Resumo do Relatório Gerencial de BRCO11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII BRESCO
BRCO11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Bresco Logística (BRCO11) é um fundo de tijolo com portfólio de 12 imóveis logísticos de alto padrão, somando 472 mil m² de ABL e receita anualizada de R$ 164 milhões. O fundo foca em ativos 'last mile', com 64% da receita vindo dessa estratégia. Em agosto, a gestão lidou com a desocupação da FM Logistic em Canoas, mas já considerou a nova locação de 47% do imóvel para a M. Dias Branco (efetivada em setembro), reduzindo a total. O mês também marcou a saída definitiva da MRO do imóvel Bresco Embu, que agora se encontra vago. O fundo mantém prospecção ativa para as áreas vagas e com aviso prévio, reportando demandas superiores às áreas disponíveis.
Desempenho
A receita total em agosto foi de R$ 18,3 milhões, gerando um lucro caixa de R$ 16,5 milhões, o que equivale a R$ 1,03 por cota. O resultado foi positivamente impactado por receitas não recorrentes, incluindo R$ 0,8 milhão de indenização pela rescisão da MRO e R$ 0,3 milhão por antecipação de aluguel da WestRock. A receita imobiliária ajustada, excluindo esses efeitos, foi de aproximadamente R$ 17,4 milhões.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,87 por cota, representando um dividend anualizado de 9,4% com base na cotação de fechamento do mês. O valor distribuído correspondeu a 84,1% do lucro caixa gerado, permitindo ao fundo manter uma robusta reserva de lucros acumulados de R$ 26,5 milhões, equivalente a R$ 1,66 por cota.
Indicadores
P/VP
0,94
DY Mensal
0,78%
DY Projetado 12M
9,4%
Rentabilidade YTD
16,7%
Resultado por Cota
R$ 1,03
Dividendo por Cota
R$ 0,87
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
120.000
Métricas
Taxa de Vacância
3,8%
Prazo Médio Restante
4,9 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
3,8%
Vacância Financeira
5,1%
Portfólio
Número de Propriedades
12
Área Total (GLA)
472.000 m²
Destaques
- Redução da vacância física total para 3,8% após considerar a nova locação para a M. Dias Branco no imóvel Bresco Canoas.
- Distribuição de R$ 0,87 por cota, mantendo um dividend yield anualizado de 9,4%.
- Geração de R$ 1,1 milhão em receitas não recorrentes, fortalecendo o caixa do período.
- Prospecção comercial ativa para as áreas vagas, com demanda reportada de 1,64x a área vaga em Canoas e 3,0x a área com aviso prévio em Itupeva.
Desafios
- Desocupação total do imóvel Bresco Embu pela MRO em agosto de 2025, adicionando 3,8% da ABL do fundo à vacância.
- Gerenciar a locação da área remanescente de 17.724 m² no imóvel Bresco Canoas.
- Mitigar o risco da futura desocupação de 14.212 m² pela WestRock no imóvel Bresco Itupeva, prevista para abril de 2026.
Riscos do Fundo
- Risco de vacância concentrado nos imóveis Bresco Embu (atualmente 100% vago) e Bresco Itupeva (com saída programada da WestRock em 2026).
- Concentração de receita nos três maiores inquilinos (Natura, Mercado Livre e Whirlpool), que representam 44% da receita total.
- Risco de mercado associado ao desempenho do setor logístico, que é sensível a ciclos econômicos e ao nível de consumo.
- Concentração de receita nos três maiores imóveis (Bresco Bahia, Bresco Contagem e Whirlpool São Paulo), que respondem por 40% da receita.
Notas
- O fundo reporta prospecção comercial ativa, com demandas em conversas iniciais para 29.076 m² em Bresco Canoas (1,64x a área vaga) e 42.636 m² em Bresco Itupeva (3,00x a área com aviso prévio).
Observações do Mês
O fundo demonstrou agilidade operacional ao conseguir um novo locatário para uma parte significativa do imóvel em Canoas, o que resultou na redução da geral para 3,8%. O resultado do mês foi sólido, embora inflado por receitas não recorrentes. Contudo, o portfólio enfrenta desafios importantes: o imóvel Bresco Embu está agora 100% vago e a saída da WestRock em Itupeva se aproxima. A gestão proativa na busca por novos inquilinos é um ponto positivo, e a baixa ( de 1,2%) somada à reserva de lucros (R$ 1,66/cota) oferecem segurança para este período de transição. O desconto da cota em relação ao valor patrimonial reflete a percepção do mercado sobre esses riscos de vacância.
Propriedades
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
Vacância Baixa 14% 14%
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
GLA
58.715 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para o Mercado Livre.
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
Vacância Baixa 14% 14%
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
GLA
72.941 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel multi-inquilino com locatários como Magazine Luiza, Correios e Bunzl.
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa 12% 12%
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
50.952 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Whirlpool em um contrato atípico de longo prazo.
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa 11% 11%
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
34.845 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Natura em um contrato atípico.
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa 10% 10%
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
35.510 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para o GPA.
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
Vacância Baixa 8% 8%
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
GLA
29.637 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel multi-inquilino com locatários como Heineken, Olist, RodoLuki, Ishida e Luvata.
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
GLA
50.291 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Natura em um contrato atípico de longo prazo.
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
38.965 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para a Reckitt e WestRock. A WestRock notificou a rescisão antecipada para uma área de 14.212 m² (36,6% da ABL do imóvel), com desocupação prevista para abril de 2026.
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
Vacância Baixa 7% 7%
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
GLA
23.173 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a BRF em um contrato atípico (Built to Suit).
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
Vacância Baixa 4% 4%
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
GLA
25.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Valgroup.
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
Vacância Alta 3% 3%
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
GLA
7.476 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O locatário MRO entregou o imóvel em 29 de agosto, que agora está 100% vago. O fundo está em prospecção ativa por novos inquilinos.
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
Vacância Alta 3% 3%
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
GLA
33.296 m²
Ocupação
47%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Após a saída da FM Logistic, o fundo locou 15.553 m² (47% da ABL) para a M. Dias Branco. A área vaga remanescente é de 17.724 m².
Regiões
São Paulo
Bahia
Minas Gerais
Alagoas
Paraná
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Natura
Mercado Livre
Outros
Whirlpool
GPA
Magalu
BRF
RB (Reckitt)
Valgroup
Correios
MRO
Heineken
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 22.800.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
1,2%
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Série
Não informado
Emissão
02/2022
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
IPCA + 6,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 22.800.000,00
Resumo
Lastro de 36,6% do contrato de locação Built to Suit do imóvel BRF Londrina. Os pagamentos de juros e amortização são mensais e sem carência.
Garantia
Não há
Rating
Não informado