Resumo do Relatório Gerencial de BRCO11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BRESCO
BRCO11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Bresco Logística FII (BRCO11) possui 12 propriedades de alto padrão (11 A+) totalizando 472 mil m² de ABL, com foco em operações 'last mile' (63% da receita) e proximidade a São Paulo. Em outubro de 2025, a gestão reportou a contratação da S&P para rating do fundo. A física permaneceu em 7,7%, impactada principalmente pela saída recente da MRO em Embu e vacância parcial em Canoas, embora mitigada pela entrada da M. Dias Branco. O fundo mantém uma robusta reserva de lucros acumulados.
Desempenho
O fundo registrou Receita Total de R$ 16,9 milhões e Lucro Caixa de R$ 15,1 milhões (aproximadamente R$ 0,95/cota). O resultado melhorou em relação a setembro (R$ 0,85/cota), cobrindo integralmente a distribuição do mês. As despesas com propriedades caíram devido a menores custos de manutenção nas áreas vagas.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,87 por cota, representando um dividend anualizado de 8,9%. O payout foi de 91,6% do do mês. O fundo possui uma reserva de lucros acumulada robusta de R$ 27,3 milhões (R$ 1,72/cota), garantindo previsibilidade.
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
0,74%
DY Projetado 12M
8,9%
Rentabilidade YTD
24,5%
Resultado por Cota
R$ 0,95
Dividendo por Cota
R$ 0,87
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
121.000
Métricas
Taxa de Vacância
7,7%
Prazo Médio Restante
4,8 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
7,7%
Vacância Financeira
8,6%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
12
Área Total (GLA)
472.000 m²
Destaques
- Contratação da agência de classificação de risco Standard & Poor's (S&P).
- Resultado operacional de R$ 0,95/cota cobriu a distribuição de R$ 0,87/cota.
- Reserva de lucros acumulados atingiu R$ 1,72 por cota.
- Entrada da M. Dias Branco no imóvel Bresco Canoas (47% da ABL) consolidada no resultado.
- Conversas avançadas para locação de 1,49x a área vaga em Canoas e 1,2x a área futura vaga em Itupeva.
Desafios
- Vacância total (100%) no imóvel Bresco Embu desde agosto de 2025.
- Vacância de 53% no imóvel Bresco Canoas, totalizando 17.724 m² vagos.
- Saída programada da WestRock no imóvel Bresco Itupeva prevista para abril de 2026 (3% da ABL total).
Riscos do Fundo
- Risco de vacância concentrada em ativos específicos (Bresco Embu e Canoas).
- Dependência de poucos inquilinos (Top 3 representam ~47% da receita).
- Risco de conflito de interesse em potenciais aquisições de fundos da mesma gestora (conforme histórico recente).
- Exposição ao setor de varejo/e-commerce que pode sofrer com volatilidade macroeconômica.
Notas
- O fundo contratou a Standard & Poor’s (S&P) para atribuição de rating.
- Existe uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) convocada (mencionada no histórico de Set/25) relacionada a aquisições, embora não detalhada no corpo principal deste mês.
Observações do Mês
O BRCO11 apresenta fundamentos sólidos com ativos de alta qualidade (A+) e baixíssima ( 1,2%). O resultado de outubro mostrou recuperação frente a setembro, cobrindo os dividendos sem necessidade de uso de reservas. A gestão tem sido proativa na comercialização (novo contrato em Canoas e conversas avançadas para Itupeva e Embu). O principal ponto de atenção é a física de 7,7%, concentrada em dois ativos, e o risco de governança levantado no mês anterior sobre aquisições de partes relacionadas (embora não detalhado neste relatório, permanece no radar via histórico). A robusta reserva de lucros oferece segurança significativa para a manutenção dos rendimentos no curto/médio prazo.
Propriedades
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
GLA
72.941 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para Magazine Luiza e Correios.
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
GLA
58.715 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Mercado Livre.
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
50.952 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Whirlpool.
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
Vacância Baixa
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
GLA
50.291 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Natura.
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
38.965 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Reckitt e WestRock. WestRock notificou saída prevista para abr/26 (36,6% da ABL do imóvel).
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
35.510 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para GPA.
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
34.845 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Natura.
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
Vacância Alta
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
GLA
33.296 m²
Ocupação
47%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
M. Dias Branco ocupou 15.553 m² (47% da ABL). Atualmente possui 17.724 m² vagos.
Inadimplência
Não informado
Vacância
redução da vacância com a entrada da M. Dias Branco em set/25
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
GLA
29.637 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Multi-inquilino: Heineken, Olist, RodoLuki, Ishida, Luvata.
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
GLA
25.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Valgroup.
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
Vacância Baixa
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
GLA
23.173 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Built to Suit para BRF. Lastro da securitização.
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
Vacância Alta
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
GLA
7.476 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% Vago após saída da MRO em ago/25. Fundo em prospecção ativa.
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Bahia
Alagoas
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Paraná
Inquilinos
Natura
Mercado Livre
Whirlpool
Outros
GPA
Magalu
BRF
RB (Reckitt)
Valgroup
Correios
Heineken
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 22.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
1,18%
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Série
Não informado
Emissão
02/2022
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
IPCA + 6,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 22.100.000,00
Resumo
Lastro: 36,6% do contrato de locação Built to Suit do imóvel BRF Londrina. Pagamentos mensais.
Garantia
Não há
Rating
Não informado