Resumo do Relatório Gerencial de BRCR11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BC FUND
BRCR11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) tem como objetivo investir em lajes corporativas de alta qualidade em grandes centros comerciais do Brasil. Em outubro de 2025, a gestão reportou um mês de fortes avanços operacionais, refletindo uma gestão ativa e bem-sucedida. Os destaques incluem a assinatura de um novo contrato de locação de 1.835m² no EZ Tower, elevando a ocupação do ativo para 82%; a expansão de um locatário no Edifício Montreal, que zerou a do imóvel; e duas revisionais de aluguel no Morumbi Corporate – Torre Diamond que resultaram em um aumento de 17% nos valores. Adicionalmente, o fundo recuperou R$ 620 mil em causas judiciais, valor que será distribuído nos próximos meses.
Desempenho
Apesar das excelentes notícias operacionais, o fundo apresentou um retorno total negativo de 5,1% em outubro, indicando um descolamento entre a performance dos ativos e o preço da cota no mercado. O resultado do mês de referência (setembro) foi de R$ 6,9 milhões, com um Ajustado por cota de R$ 0,33, que não foi suficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,41. No entanto, a gestão informou a recuperação de R$ 620 mil de processos judiciais, o que deve reforçar o caixa para distribuições futuras.
Dividendos
O fundo manteve a distribuição de R$ 0,41 por cota, referente ao resultado de setembro e paga em outubro de 2025. Este é o quinto mês consecutivo neste patamar, demonstrando estabilidade. O valor representa um dividend anualizado de 12,1% sobre o preço de fechamento da cota de mercado.
Indicadores
P/VP
0,48
DY Mensal
1%
DY Projetado 12M
12,07%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,33
Dividendo por Cota
R$ 0,41
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
119.679
Métricas
Taxa de Vacância
11,8%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 130,60
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
144.735 m²
Destaques
- Nova locação de 1.835m² no EZ Tower, elevando a ocupação do ativo para 82%.
- Expansão de locatário no Edifício Montreal, zerando a vacância do imóvel (ocupação de 100%).
- Revisionais de aluguel no Morumbi Corporate – Torre Diamond resultaram em um aumento de 17% nos valores de locação.
- Recuperação de R$ 620 mil em causas judiciais, que será distribuído aos cotistas.
- Redução da vacância física consolidada de 13,0% para 11,8% no mês.
Desafios
- O resultado operacional de setembro (FFO de R$ 0,33 por cota) ficou abaixo da distribuição de R$ 0,41, exigindo atenção à sustentabilidade do dividendo.
- A vacância no ativo Torre Almirante permanece elevada em 46,5%, continuando a ser o principal desafio do portfólio.
- O preço da cota no mercado teve uma queda acentuada em outubro, e o fundo continua a negociar com um desconto P/VP superior a 50%.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no eixo Rio-São Paulo, expondo o fundo às condições econômicas dessas duas praças.
- Risco de vacância concentrado em ativos específicos, principalmente na Torre Almirante, que possui 46,5% de sua área vaga.
- Risco de mercado associado ao setor de escritórios corporativos, que é influenciado por ciclos econômicos e pela adoção de modelos de trabalho híbridos.
- Concentração de 21,2% da receita contratada no locatário Petrobras.
Notas
- A gestão recuperou R$ 620 mil em causas judiciais, valor que incrementará o caixa e será distribuído aos cotistas nos próximos meses.
Observações do Mês
O BRCR11 apresentou um desempenho operacional excepcional em outubro, com avanços significativos na redução da em ativos-chave (EZ Towers e Montreal) e na geração de valor via reajustes contratuais (Diamond Tower). Essas conquistas demonstram a capacidade da gestão em destravar o potencial de um portfólio de alta qualidade. Contudo, o mercado reagiu negativamente, e o preço da cota caiu, aprofundando o já elevado desconto sobre o valor patrimonial. A cobertura da distribuição pelo do mês de referência é um ponto de atenção, mas a recuperação de valores judiciais e a melhora na receita futura com as novas locações devem mitigar esse risco. Para o investidor, o momento apresenta uma dualidade: fundamentos em clara melhora contra um pessimismo persistente do mercado.
Propriedades
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 24,7% 24,7%
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
36.918 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 127,10
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado. Em outubro, duas revisionais de aluguel resultaram em um aumento de 17% nos valores de locação, reforçando a valorização dos contratos na região.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,1% 22,1%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.246 m²
Ocupação
91,5%
Aluguel/m²
R$ 188,50
Participação
34%
Resumo
Ativo de alta qualidade com participação de 34% do fundo. A vacância de 8,5% surgiu no mês anterior, mas o impacto financeiro foi mitigado por multa rescisória.
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 18,6% 18,6%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
19.035 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 185,20
Participação
20%
Resumo
Ativo 100% locado, com participação de 20% do fundo. Principal inquilino é a Petrobras.
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Alta 15% 15%
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
25.087 m²
Ocupação
53,5%
Aluguel/m²
R$ 113,90
Participação
60%
Resumo
Continua sendo o principal desafio de gestão do portfólio, com uma vacância elevada e estável em 46,5%.
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 5,8% 5,8%
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.520 m²
Ocupação
77,5%
Aluguel/m²
R$ 110,50
Participação
16%
Resumo
Destaque do mês com a assinatura de um novo contrato para um andar de 1.835m², elevando a ocupação do ativo para 82%. O edifício permanece com outras propostas avançadas.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação subiu de 77,5% para 82% com nova locação. Vacância em queda.
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
Vacância Baixa 5,1% 5,1%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
GLA
15.174 m²
Ocupação
93,3%
Aluguel/m²
R$ 63,80
Participação
100%
Resumo
Imóvel com vacância baixa e estável de 6,7%.
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4,6% 4,6%
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.534 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
R$ 114,80
Participação
21%
Resumo
Ativo com vacância estável em 10,2%.
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
4.782 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 84,20
Participação
27%
Resumo
Ativo com participação de 27% do fundo, 100% locado.
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
GLA
6.439 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 57,50
Participação
100%
Resumo
Apresentou evolução positiva com a expansão de um locatário que ocupou a cobertura (427m²), zerando a vacância do ativo.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância foi zerada (100% de ocupação) após expansão de inquilino.
Inquilinos
Outros
Petrobras
Samsung
Cargill
INPI
Via Varejo
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 331.179.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
10,1%
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond Tower e Torre Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond Tower e Torre Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
2026+
Taxa de Juros
CDI + 1,90%
Saldo Devedor
R$ 262.000.000,00
Resumo
Dívida associada às aquisições dos ativos Diamond Tower e Torre Almirante. O perfil da dívida foi melhorado com a rolagem de vencimentos para 2026 em diante e a redução do custo financeiro, o que confere maior previsibilidade e saúde financeira ao fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado