Resumo do Relatório Gerencial de BRCO11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BRESCO
BRCO11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Bresco Logística FII (BRCO11) possui 12 propriedades de alto padrão (11 A+) totalizando 472 mil m² de ABL, com estratégia focada em 'last mile' (63% da receita) e proximidade a São Paulo. Em novembro de 2025, o destaque foi a assinatura de aditivo contratual com a Reckitt no imóvel Bresco Itupeva, antecipando a saída da WestRock e mitigando totalmente o risco de futura neste ativo. O fundo aprovou sua 6ª emissão de cotas em dezembro. A vacância física manteve-se estável em 7,7%.
Desempenho
O fundo registrou Receita Total de R$ 16,9 milhões e Lucro Caixa de R$ 14,5 milhões (aproximadamente R$ 0,91/cota). O resultado cobriu confortavelmente a distribuição de R$ 0,87/cota (Payout de 95,2%). As despesas totais foram de R$ 2,35 milhões.
Dividendos
Distribuição anunciada de R$ 0,87 por cota, mantendo a estabilidade dos meses anteriores, o que representa um Dividend anualizado de 8,9%. O fundo possui uma robusta reserva de lucros acumulados de R$ 28,0 milhões (R$ 1,76/cota).
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
0,74%
DY Projetado 12M
8,9%
Rentabilidade YTD
25,8%
Resultado por Cota
R$ 0,91
Dividendo por Cota
R$ 0,87
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
122.000
Métricas
Taxa de Vacância
7,7%
Prazo Médio Restante
4,7 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
7,7%
Vacância Financeira
7,4%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
12
Área Total (GLA)
472.000 m²
Destaques
- Expansão da Reckitt no imóvel Bresco Itupeva, ocupando a área da WestRock a partir de dez/25, eliminando risco de vacância futura.
- Aprovação da 6ª emissão de cotas para captação de recursos (evento subsequente).
- Resultado operacional (R$ 0,91/cota) cobriu integralmente a distribuição (R$ 0,87/cota).
- Reserva de lucros acumulados cresceu para R$ 1,76 por cota.
- Liquidez diária média de R$ 3,0 milhões e base de 122 mil cotistas.
Desafios
- Vacância física de 7,7%, concentrada principalmente no imóvel Bresco Embu (100% vago).
- Vacância remanescente de 17.724 m² (53% da ABL) no imóvel Bresco Canoas.
- Necessidade de reposição de inquilino para o imóvel Bresco Embu após saída da MRO em agosto.
Riscos do Fundo
- Risco de vacância prolongada no ativo Bresco Embu (monoúsuario vago).
- Concentração de receita em poucos inquilinos (Top 3 representam ~45% da receita).
- Exposição ao segmento de varejo e e-commerce sujeito à volatilidade econômica.
Notas
- Em 02/12/2025, o fundo aprovou a 6ª emissão de cotas.
- A WestRock desocupará antecipadamente o imóvel Itupeva em 30/11/2025, com a Reckitt assumindo a área em 01/12/2025.
Observações do Mês
O BRCO11 demonstra solidez com um portfólio de alta qualidade (A+) e mínima. A gestão resolveu proativamente um risco relevante de médio prazo (saída da WestRock) através da expansão da Reckitt, garantindo ocupação até 2031 em Itupeva. O resultado recorrente cobre os dividendos e o fundo mantém reservas equivalentes a dois meses de distribuição. O principal desafio permanece na redução da atual em Embu e Canoas.
Propriedades
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
Vacância Baixa 15% 15%
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
GLA
58.715 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Mercado Livre.
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
Vacância Baixa 15% 15%
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
GLA
72.941 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Multi-inquilino: Magalu, Correios, Bunzl.
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa 12% 12%
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
50.952 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Whirlpool.
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa 12% 12%
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
34.845 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Natura.
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa 10% 10%
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
35.510 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para GPA.
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
Vacância Baixa 9% 9%
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
GLA
29.637 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Multi-inquilino: Heineken, Olist, RodoLuki, Ishida, Luvata.
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
GLA
50.291 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Natura.
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
38.965 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Reckitt. WestRock sai em nov/25 e Reckitt expande ocupação para área total a partir de dez/25 até 2031.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
GLA
23.173 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Built to Suit para BRF. Lastro da securitização.
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
Vacância Baixa 4% 4%
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
GLA
25.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Valgroup.
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
Vacância Alta 3% 3%
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
GLA
33.296 m²
Ocupação
47%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância de 53% (17.724 m²). M. Dias Branco ocupa 47%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
Vacância Alta 0% 0%
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
GLA
7.476 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% vago (7.477 m² galpão + 10.605 m² pátio). Fundo possui conversas iniciais para locação total.
Inadimplência
Não informado
Vacância
alta
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Bahia
Alagoas
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Paraná
Inquilinos
Natura
Mercado Livre
Outros
Whirlpool
GPA
Magalu
BRF
Reckitt
Valgroup
Correios
Heineken
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 22.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
1,2%
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Série
Não informado
Emissão
02/2022
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
IPCA + 6,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 22.000.000,00
Resumo
Lastro: 36,6% do contrato de locação Built to Suit do imóvel BRF Londrina. Pagamentos mensais.
Garantia
Não há
Rating
Não informado