Resumo do Relatório Gerencial de BRCR11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BC FUND
BRCR11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O BRCR11 foca em edifícios corporativos de alto padrão (AAA) em São Paulo e Rio de Janeiro. Em dezembro de 2025, o fundo manteve a estabilidade na física (11,5%) e financeira (10,5%). A gestão destaca a recuperação de mais de R$ 10 milhões em processos judiciais ao longo do ano e a redução do spread da dívida para + 1,90%. O pipeline comercial permanece ativo com expectativas de fechamento para o início de 2026.
Desempenho
O fundo reportou um Ajustado de R$ 0,47 por cota em novembro (base do relatório), um aumento significativo em relação ao mês anterior (R$ 0,31), cobrindo integralmente a distribuição de R$ 0,41. O resultado foi impulsionado pelo aumento nas receitas de aluguel. A cota de mercado encerrou a R$ 45,95, com um desconto de 47,2% sobre o valor patrimonial.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,41 por cota, representando um Dividend anualizado de 10,71%. O pagamento é coberto pelo Ajustado do mês (R$ 0,47/cota).
Indicadores
P/VP
0,53
DY Mensal
0,89%
DY Projetado 12M
10,71%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,37
Dividendo por Cota
R$ 0,41
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
117.709
Métricas
Taxa de Vacância
11,5%
Prazo Médio Restante
3,7 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 117,50
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
144.735 m²
Destaques
- FFO Ajustado de R$ 0,47/cota cobriu a distribuição de R$ 0,41/cota
- Redução do spread da dívida para CDI + 1,90% (antes CDI + 3,50%)
- Recuperação de mais de R$ 10 milhões em processos judiciais em 2025
- Manutenção da vacância física em 11,5%, estabilizando após melhorias recentes
- Pipeline ativo com três minutas de contrato em andamento
Desafios
- Vacância elevada e persistente na Torre Almirante (46,5%)
- Cota de mercado negociada com alto desconto (~47%) sobre o valor patrimonial
- Cenário macroeconômico de incerteza impactando a precificação dos ativos de tijolo
Riscos do Fundo
- Concentração de vacância no ativo Torre Almirante (RJ).
- Exposição macroeconômica e sensibilidade à curva de juros futura.
- Dependência de recuperação do mercado de escritórios no Rio de Janeiro.
- Risco de vacância financeira em grandes locatários (ex: Petrobras representa 18% da receita).
Notas
- O fundo possui R$ 105 milhões em processos de recuperação judicial/arbitral recuperados ou em vias de, reforçando o caixa.
- A dívida de R$ 262 milhões vence apenas a partir de 2026.
Observações do Mês
O BRCR11 encerra o ano demonstrando robustez operacional e financeira. A melhoria no Ajustado, que voltou a cobrir os dividendos, aliada à gestão eficiente do passivo (redução de custo da dívida e alongamento de prazo), reforça a sustentabilidade do fundo. Embora a na Torre Almirante continue sendo um desafio estrutural, a estabilização da ocupação geral e o pipeline ativo sugerem potencial de upside. O desconto excessivo de (0,53) oferece uma margem de segurança considerável para um portfólio de alta qualidade (AAA).
Propriedades
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 28% 28%
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
36.918 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 129,70
Participação
100%
Resumo
Ativo AAA 100% locado, representando a maior receita do fundo. Reajustes recentes aumentaram valores em 17%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 0%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 23% 23%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.246 m²
Ocupação
91,5%
Aluguel/m²
R$ 189,30
Participação
34%
Resumo
Vacância de 8,5% (1.880 m²). Multa rescisória compensou saída anterior. Negociações avançadas para nova locação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 8,5%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 22% 22%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
19.035 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 193,90
Participação
20%
Resumo
Ativo 100% locado à Petrobras.
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Alta 9% 9%
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
25.087 m²
Ocupação
53,5%
Aluguel/m²
R$ 114,60
Participação
60%
Resumo
Vacância elevada de 46,5% (11.653 m²), sendo o principal desafio do portfólio.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 46,5%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
Vacância Baixa 5% 5%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
GLA
15.174 m²
Ocupação
93,3%
Aluguel/m²
R$ 63,80
Participação
100%
Resumo
Vacância controlada de 6,7% (1.015 m²).
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 5% 5%
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.534 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
R$ 115,20
Participação
21%
Resumo
Vacância de 10,2% (765 m²).
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4% 4%
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.520 m²
Ocupação
81,4%
Aluguel/m²
R$ 109,30
Participação
16%
Resumo
Vacância de 18,6% (1.401 m²). Ativo em processo de recuperação de ocupação ao longo do semestre.
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 2% 2%
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
4.782 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 84,20
Participação
27%
Resumo
100% Locado.
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
Vacância Baixa 2% 2%
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
GLA
6.439 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 57,60
Participação
100%
Resumo
100% Locado.
Inquilinos
Outros
Petrobras
Samsung
Amil
Cargill
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 262.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
11,3%
Obrigações por Aquisição de Imóveis
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Obrigações por Aquisição de Imóveis
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
2026+
Taxa de Juros
CDI + 1,90%
Saldo Devedor
R$ 262.000.000,00
Resumo
Dívida relacionada às aquisições de Diamond Tower e Torre Almirante. Rolada para longo prazo com redução de spread.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado