Resumo do Relatório Gerencial de BRCO11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BRESCO
BRCO11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O Bresco Logística (BRCO11) é um fundo de tijolo com um portfólio de 12 imóveis logísticos de alto padrão, somando 472 mil m² de ABL, com foco em ativos 'last mile'. Em setembro, a gestão formalizou a locação de 47% do ABL do imóvel Bresco Canoas para a M. Dias Branco, uma notícia positiva que mitiga a no ativo. No entanto, o mês foi marcado pelo impacto da desocupação total do imóvel Bresco Embu, o que elevou a vacância consolidada do fundo para 7,7%. Adicionalmente, o fundo convocou uma Assembleia Geral Extraordinária para deliberar sobre a aquisição de ativos de outros fundos da mesma gestora, um ponto de atenção para os cotistas.
Desempenho
A receita total em setembro foi de R$ 16,5 milhões, gerando um lucro caixa de R$ 13,5 milhões, ou R$ 0,85 por cota. O resultado foi inferior ao de agosto devido à ausência de receitas não recorrentes, como multas de rescisão, que haviam inflado os meses anteriores. As despesas aumentaram, impactadas por custos de corretagem do novo contrato em Contagem e despesas operacionais (manutenção e IPTU) do imóvel Bresco Embu, que agora se encontra vago.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,87 por cota, mantendo o patamar dos dois meses anteriores, o que representa um dividend anualizado de 8,9% com base na cotação de fechamento do mês. O valor distribuído correspondeu a 102,8% do lucro caixa gerado, utilizando parte da reserva de lucros. O fundo encerrou o mês com um saldo de lucro acumulado de R$ 26,1 milhões, equivalente a R$ 1,64 por cota, o que confere segurança para a manutenção dos proventos durante o período de maior .
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
0,74%
DY Projetado 12M
8,9%
Rentabilidade YTD
16,7%
Resultado por Cota
R$ 0,85
Dividendo por Cota
R$ 0,87
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
120.000
Métricas
Taxa de Vacância
7,7%
Prazo Médio Restante
4,9 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
7,7%
Vacância Financeira
6%
Portfólio
Número de Propriedades
12
Área Total (GLA)
472.000 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato de locação de 5 anos com a M. Dias Branco para 15.553 m² no imóvel Bresco Canoas.
- Distribuição de R$ 0,87 por cota, mantendo um dividend yield anualizado de 8,9%.
- Manutenção de uma robusta reserva de lucros de R$ 26,1 milhões (R$ 1,64/cota).
- Prospecção ativa com conversas avançadas para a área que será desocupada pela WestRock no imóvel Bresco Itupeva.
Desafios
- Aumento da vacância física para 7,7% em setembro de 2025, após a efetivação da desocupação do imóvel Bresco Embu.
- Gerenciar a locação da área vaga remanescente de 17.724 m² no imóvel Bresco Canoas.
- Mitigar o risco da futura desocupação de 14.212 m² pela WestRock no imóvel Bresco Itupeva, prevista para abril de 2026.
Riscos do Fundo
- Risco de vacância concentrado nos imóveis Bresco Embu (100% vago) e Bresco Canoas (53% vago).
- Risco de vacância futura no imóvel Bresco Itupeva com a saída programada da WestRock em abril de 2026.
- Concentração de receita nos três maiores inquilinos (Natura, Mercado Livre, Whirlpool), representando 46% do total.
- Potencial conflito de interesse na proposta de aquisição de ativos de outros fundos da mesma gestora, o que pode resultar em uma transação que não seja em condições estritamente de mercado.
Notas
- O fundo convocou uma Assembleia Geral Extraordinária para 19 de novembro de 2025 para deliberar sobre a potencial aquisição de ativos imobiliários detidos por outros fundos de investimento geridos pela mesma gestora (Bresco).
Observações do Mês
O fundo apresentou um mês de resultados mistos. A locação de parte do imóvel em Canoas para a M. Dias Branco foi uma vitória operacional importante, demonstrando a capacidade comercial da gestão. Contudo, este evento positivo foi ofuscado pelo aumento expressivo da geral para 7,7%, devido à saída da MRO em Embu. A convocação da AGE para adquirir ativos de fundos relacionados é um ponto crítico de governança que exige atenção dos investidores. O fundo continua bem posicionado com um portfólio de qualidade, baixa e uma reserva de lucros sólida para atravessar este período de transição, mas os desafios operacionais e de governança aumentaram.
Propriedades
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Contagem
Contagem, MG・Classe A+
GLA
72.941 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% ocupado, com locatários como Magazine Luiza, Correios e Bunzl.
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Bahia
Lauro de Freitas, BA・Classe A+
GLA
58.715 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para o Mercado Livre.
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa
Whirlpool São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
50.952 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Whirlpool em um contrato atípico de longo prazo (9,1 anos remanescentes).
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
Vacância Baixa
Natura Murici
Murici, AL・Classe A+
GLA
50.291 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Natura em um contrato atípico de longo prazo (10,7 anos remanescentes).
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
38.965 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Reckitt e WestRock. A WestRock possui aviso prévio para desocupar sua área (36,6% do ABL do imóvel) em abril de 2026.
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
Vacância Baixa
GPA CD04 São Paulo
São Paulo, SP・Classe A+
GLA
35.510 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para o GPA.
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
Vacância Baixa
HUB Natura Itupeva
Itupeva, SP・Classe A+
GLA
34.845 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Natura em um contrato atípico.
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
Vacância Alta
Bresco Canoas
Canoas, RS・Classe A+
GLA
33.296 m²
Ocupação
47%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Após saída da FM Logistic, o fundo locou 15.553 m² para a M. Dias Branco em setembro de 2025. A área vaga remanescente é de 17.724 m² (53%).
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Osasco
Osasco, SP・Classe A+
GLA
29.637 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel multi-inquilino 100% ocupado por empresas como Heineken, Olist, RodoLuki, Ishida e Luvata.
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
Vacância Baixa
Bresco Resende
Resende, RJ・Classe A+
GLA
25.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Valgroup.
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
Vacância Baixa
BRF Londrina
Londrina, PR・Classe A+
GLA
23.173 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a BRF em um contrato atípico (Built to Suit).
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
Vacância Alta
Bresco Embu
Embu das Artes, SP・Classe A
GLA
7.476 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O imóvel foi desocupado pela MRO em agosto de 2025 e encontra-se 100% vago. A gestão está em prospecção ativa por novos locatários.
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Bahia
Alagoas
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Paraná
Inquilinos
Natura
Mercado Livre
Outros
Whirlpool
GPA
Magalu
BRF
RB
Valgroup
Correios
Heineken
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 22.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
1,2%
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Cessão de Direitos Creditórios
IPCA + 6,5% a.a.・Vence 11/2032
Série
Não informado
Emissão
02/2022
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
IPCA + 6,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 22.300.000,00
Resumo
Lastreado por 36,6% do contrato de locação Built to Suit do imóvel BRF Londrina. Pagamentos mensais de juros e amortização, sem carência.
Garantia
Não há
Rating
Não informado