992 m²・Ocupação 9.140%
GLA
32.992 m²
Ocupação
9.140%
NOI/m²
R$ 30,46
Vendas/m²
R$ 1.005,80
Resumo
Localizado em Londrina, PR. Apresentou queda de vendas mesmas lojas (SSS -3,6%) e SSR negativo (-14,0%). Inadimplência negativa (-2,3%) indica recuperação.
Vendas
Queda (SSS -3,6%)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Recuperação (-2,3%)
Vacância
Ocupação de 91,4%
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 9.090%
2.499% 2.499%
Shopping Contagem
GLA 29.701 m²・Ocupação 9.090%
GLA
29.701 m²
Ocupação
9.090%
NOI/m²
R$ 114,30
Vendas/m²
R$ 1.616,30
Resumo
Localizado em Contagem, MG. SSS positivo de 2,8% e inadimplência controlada (-0,2%).
Vendas
Crescimento (SSS 2,8%)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Recuperação (-0,2%)
Vacância
Ocupação de 90,9%
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 9.840%
1.241% 1.241%
Shopping Plaza Macaé
GLA 14.751 m²・Ocupação 9.840%
GLA
14.751 m²
Ocupação
9.840%
NOI/m²
R$ 250,01
Vendas/m²
R$ 2.631,10
Resumo
Localizado em Macaé, RJ. Forte desempenho com SSR de 7,8% e alta ocupação. Inadimplência de 2,6%.
Vendas
Crescimento (SSS 2,0%)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
2,6%
Vacância
Alta Ocupação (98,4%)
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 9.560%
1.231% 1.231%
Shopping Capim Dourado
GLA 14.630 m²・Ocupação 9.560%
GLA
14.630 m²
Ocupação
9.560%
NOI/m²
R$ 347,84
Vendas/m²
R$ 1.952,50
Resumo
Localizado em Palmas, TO. Inadimplência negativa (-2,7%) e SSS positivo de 1,8%.
Vendas
Crescimento (SSS 1,8%)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Recuperação (-2,7%)
Vacância
Ocupação de 95,6%
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 9.290%
1.192% 1.192%
Shopping Ilha Plaza
GLA 14.172 m²・Ocupação 9.290%
GLA
14.172 m²
Ocupação
9.290%
NOI/m²
R$ 268,34
Vendas/m²
R$ 2.659,00
Resumo
Localizado no Rio de Janeiro, RJ. Queda acentuada de SSR (-13,4%) e inadimplência negativa (-1,5%).
Vendas
Estável (SSS -0,9%)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Recuperação (-1,5%)
Vacância
Ocupação de 92,9%
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 9.720%
600% 600%
Shopping Casa & Gourmet
GLA 7.137 m²・Ocupação 9.720%
GLA
7.137 m²
Ocupação
9.720%
NOI/m²
R$ 93,17
Vendas/m²
R$ 1.787,20
Resumo
Localizado no Rio de Janeiro, RJ. Inadimplência alta no mês (12,0%) e queda forte de SSS (-19,4%). Gestão reporta recuperação da inadimplência no início do ano.
Vendas
Queda forte (SSS -19,4%)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Alta (12,0%)
Vacância
Alta Ocupação (97,2%)
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 9.340%
461% 461%
Shopping Osasco Plaza
GLA 5.482 m²・Ocupação 9.340%
GLA
5.482 m²
Ocupação
9.340%
NOI/m²
R$ 661,43
Vendas/m²
R$ 3.201,60
Resumo
Localizado em Osasco, SP. SSR de 1,3% e inadimplência de 3,6%.
Vendas
Estável (SSS -0,1%)
Tráfego
Não informado
Inadimplência
3,6%
Vacância
Ocupação de 93,4%
Regiões
Rio de Janeiro
Paraná
Minas Gerais
Tocantins
São Paulo
Endividamento
Dívida Total
R$ 267.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
29%
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Dívida Longa
CDI + 1,50% a.a.・Vence 08/2031
Série
N/A
Emissão
Vencimento
08/2031
Taxa de Juros
CDI + 1,50% a.a.
Saldo Devedor
R$ 209.000.000,00
Resumo
Principal R$ 209 milhões, vencimento longo.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Dívida Curta
CDI + 2,05% a.a.・Vence 07/2026
Série
N/A
Emissão
Vencimento
07/2026
Taxa de Juros
CDI + 2,05% a.a.
Saldo Devedor
R$ 58.000.000,00
Resumo
Renegociada recentemente: prazo estendido e spread reduzido.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado