Resumo do Relatório Gerencial de BRCO11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BRESCO
BRCO11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
Em dezembro de 2025, o Bresco Logística FII expandiu significativamente seu portfólio para 14 propriedades com a aquisição dos ativos Bresco Viracopos (Campinas/SP) e Bresco Simões Filho (BA), elevando a ABL total para 591 mil m². O fundo aprovou a 6ª emissão de cotas. Houve redução da física para 7,0% com a locação de área no Flex Viracopos para o Nubank. O resultado financeiro foi impactado pela cobrança de taxa de performance, exigindo uso de reservas para manter a distribuição.
Desempenho
O Lucro Caixa de dezembro foi de R$ 11,6 milhões (R$ 0,64/cota), impactado pela incidência de R$ 3,3 milhões de taxa de performance. Para manter a distribuição de R$ 0,87/cota, o fundo utilizou reservas, resultando em um payout de 135,1%. A física caiu para 7,0%.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,87 por cota, mantendo o patamar dos meses anteriores, correspondendo a um dividend anualizado de 8,9%. O fundo utilizou reservas acumuladas, encerrando o mês com R$ 1,28/cota em lucros retidos.
Indicadores
P/VP
1,01
DY Mensal
0,73%
DY Projetado 12M
8,9%
Rentabilidade YTD
27,8%
Resultado por Cota
R$ 0,64
Dividendo por Cota
R$ 0,87
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
125.000
Métricas
Taxa de Vacância
7%
Prazo Médio Restante
4,5 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
7%
Vacância Financeira
8,4%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
14
Área Total (GLA)
591.000 m²
Destaques
- Aquisição dos ativos Bresco Viracopos e Bresco Simões Filho, expandindo a ABL para 591 mil m².
- Novo contrato com Nubank (Nu Pagamentos) para 9.150 m² no Flex Viracopos, reduzindo vacância do imóvel.
- Aprovação da 6ª emissão de cotas.
- Vacância física reduzida para 7,0% (vs 7,7% em novembro).
- Recebimento de certificação EDGE para o imóvel Bresco Contagem.
Desafios
- Cobrança de taxa de performance de R$ 3,32 milhões impactou o resultado caixa de dezembro de 2025.
- Consumo relevante de reservas de lucros (queda de R$ 1,71 para R$ 1,28/cota) para manter dividendos.
- Aumento da alavancagem financeira para 12,5% do ativo devido a obrigações por aquisição (R$ 239,9 MM).
- Vacância persistente de 100% no Bresco Embu e 53% no Bresco Canoas.
Riscos do Fundo
- Risco de alavancagem financeira (dívida atrelada ao IPCA + 8,1% a.a.).
- Vacância concentrada em ativos específicos (Embu 100% vago).
- Dependência de uso de reservas para manutenção do patamar atual de dividendos.
- Exposição ao risco de execução e captação da 6ª emissão de cotas.
Notas
- Em 02/12/2025, foi aprovada a 6ª emissão de cotas do fundo.
- O imóvel Bresco Viracopos foi adquirido através da compra da Bresco Viracopos Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Observações do Mês
O mês de dezembro foi transformacional para o BRCO11 com a aquisição de dois ativos relevantes e a aprovação de nova emissão. Operacionalmente, a locação para o Nubank e a queda da são pontos positivos. Financeiramente, o resultado do mês foi pressionado pela taxa de performance, levando a um consumo de caixa para sustentar os dividendos. A subiu, introduzindo novo risco financeiro, mas mitigado pela qualidade dos ativos adquiridos.
Propriedades
Bresco Viracopos
Campinas, SP・Classe Multi
Vacância Baixa 15% 15%
Bresco Viracopos
Campinas, SP・Classe Multi
GLA
88.366 m²
Ocupação
97,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Complexo adquirido em dez/25. Composto por G1, Flex, E1, E2, Hotel Ramada e Mall. Nubank locou 9.150 m² no Flex em dez/25.
Inadimplência
Não informado
Vacância
queda forte com locação Nubank
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
Vacância Baixa 12% 12%
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
GLA
72.941 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Magalu, Correios, Bunzl. Recebeu certificação EDGE em dez/25.
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
Vacância Baixa 10% 10%
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
GLA
58.715 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Mercado Livre.
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa 9% 9%
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
50.952 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Whirlpool.
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
Vacância Baixa 9% 9%
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
GLA
50.291 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Natura.
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
38.965 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatários: Reckitt e WestRock. WestRock saindo, Reckitt assumindo área.
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
35.510 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para GPA.
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
34.845 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Natura.
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
Vacância Alta 5% 5%
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
GLA
33.296 m²
Ocupação
47%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
47% ocupado por M. Dias Branco. 17.724 m² vagos. Conversas iniciais para locação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável em patamar alto
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
Vacância Baixa 5% 5%
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
GLA
29.637 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Multi-inquilino. Aditivo contratual com Olist em dez/25 prorrogando até 2031.
Bresco Simões Filho
Simões Filho, BA・Classe A+
Vacância Baixa 5% 5%
Bresco Simões Filho
Simões Filho, BA・Classe A+
GLA
26.543 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Novo ativo adquirido em dez/25. Locado para FedEx, PagueMenos, Nextracker, BRNV, Arctech Solar.
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
Vacância Baixa 4% 4%
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
GLA
25.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Valgroup.
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
Vacância Baixa 4% 4%
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
GLA
23.173 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Built to Suit BRF.
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
Vacância Alta 1% 1%
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
GLA
7.629 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% vago. 7.629 m² de galpão e 14.084 m² de pátio. Conversas avançadas para locação total.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável em 100%
Regiões
São Paulo
Bahia
Minas Gerais
Alagoas
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Paraná
Inquilinos
Outros
Natura
Mercado Livre
Whirlpool
GPA
Magalu
BRF
RB (Reckitt)
Valgroup
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 261.700.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
12,47%
Obrigações por Securitização - BRF Londrina
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Obrigações por Securitização - BRF Londrina
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Série
Não informado
Emissão
02/2022
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
IPCA + 6,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 21.800.000,00
Resumo
Lastro em 36,6% do contrato BTS BRF Londrina.
Garantia
Não há
Rating
Não informado
Obrigações por Aquisição - Viracopos/Simões Filho
IPCA + 8,1% a.a.・Vence 12/2030
Obrigações por Aquisição - Viracopos/Simões Filho
IPCA + 8,1% a.a.・Vence 12/2030
Série
Não informado
Emissão
12/2025
Vencimento
12/2030
Taxa de Juros
IPCA + 8,1% a.a.
Saldo Devedor
R$ 239.900.000,00
Resumo
Contrato de compra e venda dos investimentos Bresco Viracopos e Bresco Simões Filho. Alienação fiduciária do imóvel Bresco Viracopos.
Garantia
Alienação fiduciária imóvel Bresco Viracopos
Rating
Não informado