Resumo do Relatório Gerencial de BRCR11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BC FUND
BRCR11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) foca na aquisição e gestão de lajes corporativas de alto padrão (AAA) em São Paulo e Rio de Janeiro. Em novembro de 2025, o fundo apresentou estabilidade operacional, mantendo a física em 11,5% após um período de intensa atividade comercial nos meses anteriores. A gestão destaca um pipeline ativo, com expectativa de assinatura de uma grande locação em São Paulo e avanços no Rio de Janeiro entre dezembro e janeiro, visando melhorar a geração de renda para 2026.
Desempenho
O fundo reportou um resultado líquido de R$ 10,75 milhões em outubro (base novembro), com um Ajustado de R$ 8,28 milhões (R$ 0,31/cota). O retorno total ao cotista no mês foi positivo em 4,0%, superando o (1,9%). A cota segue negociada com desconto significativo sobre o valor patrimonial (~50%).
Dividendos
A distribuição foi mantida em R$ 0,41 por cota, paga em 14/11/2025, representando um dividend anualizado de 11,6%. O valor distribuído (R$ 10,92 milhões) superou o Ajustado do período (R$ 8,28 milhões), indicando o uso de reservas ou caixa para manter a estabilidade dos proventos.
Indicadores
P/VP
0,50
DY Mensal
0,97%
DY Projetado 12M
11,6%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,31
Dividendo por Cota
R$ 0,41
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
118.373
Métricas
Taxa de Vacância
11,5%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 16.569,00
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
144.735 m²
Destaques
- Manutenção da vacância física em 11,5% e financeira em 10,8%, refletindo estabilidade.
- Expectativa de novas locações de grande porte em SP e RJ entre dezembro e janeiro.
- Retorno total do cotista de 4,0% no mês, superando o benchmark IFIX.
- Perfil da dívida alongado para 2026+ com custo reduzido de CDI + 1,90%.
- Carteira de ativos premium (AAA) majoritariamente bem localizada.
Desafios
- O FFO Ajustado de R$ 0,31/cota não cobriu integralmente a distribuição de R$ 0,41/cota no mês de referência.
- A vacância na Torre Almirante permanece elevada em 46,5%, sendo o principal ofensor do portfólio.
- Desconto persistente de ~50% no valor de mercado da cota em relação ao valor patrimonial.
Riscos do Fundo
- Concentração de vacância elevada (46,5%) no ativo Torre Almirante (RJ).
- Sustentabilidade dos dividendos dado que o FFO atual (R$ 0,31) é inferior à distribuição (R$ 0,41).
- Risco geográfico com exposição concentrada nos mercados de escritórios de Rio de Janeiro e São Paulo.
- Exposição relevante (21,2% da receita) a um único inquilino (Petrobras).
Notas
- A gestão rolou a dívida com vencimento em 2025 para 2026+, reduzindo o custo de +3,50% para CDI+1,90%.
- Pipeline ativo com expectativa de assinaturas de contratos entre dezembro/25 e janeiro/26.
Observações do Mês
O BRCR11 demonstra uma trajetória de recuperação gradual, consolidando as melhorias de ocupação conquistadas no trimestre anterior (especialmente no EZ Towers). A gestão mantém um tom otimista para o início de 2026, com tratativas avançadas para reduzir ainda mais a . Financeiramente, o fundo opera com um descolamento entre a geração de caixa recorrente ( ) e a distribuição, o que exige atenção, mas o caixa robusto e a estrutura de capital saneada (dívida alongada e barata) mitigam o risco de curto prazo. O valuation extremamente descontado ( ~0,50) sugere que o mercado precifica um cenário muito mais adverso do que os fundamentos atuais indicam.
Propriedades
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 25,4% 25,4%
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
36.918 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 129,30
Participação
100%
Resumo
Ativo AAA 100% locado, representando a maior fatia da receita do fundo.
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,4% 22,4%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.246 m²
Ocupação
91,5%
Aluguel/m²
R$ 189,10
Participação
34%
Resumo
Ativo AAA com 34% de participação e vacância de 8,5% (1.880 m² vagos).
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 18,7% 18,7%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
19.035 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 185,20
Participação
20%
Resumo
Ativo AAA 100% locado à Petrobras.
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Alta 15,2% 15,2%
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
25.087 m²
Ocupação
53,5%
Aluguel/m²
R$ 114,30
Participação
60%
Resumo
Maior desafio do fundo com 46,5% de vacância (11.653 m² vagos).
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
Vacância Baixa 5,2% 5,2%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
GLA
15.174 m²
Ocupação
93,3%
Aluguel/m²
R$ 63,80
Participação
100%
Resumo
Edifício classe B com vacância reduzida de 6,7%.
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4,6% 4,6%
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.534 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
R$ 115,20
Participação
21%
Resumo
Ativo AAA com vacância estável de 10,2%.
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4,4% 4,4%
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.520 m²
Ocupação
81,4%
Aluguel/m²
R$ 109,30
Participação
16%
Resumo
Ativo em recuperação de ocupação, com vacância atual de 18,6% (1.401 m² vagos).
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
4.782 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 84,20
Participação
27%
Resumo
Ativo 100% locado.
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
Vacância Baixa 2% 2%
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
GLA
6.439 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 57,50
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado.
Inquilinos
Petrobras
Samsung
Cargill
INPI
Via Varejo
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 262.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
12,8%
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond/Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond/Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
2026+
Taxa de Juros
CDI + 1,90%
Saldo Devedor
R$ 262.000.000,00
Resumo
Dívida renegociada com prazo estendido e custo reduzido, garantindo liquidez no curto prazo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado